La encuesta de calidad de vida del Dane indica que el país terminó 2021 con 17 millones de hogares, de los cuales 6,59 millones vivían en arriendo. Esto implica que el 38,6 por ciento de las familias colombianas no cuenta con techo propio. Una cifra que viene en aumento, pues en 2020 era el 36,9 por ciento.
Si bien los propietarios de vivienda son el grupo mayoritario, su participación en el total bajó del 42,1 al 39,3 por ciento en el último año. Esto se puede explicar por el duro impacto de la pandemia, que hizo que muchos hogares desmejoraran sus condiciones económicas, pero también por la constante formación de nuevos hogares, que en su mayoría arrancan con arriendo y con el tiempo se animan a endeudarse para adquirir casa propia.
Hay otro grupo grande de familias (22 por ciento del total) que son las que viven en un inmueble con permiso del propietario, pero sin pago alguno (usufructuarios), las que tienen posesión sin título (ocupantes de hecho) y las que viven en una propiedad colectiva.
Pero más allá de si se es propietario, inquilino o se vive en usufructo, lo cierto es cada vez está más caro mantener una vivienda y esos mayores costos se están reflejando en la canasta familiar.
Aunque los arriendos de vivienda están controlados por ley y, en el caso de contratos vigentes, máximo pueden subir lo que aumentó la inflación del año inmediatamente anterior (5,62 por ciento en 2021), en los nuevos contratos los precios están al alza por la decisión de algunos propietarios que se quieren poner al día luego de dos años de no poder subir los cánones, así como por una mayor demanda por viviendas en alquiler.
Las cifras del portal Fincaraiz.com.co prueban esta situación. En Bogotá, por ejemplo, en el primer trimestre de este año se redujeron los avisos de arriendo de casas, apartamentos y apartaestudios con cánones entre 1 y 2 millones de pesos, al tiempo que aumentaron los anuncios de inmuebles con arriendos entre 3 y 10 millones de pesos. En Medellín ocurrió una situación similar. Allí, lo que más ha caído es la oferta de apartaestudios con arriendos de hasta 1 millón de pesos (-10,32 por ciento), mientras que las ofertas de apartamentos con cánones de entre 3 y 5 millones fueron las que más subieron (5,82 por ciento). Igualmente, en Cali la oferta de apartaestudios con arriendos baratos fue la que más se contrajo y la que más subió fue la de casas cuyo costo mensual oscila entre 5 y 10 millones de pesos.
Las explicaciones
Paola Suárez, vicepresidenta de Ciencuadras.com, reitera que durante la pandemia los arriendos no aumentaron, pero este año avanzan rápido, como la inflación.
Da tres explicaciones para esta situación. La primera es que durante la pandemia muchos hijos se recogieron en el seno de su familia nuclear para reducir gastos. Cuando recuperaron el trabajo, se volvieron a independizar y tomaron una vivienda en arriendo.
La segunda es que numerosos colombianos vivían agrupados (fenómeno roommate) para estar cerca de sus lugares de trabajo, pero ahora como la actividad laboral presencial ya no es obligatoria, muchos decidieron volver a sus ciudades de origen o buscar ciudades intermedias que ofrecen una mejor calidad de vida que la capital. El resultado es que Medellín y Cali son las ciudades que muestran un movimiento altísimo en arriendos, junto con las del Eje Cafetero. “Está comprobado que en la zona cafetera se puede vivir un 30 por ciento más barato que en Bogotá, en Cali un 20 por ciento y en Medellín 10 por ciento”, dice Suárez.
El tercer factor para la mayor demanda por arriendos está en el incremento de las tasas de interés. Con la decisión del Banco de la República de encarecer el costo del dinero para controlar la inflación, se afectan todos los créditos, y los hipotecarios no son la excepción. Aunque tienen unos límites establecidos por ley, han venido subiendo. Hoy, las tasas de interés de los préstamos en pesos, que son aquellos que manejan una cuota fija, están entre 11,15 y 10,09 por ciento para vivienda VIS y No VIS, respectivamente. En cuanto a las tasas de los créditos en UVR (cuyas cuotas son variables y están atadas a la inflación), se ubican entre 8,2 por ciento para vivienda VIS y 7,29 por ciento para No VIS, pero acá se suma un factor adicional de preocupación por la senda creciente del costo de vida.
En consecuencia, quienes quieren volverse propietarios posponen su decisión de comprar, esperando obtener un crédito más económico, al tiempo que presionan el mercado de arriendos. Esta situación se evidencia en las ventas de vivienda nueva, que aunque siguen marcando registros históricos en términos anuales, en el análisis mensual se ve que tanto en abril, como en marzo, las ventas fueron inferiores a la del mes inmediatamente anterior.
¿Qué buscan?
Pese a la manera como se está comportando la demanda por vivienda en arriendo, en los primeros tres meses de 2022 Bogotá se mantiene como la mayor plaza en este aspecto, seguida de Medellín, Barranquilla y Cartagena.
Según el portal Ciencuadras.com, el ranking de los municipios con mayor oferta de vivienda en arriendo lo completan Rionegro, Bello e Itagüí, que desplazaron a Manizales, Sabaneta, Armenia y Bucaramanga.
En promedio nacional, en este portal, las casas las arriendan en 4,1 millones de pesos mensuales y los apartamentos en 1,6 millones. En general, es mayor la demanda por apartamentos para alquilar que la de casas. En el caso de los primeros, en promedio la gente busca áreas de entre 30 y 75 metros cuadrados, que estén ubicados en estratos 2 y 3, con entre dos y tres habitaciones, dos baños y un garaje.
En Bogotá, los apartamentos que cumplen con esas características manejan actualmente cánones de entre 750.000 y 1 millón de pesos mensuales; en Medellín y Cali, entre 500.000 y 750.000.
Si por los lados de los arriendos residenciales llueve, por los comerciales no escampa, pues allí no hay límite de precios y el ajuste se hace por oferta y demanda.
Tras el fuerte coletazo de la crisis sanitaria que llevó al cierre de oficinas y a ver más locales con letreros de “se vende” o “se arrienda”, la recuperación económica ha permitido que este mercado se active.
El Libertador Rent Index, un indicador creado por empresas del Grupo Bolívar para hacer seguimiento a los arriendos en el país, señala que a marzo de 2022 en los inmuebles no residenciales se registraron aumentos de los cánones de 8,4 por ciento anual en locales, 7 por ciento en oficinas y 6,7 por ciento en bodegas.
Por ciudades, Cartagena es la que registra la mayor alza anual en los alquileres de locales comerciales, con 21 por ciento. En Bucaramanga es en donde más suben los arriendos de oficinas (10 por ciento) y Medellín tiene el alza más pronunciada en bodegas (7,7 por ciento).
La firma de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield, que se dedica a los inmuebles no residenciales, indica que 2022 inició con una continua recuperación del mercado de oficinas clase A, que son las de mayores especificaciones. Eso sirvió para bajar el indicador de vacancia, el cual se refiere al tiempo que está desocupado un inmueble, y que a marzo de este año registró la cifra más baja desde el tercer trimestre de 2020. En promedio, los alquileres en este tipo de oficinas están en 73.467 pesos por metro cuadrado.
Aunque la recuperación del mercado inmobiliario es una buena noticia para el país, sus precios al alza, en especial de los arriendos, pueden terminar siendo contraproducentes en términos de inflación, como ya lo advirtió el Dane, y dañinos para los bolsillos de los 6, 5 millones de hogares que viven como inquilinos.