¿Qué tan rentable es comprar vivienda nueva como inversión en Medellín?

En repetidas ocasiones le hemos dicho que invertir es una muy buena decisión para su futuro y su bolsillo, pues esta al igual que el ahorro hacen parte del proceso esencial que se necesita para tener un buen manejo de las finanzas.

Aunque muchos jóvenes consideran que la calidad de vida está en las experiencias, como: los viajes por el mundo o la autonomía y equilibrio entre trabajo y vida personal, hay muchos otros que consideran que es indispensable trabajar el dinero para tener algún sustento en el futuro o para incrementar sus ingresos en el presente y poder aprovechar de manera significativa entre lujos, conocimientos y lugares por descubrir.

Las alternativas de inversión son muchas desde las menos riesgosas en un CDT, hasta las inversiones en acciones de mercados internacionales que son más agresivas. La decisión finalmente la toma usted después de asesorarse y evaluar cuál es su perfil profesional.

A la que nos referimos en esta oportunidad es la de finca raíz, específicamente en la inversión en inmuebles que tiene como finalidad arrendar. La compra y venta de viviendas no es un tema nuevo, de hecho es uno de los negocios más tradicionalistas en el mercado.

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Seguro usted por lo menos tiene uno o dos familiares que están o no pensionados y que tienen como segundo ingreso el arriendo de alguna de sus viviendas. Lo atractivo de los inmuebles es que no solo aumentan el patrimonio de cualquier persona sino que le genera un ingreso adicional que le sirve para cubrir gastos o sencillamente incrementar sus riquezas.

En otras oportunidades le hemos hablado de los beneficios, costos y rentabilidades de comprar vivienda con idea de inversión en la capital del país, sin embargo, en esta ocasión quisimos mostrarle otra opción distinta que puede llegar a ser muy rentable por la reputación de la ciudad, su turismo y su reconocimiento, se trata de Medellín.

La presidenta de Camacol, Sandra Forero Ramírez, indicó que 2017 fue un año de recuperación lenta y pausada, lo que asegurará un mejor panorama para 2018, año en el que se espera un crecimiento favorable en el sector de la construcción: “esperamos iniciar el año con la construcción de 150 mil unidades de vivienda, lo que significa un incremento aproximado del 4,6%”.

En otras cifras de Camacol, se evidencia que en lo corrido del año hasta septiembre de 2017, se han vendido en el país 131.750 viviendas 7,6% menos que en 2016, que fueron 142.568. Mientras que las obras iniciadas tuvieron un crecimiento de 0,1%, 109.821 en lo corrido de 2017 y en 2016 116.593.

El tipo de vivienda protagonista en el informe de Camacol es la vivienda de interés social VIS que en ventas tuvieron un incremento de 22,1%, en iniciación de edificaciones 41,7% y en lanzamientos de vivienda 8,5%. La razón se debe en gran parte a las decisiones de política monetaria del Banco de la República frente a la reducción de tasas, que se han notado considerablemente sobre la tasa hipotecaria en la que se encontraron tasas tan bajas como de 10,815 en crédito hipotecario No Vis.

Por otro lado, en los segmentos medios, es decir, las viviendas entre 135 y 435 smmlv, se encontró que los indicadores decrecieron con respecto a 2016, ya que hasta septiembre de 2017 se vendieron 9,4% que el año anterior, las iniciaciones de edificaciones redujeron 13,0% y los lanzamientos disminuyeron 20,2%. Se espera que el mercado en este segmento de vivienda crezca para 2018 gracias al subsidio a la tasa de interés para vivienda no vis.

Específicamente en Medellín, el líder del gremio en el departamento de Antioquia, Eduardo Loaiza Posada, aseguró que “el 2017, lo preveíamos como un año estable en unidades vendidas, hubo mucha desconfianza país. Esperamos que 2018 esté alrededor de 25 mil unidades de vivienda en la región, con tasas de interés bajas. Si se logra solucionar el problema de los subsidios de interés social, podríamos incrementar alrededor de 3 mil unidades de vivienda más”.

