La aguda crisis económica que marcó el cierre de la década de los noventa en Colombia, recordada por sucesos como un aumento del desempleo y la desaceleración de múltiples sectores, fue el detonante para que el sector de la construcción sufriera un vuelco definitivo.

El trance que vivió esa industria por cuenta de factores como un alto endeudamiento, acumulación de inventarios de vivienda, impagos de los créditos tomados por los compradores, entre otros, obligó a todos sus actores (y de paso a la banca y al gobierno de ese entonces) a repensar el camino y poner en marcha una nueva forma de hacer realidad los proyectos inmobiliarios.

Esta etapa de finales del siglo XX, como lo explica el presidente de Asofiduciarias, Germán Arce, dejó una lección importante para los constructores: “realizar la venta de los inmuebles una vez estuvieran construidos representa un riesgo muy alto, en tanto el constructor asume todos los costos del proyecto sin asegurar la venta posterior del mismo”.

De este modo, se creó el modelo de preventa de vivienda que consiste en que la construcción no inicia sino hasta el momento en el que se ha vendido un porcentaje de inmuebles que asegura el pago de los costos, es decir, una vez se alcance el punto de equilibrio.

“Para eso se incorporó a las fiduciarias como el actor encargado de la administración de los recursos entregados por los compradores y del posterior desembolso de los recursos al constructor, una vez se cumplen las condiciones de entrega establecidas en el contrato de fiducia inmobiliaria”, destaca Arce.

Luego de su ingreso al campo inmobiliario, la industria fiduciaria empezó a desempeñar un rol fundamental para desarrollar los proyectos “en la medida en que permite una adecuada alineación de incentivos y facilita que todos los actores involucrados (compradores, desarrolladores, financiadores y aportantes de suelo) se articulen alrededor de estos vehículos para la estructuración y ejecución de los proyectos”, agrega el presidente de Asofiduciarias.

Ernesto Villamizar, presidente de Credicorp Capital Fiduciaria, señala que en Colombia hay más de 5.000 fideicomisos inmobiliarios en la actualidad. “Los bancos los exigen, los constructores los necesitan y a los compradores les da un esquema más seguro para adquirir un inmueble. No es un modelo perfecto o una garantía de que el proyecto se va a culminar con éxito, pero en el 99 por ciento de los casos, o más, es así”.

Para Villamizar la fiducia inmobiliaria tiene hoy un papel tan destacado en el medio que, sin duda, resulta extraño ver un proyecto de construcción formal que no se haga bajo esta figura. “Es muy importante que el comprador esté debidamente informado sobre el tipo de fideicomiso”, agrega.

Por su parte, Roberto Moreno, presidente de la constructora Amarilo, resalta que la fiducia de preventas “nos ha blindado en caso de no llegar al punto de equilibrio. Las fiducias son un tercero idóneo que está cuidando los recursos”. Lo anterior, afirma, no solo da transparencia al proceso de compra de vivienda, sino tranquilidad a cada una de las partes relacionadas.

“Venimos haciendo las fiducias con preventas. Y todos nuestros proyectos están en patrimonios autónomos, porque esta es la manera de que operativamente la plata se asegure en donde debe estar. Esto da tranquilidad al banco, a los compradores, al constructor, etc”, explica el presidente Moreno.

Así mismo, Carlos Alberto Restrepo, presidente de Fiduciaria Bancolombia, tiene claro que para el comprador la presencia de los fideicomisos en toda la línea de tiempo es muy importante. “En la fase previa, la fiduciaria es fundamental, pues los recursos sólo serán girados al constructor si se acepta por parte de este el cumplimiento de las condiciones del lote, permisos, ventas mínimas y financiación”.

En la fase de construcción, precisa, si bien la fiducia no es una figura obligatoria, “sí ayuda para que los financiadores y los compradores tengan menos incertidumbre en cuanto al destino de los recursos de las cuotas iniciales y del crédito constructor”.

¿Cómo funcionan las fiducias inmobiliarias hoy?

Desde Asofiduciarias explican que en la actualidad la fiducia inmobiliaria “tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de este”.

Dentro de este modelo se encuentra la modalidad de preventas. Esta, asegura Arce, consiste en que una constructora encarga a la sociedad fiduciaria la administración y recaudo de los dineros provenientes de la promoción del proyecto inmobiliario que entreguen quienes estén interesados mientras se cumplen las condiciones necesarias para ser destinados a su desarrollo.

