Durante la pandemia, cuando se les permitió a muchos inquilinos no pagar el arriendo mientras mejoraba la situación económica del país o realizar acuerdos de pagos con sus arrendatarios, la morosidad en este vital servicio alcanzó el 33 % frente a un promedio habitual del 6 %. Sin embargo, así como este indicador se disparó súbitamente en la crisis sanitaria, en 2021 y 2022 registró considerables mejorías y volvió a su situación habitual.
Otro ha sido el panorama de 2023, que empezó enero bien en materia de morosidad de arriendos, pero que a partir de febrero comenzó a empeorar y en junio llegó al 8 %, explican en Unifianza, una de las mayores afianzadoras inmobiliarias del país, es decir, firmas que pagan los arriendos de sus clientes en caso de que los inquilinos no paguen.
Atribuyen los mayores retrasos en los pagos a que, pese a la alta inflación que ha padecido el país, los arriendos no subieron en la misma proporción y solo este año se empezaron a ajustar, y a medida que se renovaban los contratos, muchos inquilinos no podían cumplir con las nuevas tarifas.
“Por eso, en julio y agosto de este año, cuando ya se habían estabilizado la mayoría de los precios de los arriendos, la morosidad corrigió un poco. Esto no es solo un tema de vivienda. En el sector comercio los incumplimientos ha aumentado aún más y en la industria manufacturera, en donde les han encarecido las materias primas y los costos laborales, lo que dejan para pagar de último es el arriendo y eso se ve también en la cantidad de compañías que han entrado en procesos de reorganización”, explica Clemencia Parra de Villamizar, presidente de Unifianza.
Para asegurar un techo
Pese al creciente incumplimiento en los pagos, el mercado de arriendo sigue dinámico en el país, pues cuando cae la venta de vivienda, como ocurre actualmente, más personas deben recurrir al arriendo para asegurar un techo.
“En este momento la oferta de vivienda es menor que la demanda y la consecuencia es que mientras en el pasado un apartamento en estratos 4 y 5 podía durar desocupado entre seis y ocho meses para conseguir un nuevo inquilino, ahora tarda entre 20 días y un mes”, señala esta ejecutiva y dice que un problema adicional es poder sacar a los arrendatarios atrasados en sus pagos.
En el caso de Unifianza, firma que lleva 20 años en el mercado, recurren a la conciliación en Cámara de Comercio y con eso se pueden ahorrar entre 12 y 18 meses del proceso, pues existen inquilinos que saben que no los pueden sacar inmediatamente y aprovechan para quedarse hasta el último minuto. Además, recientemente se bajó el tiempo para reclamar la posesión de un inmueble de 10 a 5 años, así que urge arreglar las cosas rápido.
Como bien lo señala Parra de Villamizar, la clave está en lograr acuerdos de pago y actuar tan pronto ocurre la primera mora.
Advirtió, sin embargo, que existen unos morosos profesionales que, valiéndose de documentos falsos, logran acceder a contratos de arrendamiento. Incluso se han identificado empresas que respaldan estos acuerdos, utilizando documentación fraudulenta para asegurar los contratos, cobrando a las personas entre 80.000 y 500.000 pesos. Les prometen que, a través de sus servicios, podrán conseguir que les arrienden un inmueble.
Se estima que el 41 % de los colombianos vive en arriendo. De ellos, los más cumplidos son los de Antioquia y el Eje Cafetero, y los que más se retrasan en estos pagos son los de la costa Caribe. El tamaño del mercado de arrendamiento de vivienda en Colombia es de aproximadamente 22 billones de pesos y los precios promedio, que varían de acuerdo con las zonas geográficas, son más altos en Medellín (El Poblado), Bogotá (La Cabrera), Barranquilla y Cartagena.
Clase media, desprotegida
“Claro, los precios de los arriendos han subido, pero cuando un hogar no puede comprar, arrienda, independientemente del valor del arriendo”, precisa Parra de Villamizar y dice que esto afecta mucho a las familias de clase media que estaban ahorrando para comprar vivienda, pero ahora con el encarecimiento del crédito hipotecario esa meta se les volvió más complicada, en especial porque se acabaron los subsidios a la tasa de interés. “La clase media en ese frente está desprotegida, no tiene nada de ayudas”, insiste.
Las fianzas inmobiliarias son una figura que ayuda a facilitar los procesos de arriendo, pues el dueño se cubre ante los impagos de los inquilinos. No obstante, esta no es una práctica generalizada en el país. Bogotá es una de las ciudades en donde menos se usa porque es un mercado bastante desintermediado, es decir, que numerosos propietarios prefieren arrendar directamente sin la ayuda de una inmobiliaria. En Unifianza estiman que el 70 % del mercado capitalino es desintermediado y solo 30 % es administrado por inmobiliarias. Caso contrario es el de Medellín, donde las inmobiliarias manejan cerca de 75 % del mercado de arrendamientos. En Barranquilla tienen el 65 y en el Eje Cafetero el 70 %.