La vivienda en Colombia navega en un mar turbulento. El déficit habitacional sigue siendo alto, pese a los programas de subsidio para ayudar a los colombianos más vulnerables a convertirse en propietarios. En ciudades grandes el suelo para construir vivienda nueva escasea, por lo que las edificaciones tienden a hacerse en la periferia, lo que no siempre le conviene a las familias que buscan ubicarse en zonas cercanas a los trabajos o sitios de estudio.
En ese contexto, la vivienda usada cobra relevancia y, de hecho, es un mercado dinámico que podría crecer aún más si los estratos más vulnerables tuvieran acceso a subsidios para este propósito.
Esa alternativa surgió en las mesas de trabajo que ha realizado el gobierno con los gremios. Principalmente, las cajas de compensación familiar, a través de Asocajas, le plantearon a la ministra de Vivienda, Helga Rivas, la posibilidad de flexibilizar las normas para entregar también subsidios a la compra de vivienda usada.
De hecho, recientemente salió a relucir que el Ministerio de Vivienda estaba trabajando ya en el decreto para activar los subsidios que permitan adquirir inmuebles usados, beneficio que, en su mayoría, solo ha sido destinado a los compradores de vivienda nueva. No obstante, la idea desató una controversia.
¿Buena o mala idea?
Para adelantar ese debate hay que tener en cuenta algunas estadísticas. En una ciudad como Bogotá, donde escasea el suelo para construcciones nuevas, 3 de cada 100 inmuebles existentes en los estratos 4, 5 y 6 tienen un aviso en la ventana, según las estadísticas de La Galería Inmobiliaria, expertos en seguimiento del mercado. El 70 por ciento de ellos son para venta, y el tiempo que tardan los propietarios en encontrar un comprador ha aumentado por encima de lo que se demoraban en 2023: para los estratos 4 se requieren en promedio 220 días, mientras que en los 5 y 6 se necesitan 280 días. En parte, porque los colombianos temen tomar créditos cuando escuchan hablar de altas tasas de interés.
Los argumentos de quienes cuestionan los subsidios para la vivienda usada, como el senador David Luna, del partido Cambio Radical, van más allá de esas estadísticas, y se enfocan en el hecho de que el país requiere una reactivación del sector, que podría conseguirse más con la vivienda nueva. Así, considera que subsidiar vivienda usada es una mala idea, si se tiene en cuenta la difícil condición de la construcción, que viene siendo aporreada desde tiempo atrás, con indicadores nefastos, según los mensajes enviados en el Congreso de Camacol, realizado en Barranquilla. “En los últimos doce meses, las ventas de vivienda cayeron 7,6 por ciento frente a 2023 y en 43,7 por ciento respecto a 2022. Además, las iniciaciones de proyectos también disminuyeron 23,1 por ciento en el mismo periodo. Por consiguiente, en agosto se perdieron 84.000 empleos, casi todos para contratación en construcción de edificaciones y más de la mitad eran vinculaciones laborales de obreros”, argumentó Guillermo Herrera, presidente de Camacol, el gremio de los constructores.
La construcción ya completa 25 meses en dificultades, pese a ser determinante para la reactivación económica que tanto se requiere, y la generación de empleo, sostuvo Herrera.
Recorte en subsidios para el año entrante
A este complejo panorama se suma la preocupación frente a los subsidios de vivienda ya existentes, la cual se evidenció en medio de las circunstancias que afronta el proyecto de Presupuesto para 2025, que tendrá que ser establecido por decreto ante el revés que tuvo la iniciativa en el Congreso de la República (no aprobaron el monto y terminó el tiempo necesario para tramitarlo por vía legislativa).
Lo cierto es que, según la carta financiera para el próximo año, habrá una baja sensible en los recursos para el programa Mi Casa Ya, dirigido a los estratos de la base de la pirámide socioeconómica. Aunque la meta del cuatrienio del presidente Gustavo Petro es otorgar 200.000 subsidios, lo que equivaldría a 50.000 por año, para 2025 solo habría fondos disponibles para 21.000.
A esto se suma que las ayudas existentes para la compra de vivienda han sido insuficientes para reducir el déficit habitacional del país, al punto de que en la actualidad hacen falta 1,2 millones de casas o apartamentos nuevos, al tiempo que existen, al menos 3,5 millones de hogares que requieren mejoras en pisos, baños, cocinas o estructuras. En ese campo del mejoramiento de vivienda también hay una línea de acción gubernamental, que tampoco ha avanzado con suficiente dinamismo. Para completar, a medida que la población crece y se acentúa la tendencia de los jóvenes a independizarse cada vez más temprano, se incrementa la demanda de vivienda.