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¿Por qué invertir en Medellín?

Finanzas Personales habló con Camacol Antioquia y con Jorge Mario Ángel Arbeláez, presidente de Valorar S.A, y estos fueron los beneficios y ventajas que destacaron de Medellín, como una ciudad atractiva para dejar un buen dinerito en inversión de inmuebles en la ciudad. Las razones  fueron:  

• Porque en Medellín y su área metropolitana ha tenido un proceso de valorización de los inmuebles nuevos de 8,5% en el último año, superando el promedio nacional de 6,71%. Esto indica que invertir en vivienda nueva en Antioquia es buen negocio y reporta una valorización atractiva y con menor riesgo a comparación de otros tipos de inversión.
• Es una ciudad con excelente disponibilidad de servicios públicos y calidad de vida. Cuenta con un sistema de transporte público de pasajeros con  muy buena cobertura e integrado con otros sistemas. Su alta vocación innovadora, su base empresarial de tradición manufacturera y de servicios, atrae la mejor mano de obra del país.
• De acuerdo con Arbeláez, cuando se revisa  la tasa de arrendamiento más la tasa de valorización, la inversión sigue siendo muy buena en Medellín, con una rentabilidad total que puede estar por encima del 22% o 23% anual.

¿En dónde invertir?

Arbelaez asegura que las zonas y estratos medios son las mejores  para invertir si se tiene como objetivo arrendar “allí hay desarrollos de vivienda pequeñas que son muy buenas”. Agrega que hasta el estrato 4 siempre es una buena opción puesto que los estratos altos no son tan apetecibles porque la vivienda es más costosa y los cánones de arrendamiento no alcanzan a remunerar la inversión tan alta en dichos lugares, por lo tanto, el mercado es mucho más escaso.

Por otro lado, según datos de Camacol Antioquia, las comunas con mayor valorización de vivienda nueva en los últimos meses, son: El Poblado, Laureles-Estadio, Belén y Robledo.

Los costos de un arriendo y de la vivienda nueva

El canon de arrendamiento promedio en la ciudad y sus alrededores está oscilando en un promedio de 1,5% o 1,6% sobre el valor comercial de la vivienda. En estratos medios por ejemplo, el valor del arriendo oscila entre $1.200.000 y $2.200.000, mientras que las viviendas nuevas en estos mismos sectores, rondan los $4.000.000 el metro cuadrado, lo que quiere decir que una vivienda de 80m² tiene un valor aproximadamente de $320 o $350 millones que se arrendaría en $1.800.000 o $2.000.000

Lo bueno de invertir en este momento

Según afirma Camacol Antioquia, este es un muy buen momento para comprar vivienda: la menor inflación en Colombia ha permitido que las tasas de interés acumulen una reducción importante en el último año llegando a cifras históricamente bajas. El sistema financiero ofrece diversas alternativas de crédito, con tasa fija o variable, a través de leasing habitacional o crédito hipotecario tradicional. La adquisición de vivienda permite el beneficio tributario de las cuentas AFC y pensión voluntaria y, aunado a la disponibilidad de subsidios a la cuota inicial y a la tasa de interés, constituyen un excelente momento para ser propietario de vivienda.

Lo malo de la inversión en inmueble para invertir 

Arbeláez es claro en afirmar que en Colombia hay una ley de arrendamiento muy proteccionista, que existe porque antes se consideraba que quien tenía una vivienda arrendada era porque no tenía la capacidad económica de adquirir casa propia, pero hoy las cosas son diferentes, las personas que viven en arriendo lo hacen porque toman una decisión racional de hacerlo así.

El problema de estas normativas es que ahuyentan a muchos inversionistas que creen que siempre van a perder en  caso de que tengan algún problema con el arrendatario.  

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