Uno de los negocios más frecuentes es el de bienes raíces. A pesar que es rentable, hay que tener en cuenta algunos aspectos para tener en cuenta y sacarle provecho.
El Sistema de Información de Camacol - Coordenada Urbana, reportó que en 2022 se vendieron 234.592 viviendas, siendo un índice alto en la historia reciente del sector de construcción en Colombia. Es por ello que es una industria que ha venido en alza, por lo que cada vez más gente se interesa en hacer parte, lo que hará de este año una época de crecimiento.
En general hay varias metodologías, avaladas por expertos o empresas. La firma La Haus recogió información de estas e hizo un estudio titulado ¿Cómo empezar a invertir en bienes raíces?, en el que detallan los pasos para desenvolverse correctamente en este sector.
El punto de partida es conocer las razones para ser inversionista en este mercado. Como tal, los motivos son variados y subjetivos, pero la firma puntualiza en los tres más comunes. La número uno radica en que una inversión de bienes raíces genera flujo de casa, a partir de la manera en que se emplee para monetizar para formar un plan de inversión.
Sumado a ello, el flujo de caja se determina al hacer un inventario de ingresos y egresos de dinero sumados al valor de los activos en cierto tiempo. Por lo tanto, si se desea mejorar esto, la inversión de bienes raíces puede ser una variable extra. Dependiendo del tipo de inversión y de estrategias que se apliquen, el dinero puesto en bienes raíces se verá reflejado en determinado periodo de tiempo, a partir de lo que la persona prevé y espere.
La Haus expone que la decisión de invertir en bienes raíces permitirá obtener ganancias que se reflejarán en el flujo de casa:
- Habitar la vivienda en cierto tiempo.
- Revender: esto puedes hacerlo en distintos momentos del ciclo de vida de la construcción de una vivienda y dependiendo de esto, será el retorno de tu inversión. En esta debes tener muy bien identificados costos del proceso, de la transacción y de registros, además del porcentaje de comisión del vendedor.
- Alquiler: Sea a corto plazo, a través de plataformas, o tradicionalmente a largo plazo. En cada una debes considerar los tiempos de administración del hospedaje o calcular la comisión que te cobrará quien lo administre, los costos de mantenimiento del apartamento, los estudios de mercado hotelero para alquilar en la zona en la que este se encuentra.
Estos tres aspectos influirán en el flujo de caja y, por consiguiente, serán motivos para que una persona se adentre en este sector.
Cuando el inmueble se compra y se habita, el flujo de caja se manifestará en términos largos. La firma estima que será al cabo de cinco años o más, debido a que es el tiempo mínimo para venderlo y evidenciar que la inversión volverá.
Por otro lado, cuando se vende antes de firmas las respectivas escrituras, el flujo de caja se materializará dependiendo del tiempo de construcción, estimado en promedio de un rango de uno a tres años. Además, partirá de las condiciones del mercado para ese momento. Cabe mencionar que, cuando se desea venderlo, hay que tener en cuenta que habrán gastos de papeleo y estar al tanto del valor que tiene, para aumentarlo o reducirlo dependiendo de la demanda que tenga.
Si no se desea vivir allí ni venderlo, la tercera manera es alquilarlo o rentarlo. El flujo de caja será semanal, mensual o anual. bajo los parámetros del contrato y con el porcentaje de ocupación que se pactaron. La valorización será relativa.
Luego de este contexto, entra en la conversación el término de la valorización, uno de los aspectos más importantes a la hora de tomar la decisión de invertir.
La valorización es un fenómeno del mercado que parte de los comportamientos que tiene el inmueble frente al valor que esté representando en cierto tiempo. Variables como la ubicación, entorno, antigüedad, zonas comunes, el interés de comprar sobre planos, la orientación, los intereses de los compradores y los beneficios son aspectos volátiles y alteran para bien y mal el precio de la vivienda.
Además de tener en cuenta el objetivo del inmueble (vivir, vender o alquilar) y las variables de la valorización, la tercera razón es el riesgo en la inversión que se quiera contemplar.
Un portafolio de inversión tiene distintos tipos de instrumentos financieros, entre los cuales están los de bienes raíces. Si se tienen en cuenta una serie de factores relacionados con cada uno, los de vivienda muestran mayor estabilidad y por ello, el riesgo de la inversión es menor.
En primer lugar, durante este proceso hay presencia de agentes externos, tanto públicos y privados, los cuales intervienen en la compra venta. Estos se demuestran en los bancos, el Estado, las instituciones de registro y aseguradoras. Estas entidades influyen en todo el proceso, debido a que reciben ganancias por el papeleo, o son las prestantes del dinero.
También es relevante el grado de tangibilidad de la vivienda. Hay que tener en cuenta que es diferente poner el dinero en algo con ladrillos a algo en planos. No es que una sea buena o mala, sino que cada una hay que percatarla para invertir. Finalmente, otro elemento del riesgo de inversión es la seguridad ofrecida por las constructoras. Dependiendo de la confianza y experiencia que tenga, los inversionistas querrán invertir o no en esta.
En conclusión, las tres principales razones que expone La Haus para tomar la decisión de invertir en bienes raíces son: el propósito que se quiera para el inmueble, las variables influyentes en la valorización y la importancia de los agentes y elementos externos que limitan el riesgo de inversión.