Un tema de ejecución
Al participar en el Congreso de Camacol, la presidenta del Grupo Aval, María Lorena Gutiérrez, si bien se mostró consciente de las estadísticas negativas que tiene esa rama de la economía, insistió en que el problema es más de ejecución que de falta de plata. Por ello, manifestó que ha faltado seguimiento a las metas, por estar enfocados solo en los discursos, lo que sustentó con el ejemplo de Fonvivienda, donde hay recursos para apalancar la cuota inicial de los compradores que cumplan ciertos requisitos de vulnerabilidad, pero solo va en un nivel de ejecución del 3 por ciento.
En busca de ampliar opciones habitacionales, quienes apoyan los subsidios a la vivienda usada insisten en que podría ser una buena idea. En ese grupo están las cajas de compensación. Adriana Guillén, presidenta de Asocajas, dice que entiende la preocupación de los constructores, y enfatizó en que la vivienda nueva es un jalonador de empleo.
No obstante, sostuvo que los subsidios podrían ir a un lado y al otro. “En general, las viviendas que reciben subsidios son unidades habitacionales de interés social y prioritario y las ayudas provienen de dos vías: de los recursos del Estado (Mi Casa Ya) y de las cajas, que les dan subsidios a los afiliados que ganen hasta cuatro salarios mínimos”, explica y agrega que si la construcción ha dicho que puede atender una demanda de 100.000 subsidios. Si el programa estatal ofrece 50.000, más los 60.000 que ponen las cajas, la ecuación estaría alineada, pero, como se prevé una baja drástica en asignación de dineros públicos para 2025, se avivó la preocupación por la posibilidad de que las cajas envíen una mayor parte de sus recursos a la financiación de vivienda usada.
Y ahora el arancel al acero
Como si fueran pocos los problemas de la construcción, aparecen otros factores que le echan leña al fuego. Uno de ellos es el arancel al acero que decretó el Gobierno, el cual subiría en 35 por ciento los costos de los materiales de construcción, según alertó el senador Luna, lo que haría más caro el acceso a la vivienda y, por consiguiente, seguiría impactando esa rama de la economía.
En pos de desvirtuar el mensaje que pregona que el arancel es una aplanadora para la construcción, el ministro de Comercio, Luis Carlos Reyes, salió a argumentar –con cifras del Dane– que “los productos derivados de la industria de aceros y laminados solo representan el 1,74 por ciento del total de los costos de materiales, que son la mitad de los costos de la vivienda”. Por lo tanto, un aumento del 30 por ciento en los aranceles tendría un efecto de solo 0,53 por ciento en el precio de producción para el sector de vivienda que demanda dicho insumo, advierte el ministro.
Ese elemento adicional (el del arancel al acero), también entra a jugar en la polémica alrededor de si darle chispa a la vivienda nueva o la usada para poner el acelerador a la reactivación económica y facilitar el camino a los colombianos para ser propietarios. Andrés Martínez, presidente de Lonja Bogotá, gremio que apoya los subsidios para la compra de inmuebles usados, sustenta que dicho apoyo no pretende que se reemplace la construcción y adquisición de viviendas nuevas ni disminuir los subsidios a este mercado. “El objetivo es ampliar el acceso a opciones habitacionales para quienes no pueden aspirar a una vivienda nueva”.
Esta estrategia tendría que ser, en especial, para regiones donde la construcción de nuevas unidades no es viable o es limitada, dijo el vocero de la Lonja. Así, se promovería una mayor diversificación y una mejor distribución demográfica en las regiones.
El subsidio ya existe, pero focalizado
Guillén, por su parte, recuerda que en las cajas ya ese subsidio se viene entregando, pero de manera focalizada, solo para víctimas de desastres, desplazados y madres comunitarias, lo que limita sus reales posibilidades. “Apenas se entregan 45 por año. Las cajas tenemos capacidad para dar en total 70.000 subsidios anuales, de manera que planteamos utilizar la mayor parte a vivienda nueva para seguir trabajando con el sector constructor, pero también usar una parte de esos recursos para subsidios a la vivienda usada, que además no sería en todas partes del país”.
Con ello, la presidenta de Asocajas argumentó que, lo que están poniendo en el visor es el tema social que les compete, a través de la conveniencia para la población afiliada, que muchas veces busca ubicarse cerca a los sitios de trabajo o de educación de los hijos, por lo que no les es pertinente adquirir viviendas nuevas en zonas periféricas, donde se tiende a construir por falta de suelo en las áreas urbanas de las grandes ciudades.
De igual manera, tanto en Asocajas como en la Lonja de Bogotá estiman que la compra de una vivienda usada, también mueve al sector constructor, pues el vendedor puede luego salir a adquirir un inmueble nuevo.
Al final del día, el Ministerio de Vivienda tendrá que hacer cuentas con los recursos públicos que hay para tomar las decisiones y así atender de la mejor manera las necesidades de los colombianos de lograr tener un techo nuevo o usado.