En segundo lugar, añade Arce, la fiducia inmobiliaria maneja la modalidad de tesorería que consiste en que las fiduciarias cumplen la tarea de administrar e invertir los recursos que serán destinados a la ejecución de los proyectos.

En tercer lugar está la modalidad de administración y pagos que consiste en que “mediante la celebración de un contrato de fiducia mercantil se constituye un patrimonio autónomo al cual ingresan el inmueble a partir del cual se levantará el proyecto inmobiliario, con el objeto de que la sociedad fiduciaria efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato”, advierten desde Asofiduciarias.

Al respecto, el presidente de Fiduciaria Bancolombia agrega que en la etapa previa de la construcción de un proyecto, “los contratos fiduciarios típicos son el de administración del lote (también denominado parqueo) y el contrato de preventa. El primero de ellos está diseñado para detentar la propiedad de la tierra, y sirve para acompañar las condiciones establecidas entre el propietario y el constructor”.

Una figura clave

Es tal la relevancia que tiene esta figura en Colombia que, de acuerdo con datos suministrados por Asofiduciarias, a noviembre de 2022 el sector fiduciario administraba 8.800 negocios de fiducia inmobiliaria cuyos activos superan los 99 billones de pesos.

Hoy, señala la Asociación, el 77 por ciento de los proyectos de vivienda usan el instrumento fiduciario para su ejecución.

Además de ser generadoras de confianza, las fiduciarias también lograron crear nuevos caminos para la financiación de proyectos inmobiliarios. El presidente de Asofiduciarias enfatiza en que el desarrollo de edificaciones “es un ejercicio apalancado que hasta hace poco involucraba únicamente al sector bancario como agente financiador. En su mayoría, los proyectos se llevaban a cabo a través del crédito constructor. Sin embargo, el uso o participación de la fiducia ha logrado vincular agentes externos, distintos a los constructores y al sistema bancario, como los Fondos de Inversión Colectiva, los Fondos de Capital Privado Inmobiliarios (FICI y FCPI) y las titularizaciones”.

Retos fiduciarios

El camino que han recorrido las fiduciarias en el mundo inmobiliario no es poco. Y, como lo señala el presidente de Credicorp Capital Fiduciaria, “este modelo hoy está más vigente que nunca. Debe seguir estándolo por los valores agregados que otorga”.

Los desafíos que afronta esta figura, afirma Villamizar, por un lado están relacionados con la estructura jurídica del negocio, es decir, con una normatividad que debe ser consecuente y estable con el rol de las fiduciarias en el mercado inmobiliario.

Por otro lado, es un reto que los compradores entiendan con claridad el rol de las fiducias en el negocio. Así mismo, otra tarea pendiente para el directivo es la necesidad “de un mejor servicio a través de temas digitales como vinculación, información en línea, entre muchas otras”.

Mauricio Wandurraga, presidente de BBVA Fiduciaria, cuenta que el negocio de fiducia inmobiliaria “es una de las líneas donde hemos puesto más foco y hace parte de nuestro plan estratégico de crecimiento. En 2022 tuvimos unos resultados récord”. Agrega también que la compañía ha venido trabajando en soluciones tecnológicas de cara al cliente, al servicio y a la autogestión, que permitan prestar un servicio acorde con las necesidades actuales del mercado, sobre todo, en el segmento de los constructores más relevantes.

“Este 2023 tendremos novedades para nuestros clientes actuales y potenciales, que seguramente redundarán en un servicio de calidad y oportunidad, que es nuestra meta continua”, añade Wandurraga.

Ser más ágiles y tener mejor información, resalta el presidente de la constructora Amarilo, también son retos para la industria fiduciaria. Pero más allá de estos aspectos, señala que en el corto plazo uno de los principales desafíos es afrontar el aumento en las tasas de interés ya que esto afecta la capacidad que puedan tener las familias para comprar inmuebles.

“Si bien no se puede atribuir el desarrollo del sector constructor en el país a una sola variable o a un solo actor, la presencia de mecanismos fiduciarios ha servido como catalizador y acelerador. Y debería seguirlo siendo en la medida en que el país tiene el reto de cerrar su brecha en materia de vivienda”, concluye el presidente de Fiduciaria Bancolombia.