Son miles los colombianos que han escogido un conjunto residencial, como un lugar indicado para su vivienda. Este tipo de asociaciones de inmuebles, que son llamadas por la legislación colombiana como propiedad horizontal, se constituye de diferentes edificios divididos en apartamentos y hasta locales comerciales, que pueden ser aprovechados independientemente.
En esta agrupación se dividen dos bienes. El bien privado, que se refiere a la vivienda en sí y el bien común, que corresponde a las zonas que se comparten con el resto de los residentes.
Aunque esa propiedad no tiene un dueño con personería jurídica, sí tiene un representante legal que en algunos casos puede ser el administrador, presidente del consejo de administración o el presidente de la asamblea general de copropietarios.
Cuál es el problema que ahora tendrán propietarios en conjuntos residenciales
Aunque los residentes de los conjuntos residenciales reciben expresamente un reglamento, en el que se indican algunas multas por atrasos en el pago de administración, cuotas extraordinarias o por otros conceptos, lo cierto es que muy pocos conocen algunas otras sanciones que establecen esas asociaciones.
El Ministerio de Justicia y del Derecho protege a este tipo de sociedades, para que eviten a toda costa tener problemas de convivencia y otras situaciones. Los conjuntos y administraciones de los mismos pueden establecer diferentes multas económicas para esos casos.
Aunque la ley no estipula cuáles son las reglas de cada conjunto, este puede diseñarlas a su manera y también indicar cuál es la sanción correspondiente. Por ello, los residentes podrían verse inmersos en diferentes sanciones sin siquiera saberlo. Algunas pueden establecer que no puede subirle a la música, hacer escándalos dentro del lugar, colgar ropa en las ventanas, entre otros.
Por ello es clave que revise cuidadosamente el manual de la copropiedad, para que sepa lo que puede y no puede hacer dentro de la misma.
El Ministerio de Justicia establece tres directrices para sancionar a un copropietario:
- En el procedimiento para llevar a cabo la sanción o multa, el infractor, o quien se crea que cometió la falta, deberá ser llamado por escrito respecto a la infracción por parte de la administración del conjunto o edificio. Si la conducta que cometió se puede corregir se le dará un tiempo para hacerlo, si no se puede arreglar se llamará a la persona para hacerle los descargos. Aquí no se considera una sanción monetaria.
- Las conductas que se vayan a sancionar deben estar dentro del reglamento de propiedad horizontal o en el manual de convivencia, en caso de que lo haya, para de esa manera darles un sustento legal a las sanciones que se van a imponer.
- Las sanciones o multas no pueden ser impuestas por el administrador ni por el comité de convivencia cuando lo haya, solamente podrán ser impuestas por la asamblea de copropietarios, o por el consejo de administración en el caso de que tal facultad esté en el reglamento de propiedad horizontal.
¿Vive en un conjunto residencial? Así puede calcular el valor de la administración que debe pagar en 2023
Una de las cosas que más sienten las familias cada año, es el pago de los gastos asociados al hogar, como los servicios públicos, arriendos y los pagos de administración para quienes viven en copropiedades. Este rubro se paga mes a mes, por lo que el incremento se siente cuando inicia el año.
Ahora bien, estos valores no se calculan ni con el salario mínimo, ni con el índice de precios al consumidor (IPC), sino que están regulados por el régimen de propiedad horizontal y, por lo general, se modifican de acuerdo a los valores de los coeficientes de copropiedad.
Este valor es regulado por la Ley 675 de 2001, que indica “el índice de participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto”. A partir de ello, “se define la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio”.
A su vez, la ley indica que el costo “se calculará con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto”, lo que quiere decir que no todos los vecinos de una misma copropiedad deberán pagar lo mismo si sus viviendas, parqueaderos e incluso jardines no son exactamente iguales. Además, el nuevo valor deberá ser definido por los miembros de la asamblea general de copropietarios y deberá ser conocida por los vecinos antes de aplicarse.
Este incremento es pensado con el fin de mantener la seguridad y la conservación de los bienes comunes de las copropiedades, por lo que también puede variar si resulta necesario atender necesidades particulares que deban subsanarse con el dinero de los copropietarios.
Este proceso y el mismo reglamento que lo regula podrían verse modificados por la propuesta de reforma al régimen de propiedad horizontal, que agrupa conjuntos cerrados y edificios en los que los propietarios comparten zonas comunes como portería, parque, zona de basuras, etc., que presentó el pasado mes de noviembre la representante Olga Lucía Velásquez con el fin de reglamentar, en cabeza del Ministerio del Interior, el Sistema Nacional de Propiedad Horizontal y que así como existe una dirección para las Juntas de Acción Comunal, exista otra similar que establezca las directrices para todos los temas que convergen en estas copropiedades.