¿Qué pasa con el predial?

Si algo unía a los ricos y a los pobres la semana pasada en Bogotá era la indignación por el aumento del predial. La semana pasada terminó el plazo para pagar con descuento del 10 por ciento y por eso casi el 70 por ciento de los contribuyentes aprovechó este beneficio, lo cual representó un ahorro colectivo de casi 100.000 millones de pesos. Pero ese descuento no aplacó a los críticos. Se hablaba de que en algunos casos el aumento llegó a ser hasta del 40 por ciento y muchos se preguntaban qué se hacía con esa plata pues ni siquiera los huecos de las calles se habían tapado.

La Secretaría Distrital de Hacienda tenía otra versión. Bogotá espera recaudar este año 1,6 billones de pesos por concepto de ese impuesto, y el aumento promediado no es más que un 8 por ciento más que en 2013. La entidad celebra el buen recaudo y el cumplimiento de los capitalinos. Para el secretario de Hacienda, Ricardo Bonilla, la explicación está en la valorización que han tenido muchos predios en Bogotá y el rezago que había en el avalúo catastral.

La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital ha recibido unas 35.000 visitas de personas con inquietudes frente a su cuenta de cobro. Bonilla advierte que no se trata de una queja generalizada, pues los que han reclamado llegan a ser una proporción mínima del total de contribuyentes obligados a pagar el impuesto en Bogotá. La ciudad tiene 2.200.000 predios, este argumento, sin embargo, no tiene en cuenta los cientos de miles que pagan insatisfechos pero no se quejan.

Hasta ahora se han consolidado 1.260 reclamos. Es decir, casos en los cuales hay alguna duda razonable, y sobre los que podría haber algún tipo de ajuste. Según Bonilla, a las personas se les ha venido explicando cómo se liquidó su impuesto y cuando hay necesidad de corregir se hace, y cuando no, se explican las razones.

Para entender lo que viene sucediendo con el impuesto predial, hay que anotar que Bogotá es la única ciudad del país que mantiene actualizado el inventario de bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares. Cada año, Catastro hace un censo inmobiliario para ajustar todos los predios de tal manera que reflejen el comportamiento del mercado. Esto se acompaña de visitas a los predios, fotografías satelitales y dispositivos móviles por la ciudad para determinar si hubo cambios en los predios. Eso permite tener una correcta y confiable identificación física, jurídica y económica de todas residencias, comercio, oficinas, lotes, bodegas que hay en la capital de la República. Actualmente solo faltan por actualizar 20.000 predios en el área rural, pues los urbanos ya se completaron.

En el proceso de actualización catastral se han identificado varios hechos. Uno de ellos es que, según el comportamiento del mercado inmobiliario, en Bogotá se viene observado un aumento del avalúo comercial de los predios. Varias zonas de la ciudad han registrado una fuerte valorización.

Y no hay que olvidar que si sube el avalúo comercial, el catastral también debe hacerlo. Este último equivale aproximadamente al 72 por ciento del primero. En plata blanca significa que si un predio vale en el mercado 100 millones de pesos, para el Catastro tiene un valor de hasta 72 millones de pesos. Hace unos años, el desequilibrio era muy grande pues los avalúos oscilaban entre el 10 y el 50 por ciento del valor comercial de la propiedad.

Hoy la capital tiene predios residenciales, según el valor del mercado, de 4 millones de pesos el metro cuadrado y para uso comercial de hasta 10 millones. Sin embargo, esos mismos predios catastralmente estaban a 2 millones y 7 millones, respectivamente.

La Secretaría de Hacienda ha encontrado que el mayor número de reclamaciones e inquietudes de los contribuyentes proviene de zonas en donde se observa un fuerte incremento comercial que no corresponde con el valor del catastro. Casos como San José de Bavaria, San Nicolás y otros donde hay predios de 600 metros cuadrados y más de 400 de construcción y sobre los que se han hecho transacciones comerciales por 1.000 millones de pesos. Estos inmuebles, hace tres años, estaban en el Catastro en 200 y 300 millones de pesos y se han ido ajustando. En el sector de Niza, por ejemplo, hay casas que tienen más de 35 años sobre las cuales hoy se realizan negocios de venta por 700 millones de pesos y en Catastro figuran con un valor de 300 millones.

El secretario de Hacienda dice que las personas terminan aceptando esta realidad cuando venden la propiedad. Y la realidad es bastante elocuente. En Bogotá se han registrado transacciones residenciales en zonas como Rosales, Chicó o San José de Bavaria a 10 millones el metro cuadrado y para destino comercial se han dado operaciones que superan los 12 millones de pesos.

Un segundo elemento que surge del proceso de actualización catastral es el llamado umbral tarifario, que explica también el aumento en el valor a pagar por los contribuyentes. Esto es la línea a partir de la cual sube la tarifa que se aplica al predio. Al cambiar el avalúo catastral, también pudo haber variado la tarifa.

Es importante aclarar que por norma, el avalúo catastral puede subir en cualquier proporción, pero el impuesto no se puede subir en la misma magnitud. A nivel nacional, solo puede subir hasta el ciento por ciento de lo pagado el año anterior. En Bogotá existe el ajuste por equidad, según el cual, en los estratos 1 y 2 solo puede subir hasta el 10 por ciento, mientras que en los 5 y 6 puede aumentar hasta el 65 por ciento.

Del último proceso de actualización catastral también se concluye que Bogotá tiene 69.000 nuevos predios, producto de la transformación de la capital. Como dice Bonilla es una ciudad en construcción desde el punto de vista vertical. La capital no crece más horizontalmente. Las casas se tumban para hacer edificios o centros comerciales. Bogotá sufre un proceso normal de densificación en altura.

De los 2.200.000 predios que tiene Bogotá, cerca de 1.400.000 son residenciales, 400.000 son garajes y depósitos, el resto tiene destinación diferente, comercial u oficinas.

Esta semana comienza el plazo para pagar el predial sin descuento y a partir del 21 de junio se establecen sanciones de 123.000 pesos para los predios de estratos 1, 2,3 y 4 y de 164.000 pesos para 5 y 6.

El gobierno cree que el predial está reflejando el buen momento económico del país y la mejora de las condiciones de muchos colombianos. Agregan que la tributación es la mejor forma de romper las inequidades y que el país tiene mucho qué hacer en esta materia.

Esto, sin embargo, no es un consuelo para los miles de bogotanos que, si bien pueden ser propietarios de un predio valorizado, muchas veces se ven a gatas para conseguir la fuerte suma que se requiere anualmente para estar al día. Pero también es cierto que en algunos casos hay dificultades de capacidad de pago.

El tema es que hay que aceptar, como dicen los economistas, que la tributación es la mejor forma de romper las inequidades y Colombia tiene mucho por hacer en esta materia. Y como si fuera poco falta todavía pagar la declaración de renta.