Derechos fiduciarios: una opción de inversión desde $16 millones

La comercialización de derechos fiduciarios es un mercado creciente en el país. Cada vez más personas dan cuenta que pueden ser copropietarios de proyectos inmobiliarios sin necesidad de tener un gran capital.

Este modelo, entendido como participación fiduciaria, quiere decir que usted como comprador tiene un porcentaje de un conjunto de bienes llamado fideicomiso, que se constituye en cada uno de los proyectos (oficinas, hoteles, centros comerciales,etc), que es manejado por una fiducia y que normalmente se compone de 100 a 1.000 personas.

Las fiducias, vigiladas por la Superintendencia Financiera, se clasifican en tres grupos: Fiducia de inversión, fiducia inmobiliaria y fiducia de administración, pero, para los derechos inmobiliarios, tenga en cuenta que se utiliza la figura de fiducia inmobiliaria.

Jesús Humberto Suárez, director ejecutivo de Fidumarket, afirma que son “inversiones pasivas en donde invierte su dinero y usted no tiene que hacerse cargo de la operación porque hay un operador experto que explota el activo en términos comerciales entonces simplemente recibe las utilidades del negocio”.

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Tenga en cuenta que es una inversión a largo plazo por lo que son inversiones conservadoras y sus rentabilidades no son extraordinarias. “En el mercado secundario se pueden encontrar entre 3% y 10% E.A (Efectivo Anual) de proyectos que están en etapa temprana de operación, con 1 o 2 años. Proyectos de 4 a 6 años y después de los 6 años, que son mucho más estables, pueden estar entre el 4% y 11% E.A, con posibilidad a largo plazo de tener rentabilidades superiores al 12% o 14% E.A”. Así que si usted no está dispuesto a esperar un buen par de años para empezar a recibir su rentabilidad, tal vez este modelo no sea para usted.

El abogado Sergio Velandia afirma que “una de las ventajas es que no tiene que preocuparse por lo que está dentro del portafolio, y aunque no hay ventajas tributarias porque se entiende como suyo el bien, la mayor ventaja es que alguien está cuidando ese bien o está teniendo esos recursos para beneficio suyo, y está procurando generar rentabilidad”.

Por otro lado Suárez dice que la mayor ventaja es que se está respaldado por un activo inmobiliario real, un edificio o un espacio, que está a nombre del fideicomiso, y como usted es dueño de un porcentaje del fideicomiso, a la vez es dueño del activo. ”En un escenario muy riesgoso los inversionistas pueden decidir que si el negocio no prospera, pueden salir a vender el activo”.

Un largo proceso

El desarrollo de un proyecto inmobiliario tiene un largo camino que recorrer, por lo que, a pesar del esfuerzo y de la inversión, como en todos los negocios, nunca se sabe qué puede pasar. Al respecto, Velandia afirma que “globalmente se entiende que las obligaciones de las fiducias son de medio y no de resultado, es decir que no están obligadas a entregar nada y a garantizar nada sino a hacer su mayor esfuerzo para llegar a un resultado”.

Para Suárez se debe tener en cuenta que los riesgos están anclados al tiempo y al costo de oportunidad, al tiempo de construcción y a la administración del negocio y que las rentabilidades se cumplan. Por eso es fundamental que entienda las 4 etapas del proyecto.  En primer lugar está la etapa de preventa, que es cuando el proyecto está en planos y los inversionistas van aportando su dinero en un encargo fiduciario mientras que se llega al punto de equilibrio.

Esta etapa puede durar entre 1 año y 1 año y medio o a veces más. “Si usted arranca desde el principio y tuvo su dinero 1 año y medio en la fiduciaria y el proyecto no llega a punto de equilibrio entonces tuvo su dinero estancado en una cartera colectiva que le genera intereses no muy altos. Y aunque no pierde la inversión porque la fiduciaria tiene el deber de devolverle ese recurso como inversionista, pierde el año o 2 años que tuvo su dinero quieto, el riesgo de costo/oportunidad es ese, que en vez de invertir en otro lado invirtió en un proyecto que no salió”. Aunque si usted invirtió en esta etapa, y el proyecto alcanzó el punto de equilibrio, su valoración será mucho mayor.

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La segunda etapa es la de construcción. Los proyectos normalmente duran de 2 años a 3 años en ella, pero puede haber incidentes que alarguen ese tiempo. Un claro ejemplo es el BD Bacatá. “Ellos dijeron 3 años de construcción y ya llevan más de 5 años. En esta etapa se pueden presentar muchos inconvenientes que hacen que la construcción se demore más por lo que tendrá más tiempo su dinero quieto sin ver resultados”, dice el experto.

La siguiente etapa es cuando se termina la construcción y el consultor le entrega el activo al operador, ya sea un operador hotelero o inmobiliario, dependiendo del negocio que se haya planteado. En ella se le entrega la llave para que inicie su explotación comercial y todo el proceso contractual.

Finalmente empieza la etapa de la operación. En esta el riesgo es que las proyecciones que cada uno de los proyectos hizo de su operación dependiendo del negocio, no se cumplan, es decir, que si le dijeron que si invertía $70 millones para rentar tanto porcentaje anual, no se cumpla la promesa.

Ya sea porque la demanda no se cumplió, porque los costos subieron, porque el administrador no cumplió los requisitos, u otras razones. Aunque Suárez afirma que con el paso del tiempo normalmente se cumple porque es un proceso progresivo.

“En la mayoría de los casos, a los 6 meses los negocios no llegan a sus proyecciones pero sí comienzan a dar resultados positivos. Las proyecciones se comienzan a ver aproximadamente a los 2 o 3 años de haber iniciado operaciones, mientras el negocio se madura, por eso es a largo plazo. Pueden pasar unos 8 años para que ya esté totalmente maduro el negocio, pero eso mismo lo hace una inversión segura”.

El fundador de la Fidumarket comenta que hay proyectos muy exitosos, de personas que invirtieron desde el principio y que están rentando el 15% E.A después de 8 o 9 años. “Un claro ejemplo de éxito es el Hotel Hilton en Bogotá, que arrancó operaciones en el 2009, y 9 años después es un proyecto estable que está rentando para las personas que iniciaron alrededor del 13% al 16% E.A. Para personas que hoy en el mercado secundario compran a un precio mucho más alto valorizado, ya está rentando mas o menos el 8% E.A”, concluye.

Así que ya sabe, aunque es un modelo que puede llegar a tomar bastante tiempo, al final las ganancias que dé el negocio se lo recompensará. Además, los derechos fiduciarios han llegado a generar inversiones incluyentes debido a que pueden salir incluso más económicos que comprar un apartamento o un local comercial.   

Cualquier persona que tenga unos ahorros superiores a los $16 millones lo puede hacer, ya que en el mercado secundario se pueden encontrar opciones desde este monto. En promedio la posibilidad de inversión está entre los $50 y $60 millones. Así que si usted es una de esas personas que ha ahorrado gran parte de su vida, puede pensar en esta opción que no demanda que sea inversionista profesional y que le da la posibilidad de hacer parte de grandes proyectos.

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