La reapertura de la economía reveló los estragos de la pandemia en la actividad productiva del país. Muchas zonas de las principales ciudades lucen irreconocibles. Proliferan los avisos de se arrienda o se vende en edificios de oficinas y vivienda, en centros comerciales, locales y oficinas. Esta escena, que a muchos les recuerda la crisis de 1999, revive los temores por el efecto de la coyuntura en el mercado inmobiliario y los precios de la finca raíz.
El porcentaje de la oferta de inmuebles vacíos se disparó por la pandemia, pero aún no puede hablarse de una debacle inmobiliaria. Básicamente, porque tiene efectos bastante heterogéneos para cada mercado, industria, ciudad o zona. Incluso, para cada empresa.
Los centros comerciales y locales hacia la calle son el segmento más afectado. El menos es el industrial, seguido de las oficinas; hasta el sector logístico y los parques industriales de gran tamaño se beneficiaron por la aceleración del e-commerce (que afecta a los centros comerciales). Por eso, es preciso analizar el fenómeno por sectores. Y en muchos casos las cifras son preocupantes.
La disponibilidad en centros comerciales se duplicó. Aumentó 10 puntos porcentuales el índice de locales vacíos en el ámbito nacional, según datos de Acecolombia, el gremio de los centros comerciales. Hoy la tasa está alrededor del 18 por ciento, pero en centros medianos alcanza el 24 por ciento. Eso significa que uno de cada cuatro o cinco locales no tiene uso.
Datos de Colliers International Colombia indican que la oferta en el sector retail también se duplicó al pasar del 5,5 al 10,5 por ciento. En oficinas subió del 7 al 11 por ciento, más de cuatro puntos porcentuales, al igual que en el sector industrial, en el que pasó del 13,5 al 18 por ciento. Pero estas cifras pueden aumentar, pues un alto porcentaje de los dueños de oficinas o bodegas las alquilan directamente.
La crisis golpeó a todo tipo de empresas, aunque las pymes parecen llevar la peor parte. No hay cifras exactas, pero aumentó la disponibilidad en locales hacia la calle de negocios familiares y unipersonales porque muchos tuvieron que cerrar. Igual ocurrió con oficinas y bodegas medianas.
En algunos segmentos, la desocupación de inmuebles no es mayor porque el mercado venía en un proceso de recuperación y habían bajado los niveles en sobreoferta. También, porque propietarios y arrendatarios lograron acuerdos.
Y la Corte Constitucional tumbó el decreto que reglamentaba los arrendamientos, pero dejó en firme los acuerdos alcanzados durante la vigencia de la norma. Eso sí, mostró la enorme dificultad de regular contratos entre actores privados.
Esta dinámica de los acuerdos continúa al mismo tiempo que las devoluciones de espacios; en algunos casos, implica la renegociación del canon, lo cual depende del perfil del inquilino o del impacto que ha tenido el sector en la crisis.
Juan Carlos Corredor, socio gerente de la inmobiliaria Julio Corredor y Cía., asegura que los grandes fondos inmobiliarios que se transan en bolsa, al ser vehículos diversificados, tienen todo tipo de inmuebles y sirven de termómetro sobre el comportamiento de los cánones. Estos se negocian con un descuento aproximado del 20 por ciento, lo cual anticipa el tamaño del ajuste que empiezan a tener los precios de la finca raíz.
Impacto diferenciado
La disminución del tráfico en centros comerciales y los arriendos comparativamente altos provocaron que sus locales estén entre los más afectados. Sin embargo, una cosa son los supermercados o las tiendas por departamentos, que siguen operando, y otra, las zonas de comida, cines, juegos y sitios de experiencia, que no han podido trabajar. Esto complica a ese segmento, que venía otorgando mayor peso al entretenimiento. Carlos Hernán Betancourt, director ejecutivo de Acecolombia, dice que la mayor cantidad de locales cerrados en el país corresponde, por ahora, al sector de gastronomía. También clausuraron sus puertas definitivamente algunos de la categoría de complementos de vestuario.
Las zonas del país más desfavorecidas son el centro, que incluye a Bogotá, seguida del suroccidente. Antioquia tiene la menor afectación. La tasa de disponibilidad en Bogotá alcanza el 19,6 por ciento, mientras que en la capital paisa llega al 14,9 por ciento.
En los centros comerciales medianos (entre 20.000 y 40.000 metros cuadrados) la desocupación llega al 25,6 por ciento, mientras que en los grandes (más de 40.000 metros cuadrados) es del 14,5 por ciento.
Lo mismo sucede en los locales hacia la calle. Se sabe que un recinto vale según el número de personas que pasan por el frente. Sin embargo, droguerías o bancos no tienen la misma afluencia hoy que los restaurantes, boutiques o bares.
Las oficinas también experimentaron un impacto heterogéneo. Con el aumento del teletrabajo, todo el mundo esperaba un significativo efecto en estos arrendamientos, pero Roberto Cáceres, director de Colliers International Colombia, afirma que la devolución de oficinas no ha sido tan dramática como se esperaba. Las empresas se dieron cuenta de que no pueden operar del todo con el teletrabajo y que muchas labores requieren la presencia de los empleados.
Por eso, Cáceres estima que lo más probable es que las compañías se queden en una mezcla de trabajo presencial y en casa o migren a esquemas de espacios flexibles. No obstante, ante los requerimientos de distanciamiento y la mayor importancia de los espacios de bienestar, las oficinas podrían requerir más metros. Pero, sin duda, habrá una repercusión y quedarán espacios desocupados, en un mercado que lleva varios años tratando de recuperarse.
No obstante, también existen segmentaciones. Los call centers y BPO crecieron; en cambio, los espacios coworking resultaron muy afectados y empiezan a devolver oficinas. Además, hay diferencias por ciudades. En Barranquilla es mayor la sobreoferta de oficinas ante una disponibilidad del 23,85 por ciento.
Algo similar sucede en el segmento industrial. Allí las pymes son las más golpeadas, mientras que los centros de distribución y logística tuvieron incluso un repunte.
¿Y en vivienda? El impacto ha sido mucho menor y muy distinto a lo que ocurrió en la crisis financiera de 1999 cuando el alto endeudamiento llevó a que muchas familias perdieran su hogar.
Hoy no suman tanta deuda y por eso estos cánones han permanecido estables, a diferencia de otros sectores. Asimismo, la morosidad en el pago del arriendo en vivienda alcanza el 17,4 por ciento, la mitad de lo que registran los comerciales, dice Daniel Vásquez, presidente de Fedelonjas.
Pero se debe considerar la gran informalidad en el tema de los arrendamientos en el país. Muchos afirman que la crisis muestra la necesidad de desarrollar un sistema oficial de información de este mercado. El Dane afirma que alrededor de una tercera parte de los colombianos viven en arriendo, pero la Dian no sabe con certeza cuánta gente recibe ingresos por ese concepto. Por eso, es probable que haya un efecto mayor en el mercado de la vivienda invisible por ahora.
Sin duda, el mercado inmobiliario es un buen termómetro de la magnitud de la crisis generada por la pandemia. Muchos le apuestan a una recuperación rápida y afirman que ante la disponibilidad de locales en zonas muy atractivas hay compañías de retail viendo oportunidades. “El negocio inmobiliario es cíclico y los locales buenos son buenos siempre”, dice Cáceres.
Sin embargo, habrá que esperar a que baje la incertidumbre, pues el mercado inmobiliario se mueve a la velocidad de la recuperación de la economía. Y esta vez también jugarán nuevos factores, como la aceleración de las tendencias y los cambios en los hábitos de consumo. Un cambio que ya se ve.