La relación arrendador-arrendatario es tal vez una de las más complejas que existe actualmente en lo que respecta a relaciones contractuales, ya que gran parte de ella se basa en la confianza y la buena fe de ambas partes.
No obstante, factores como el estado del inmueble, la puntualidad de los pagos y los términos o plazos establecidos al comienzo del contrato se convierten en la hoja de ruta para que ambas partes se puedan entender y se eviten contratiempos que puedan llegar ante un juzgado.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, regulado por la Ley 820 de 2003, es objeto de frecuentes controversias entre las partes y por eso es importante que los contratantes busquen asesoría legal para su celebración, sin confiarse en modelos pre-elaborados que solo exigen llenar espacios en blanco y no brindan la solidez y seguridad jurídica, tanto para el propietario, como para el inquilino.
Una de las primeras cosas que hay que tener en cuenta frente a este tema es que la ley prohíbe la exigencia de depósitos para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, sin importar la forma como se denominen, ya fuere a título de arras confirmatorias, confirmatorias penales, cláusulas penales, multas, etc.
No obstante, sí permite que al momento de la celebración del contrato el arrendador exija al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de asegurar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.
¿En qué casos se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento?
En caso de que las cosas con los inquilinos no vaya bien y el propietario desee terminar en contrato, lo primero que debe tener en cuenta es que según el artículo 22 de la ley 820 de 2003, sólo se puede hacer en los siguientes casos:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
“El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento”, establece esta norma.
Para el caso del arrendatario, la legislación nacional establece que hay tres escenarios en los que puede hacer valer sus derechos y terminar unilateralmente con el contrato de arrendamiento sin riesgo de sanciones:
1. Cuando se registre la suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo.
2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.
“El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento”, agrega la ley.
Ya sea por incumplimiento del contrato o por una ocupación ilegal, el propietario del bien en disputa deberá iniciar por acercarse ante una Inspección de Policía para interponer una querella en la que solicite la restitución del mismo, ya sea por acuerdo o con intervención de la Policía.
Actualmente, el proceso de desalojo puede tardar entre 6 meses y un año, según la complejidad del caso. Así mismo, aunque este proceso puede realizarse como persona natural, contratar un abogado puede ayudar a que sea más rápido.