Bogotá y sus alrededores presenta un panorama positivo en el mercado logístico, con una demanda en aumento, al punto que cerró 2022 con un 60 % menos de disponibilidad de bodegas y parques industriales, frente al semestre 1 del mismo año, alcanzando el segundo nivel de vacancia más bajo de la región con 1,98 %.
De acuerdo con un informe de Cushman & Wakefield, en promedio en Latinoamérica el inventario creció un 3,6 9% destacándose Lima con 7,76 %, y Santiago, con un 5,18 %.
Además, São Paulo y Río de Janeiro se distinguen como las ciudades con mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, llegando a un promedio de 420 m².
El informe también dio a conocer que en cuanto a las tasas de transferencia de los distintos puertos de la región, ciudades de Latinoamérica como Cartagena y Santos sobresalen como los puertos más relevantes, ya que suman el 50 % del total de la carga movilizada en el primer semestre de 2022.
Debido a su ubicación estratégica, Cartagena de Indias se ha consolidado como un importante puerto logístico y de transbordo internacional especializado en el comercio de contenedores.
Los precios
De igual forma, de acuerdo con el estudio, el cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 dólares/m². Bogotá es el segundo mercado con mejor precio de renta pedido en el mercado de bodegas, después de Río de Janeiro.
Es que la capital del país cerró el segundo semestre en 4,02 dólares por m², lo que refleja un descenso del 3%. Juan Carlos Delgado, country manager de la firma, dijo que “el valor del arriendo en moneda local había aumentado un 11 %, pero debido a factores macroeconómicos la divisa se fue devaluando, mostrando un comportamiento inverso en dólares”.
Un mercado en crecimiento
De igual forma, el mercado de renta en la región es sano en general. En São Paulo, Río de Janeiro, Bogotá y Santiago, se observan vacancias bajas debido a la alta demanda de espacios logísticos, pero esto no es suficiente para generar un descenso de los cap rates (tasa de capitalización).
Por otra parte, la demanda de espacios logísticos sigue su avance, en medio de un panorama donde el e-commerce va en aumento. En la región se observa una vacancia promedio aproximada de 6,69% y un precio promedio pedido de arriendo de 5,44 dólares por m². Para el caso de 2022, la demanda total de superficie logística fue de 1.134.974 m², y el promedio por ciudad de 190.000 m².
Así mismo, Bogotá se sitúa en el segundo lugar de menor ratio de vacancia con 1,98 % después de Santiago de Chile que tiene 0,7 %, donde la absorción acumulada neta cerró 2022 en 291.483 m² en Santiago, el doble respecto del mismo período del año anterior. Para el caso de la capital colombiana, la disponibilidad llegó a 39.404 m², entre sus cinco corredores, aproximadamente un 60% menor a la del semestre pasado.
Hay que tener en cuenta que en Bogotá, São Paulo, Santiago, Buenos Aires, Río de Janeiro y Lima, existe una fuerte demanda de superficies de bodegas y centros logísticos. Sin embargo, ante los diversos panoramas económicos y políticos, se observa una velocidad de producción de nuevas superficies que es dispareja.
En primer lugar, en ciudades como São Paulo, Santiago y Bogotá se advierte un comportamiento similar en cuanto a niveles de producción de superficies y de absorción, evidenciándose un equilibrio entre la oferta y la demanda, pero se da otra situación en ciudades como Río de Janeiro y Lima, en las cuales la producción excede en un 80% promedio a la absorción, lo que incrementa los indicadores de vacancia.