Al igual que ha sucedido con otros sectores, este 2023 no ha sido el mejor para la construcción en Colombia. Así lo evidencian las cifras más recientes del sistema de información de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Coordenada Urbana. Durante los últimos 12 meses (a julio de 2023), se vendieron 158.646 unidades de vivienda en el país, mientras que en el mismo periodo del año anterior fueron 266.907 viviendas. Esto significa una contracción del 40,6 por ciento.
Son varios los factores que han afectado la comercialización de viviendas. El incremento de las tasas de interés del mercado hipotecario y la devaluación del peso frente al dólar tuvieron un impacto que se tradujo en la desaceleración del sector. Sin embargo, de acuerdo con el presidente de Camacol, Guillermo Herrera, hay que considerar que en el segundo semestre “esas tasas seguramente van a tender a la baja” y adicionalmente el dólar ha reportado una recuperación sostenida desde el mes de mayo.
Sin embargo, no solo el alza de las tasas de interés ha llevado a las familias a postergar su meta de tener casa propia. “El caso de la Vivienda de Interés Social (VIS) ha generado mucha incertidumbre frente a la disponibilidad presupuestal y las condiciones de operación del programa Mi Casa Ya, para que los hogares de menores recursos puedan acceder a un subsidio”, aseguró Herrera.
Esa incertidumbre se refleja en las cifras. Durante los últimos 12 meses se comercializaron 109.570 Viviendas de Interés Social (VIS) en el país, lo que representa una reducción del 43,1 por ciento frente al mismo periodo de 2022. El segmento de vivienda No VIS también reportó un decrecimiento: se vendieron 49.076 unidades, 34,1 por ciento menos que el periodo anterior.
Constructora Bolívar es una de las empresas del sector más afectadas por esta tendencia a la baja, pues el 85 por ciento de su negocio se concentra en el segmento VIS. Diego Ospina, gerente de la compañía en Bogotá, se refirió incluso a una reducción en ventas de vivienda del 60 por ciento. “Las cifras del Dane señalan que la construcción ha sido una de las actividades más afectadas este año, con una tasa de crecimiento de -3.7 por ciento”, aseguró. El incremento de los costos de producción también ha incidido en el comportamiento del mercado.
Alivios
Hay una cifra de la más reciente Encuesta de Opinión del Consumidor, que realiza el centro independiente de investigación económica y social Fedesarrollo, que vale la pena revisar. Aunque en julio de 2023 el Índice de Confianza del Consumidor (ICC) disminuyó en 3,3 puntos porcentuales (pps) frente al mes de junio de 2023, la disposición a comprar vivienda (al igual que vehículos) aumentó 3,8 pps frente al mes anterior.
Por ciudades, según la encuesta, este indicador creció en dos de las cinco ciudades analizadas con respecto a junio de 2023, al reportar una mejoría en Bucaramanga y Bogotá; contrario a Medellín, Cali y Barranquilla, en donde disminuyó.
Adicionalmente, en Bogotá no solo se incrementó la disposición de comprar vivienda. Según el Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN), que presentó el Dane al cierre de agosto, la capital del país junto con Cundinamarca es uno de los territorios en donde menos han subido los precios (8,09 por ciento) en el último año. A diferencia de Villavicencio (26,32 por ciento), Armenia (17,61 por ciento) y Neiva (17, 43 por ciento) que reportaron mayores incrementos.
Volver a apostar
Para Sergio Mutis Caballero, presidente del Grupo Valor, el mayor desafío para el sector de la construcción de vivienda en 2023 ha sido soportar la adversidad luego de que “se destrozó la confianza”. Sobre esto, argumentó, el ritmo de preventas de viviendas sobre planos en proyectos cayó en más del 60 por ciento, las preventas se hacen a precio fijo y los costos de construir se desbordaron (alza impredecible de materiales, alta inflación, tasa de interés por las nubes, una devaluación que afectó el costo de los materiales importados).
También se refirió al impacto que generó la ausencia de subsidios en el primer semestre sobre la vivienda social, lo cual les impidió a las familias pagar la cuota inicial, “además de proyectos terminados o en construcción sin poder escriturar y sin cierre financiero para hogares que tenían subsidio asignado y crédito preaprobado. Es un golpe a la confianza legítima”, apuntó.
A Constructora Bolívar, según explicó Ospina, las modificaciones en el mecanismo de focalización y asignación de subsidios los ha retado a adaptarse para poder acompañar a sus clientes en el cumplimento de su sueño de tener vivienda propia, señaló. Esta situación, sin embargo, no ha frenado a la compañía, por el contrario, confía en que la colaboración entre los diferentes actores del sector, la exploración de nuevos mercados y la implementación de enfoques sostenibles en términos de costos y diseño podrían ser vías prometedoras para superar los desafíos y revitalizar el mercado en el futuro.
Los representantes del sector coinciden en que un mejor desempeño durante el segundo semestre dependerá de la disminución en las tasas de interés y la adición presupuestal para el Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio; porque, como precisó Mutis, la edificación que se observa en auge corresponde a preventas de años anteriores. De hecho, pronosticó que la consecuencia de este deterioro se observará en los próximos semestres.
Estas predicciones resultan preocupantes porque la construcción de vivienda es un instrumento de política económica de gran relevancia debido a su contribución para acelerar el crecimiento, generar empleo y encadenar su demanda con la industria, el comercio y los servicios; además, es la principal fuente de inversión de los hogares.
Desde el Gobierno, el ministro de Hacienda y Crédito Público, Ricardo Bonilla, dijo que las actividades sobre las cuales hay que hacer la recuperación económica es el sector de construcción, obras civiles y vivienda, “que tienen el negativo más alto”; mientras el directivo de Camacol estimó que para el segundo semestre de 2024 las tasas hipotecarias podrían volver a niveles promedio. “De esta manera, los hogares que hoy compren sobre planos se beneficiarían de mejores tasas al momento de la entrega de su vivienda”, concluyó Herrera.
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