El mercado inmobiliario colombiano está en plena transformación, reflejando tanto su recuperación como las nuevas demandas de los compradores. “El sector ha mostrado gran resiliencia ante desafíos como la pandemia y las fluctuaciones en las tasas de interés. A pesar de estas dificultades, se ha adaptado rápidamente, consolidándose como un pilar clave en la economía nacional”, aseguró Mario Andrés Ramírez, presidente de Fedelonjas.
La desaceleración del mercado se evidencia en la caída generalizada de las ventas. Hasta julio de 2024 se vendieron 94.625 viviendas, una reducción del 6,2 por ciento con respecto al año anterior, afectando tanto a la vivienda de interés social (VIS) como a la no VIS. Factores como el aumento de las tasas de interés, la reducción de incentivos gubernamentales, la incertidumbre económica y los cambios en hábitos de consumo han moderado la capacidad de compra y generado cautela, especialmente en segmentos de mayor valor.
El segmento VIS vio una caída del 18,8 por ciento en ventas, de 115.717 unidades a 93.981 unidades. Aunque las ventas de viviendas VIS sin subsidio VIP bajaron un 24,3 por ciento, el segmento VIP creció un 30,5 por ciento, sugiriendo una mayor demanda de viviendas accesibles. Las viviendas no VIS también sufrieron una disminución, con una caída del 13,2 por ciento en ventas, al totalizar las 44.115 unidades. Las viviendas de mayor valor, superiores a 500 salarios mínimos legal mensual vigente (smlmv), vieron una reducción del 27,4 por ciento.
A pesar de estas tendencias, el crecimiento del segmento VIP muestra que aún hay oportunidades para quienes se adapten a las nuevas condiciones y ofrezcan productos que respondan a las cambiantes necesidades del mercado. La variabilidad regional destaca la necesidad de estrategias adaptadas a cada contexto para maximizar oportunidades.
“En los últimos años, los lanzamientos de proyectos han disminuido más del 30 por ciento en comparación con el primer trimestre de 2023, y más del 60 por ciento respecto al mismo periodo de 2022. Esta desaceleración subraya la importancia de la construcción como motor de la reactivación económica, impulsando alrededor de 36 sectores”, señaló Rafael Simón del Castillo, presidente de Novus Civitas.
Tendencias del mercado regional
Una de las principales tendencias en 2024 es la creciente preferencia por viviendas que se adapten a las nuevas realidades laborales, especialmente con el trabajo remoto en aumento. Los compradores ahora buscan propiedades que incluyan espacios para adecuar una oficina en casa y áreas exteriores que mejoren la calidad de vida.
La digitalización, acelerada por la pandemia, también ha transformado la compraventa de inmuebles al permitir que las transacciones se realicen en línea. “Este avance ha facilitado a las personas tomar decisiones informadas desde la comodidad de sus hogares, marcando un cambio estructural en la manera en que se realizan las transacciones inmobiliarias”, afirmó Ramírez.
Además, la creciente demanda de inmuebles en ciudades intermedias, impulsada por la búsqueda de una mejor calidad de vida y el trabajo remoto, refleja una oportunidad de crecimiento fuera de los grandes centros urbanos. Esta tendencia evidencia la capacidad del sector inmobiliario para evolucionar y adaptarse a las nuevas necesidades de los consumidores.
En ciudades como Bogotá, Medellín y Cali, los desarrolladores están incorporando características que permiten a los residentes disfrutar de entornos más versátiles y saludables. El estudio de oferta y demanda inmobiliaria de Camacol B&C muestra una preferencia creciente por viviendas en preventa o en construcción, impulsada por las facilidades financieras y la posibilidad de personalizar las viviendas.
“La ubicación sigue siendo crucial, con un mayor énfasis en el acceso a transporte y entornos seguros. Además, hay un aumento en el interés por viviendas sostenibles, lo que impulsa la incorporación de certificaciones como EDGE o LEED. Los compradores buscan no solo funcionalidad y sostenibilidad, sino también zonas comunes que ofrezcan experiencias integrales, como piscinas, zonas BBQ, áreas para mascotas y espacios de coworking”, precisó Susana Peláez, gerente general de Cusezar.
El teletrabajo y el tiempo prolongado en casa han aumentado la demanda de viviendas más grandes y funcionales, con espacios flexibles para oficinas o áreas de estudio, y acceso a áreas exteriores en ubicaciones periféricas o municipios cercanos para un entorno más espacioso y tranquilo, aseguró Peláez.
José Rubén Cavanzo, presidente de KOI Constructora, compartió la visión de que la certificación EDGE no solo contribuye a reducir la huella de carbono y proteger el medioambiente, también disminuye los costos de energía para los compradores, lo que hace sus recibos más económicos. “En KOI hemos integrado espacios comunes que permiten trabajar o estudiar fuera del hogar. La conexión con la naturaleza, con ventilación cruzada e iluminación natural, sigue siendo una prioridad para mejorar la calidad de vida y la funcionalidad de nuestros desarrollos”, añadió Cavanzo.
“La ubicación sigue siendo clave, pero ahora se valora más la infraestructura y la cercanía a servicios esenciales que la proximidad al trabajo. Aunque las tasas de interés inicialmente enfriaron el mercado, su descenso ha impulsado una recuperación moderada, ajustando la demanda hacia proyectos de renovación urbana en zonas céntricas y un crecimiento en las áreas suburbanas y periféricas”, concluyó Peláez.
Francisco Martínez, presidente de Arquitectura y Concreto, destacó que los proyectos deben mejorar la calidad de vida combinando desarrollo urbano y tecnológico. “Recientemente lanzamos Veranova Park en Medellín, que ofrecerá 2.300 viviendas y 21.000 metros cuadrados de espacios complementarios. Este proyecto inicia con la venta de 556 unidades residenciales. Además, estamos preparando dos lanzamientos en el norte de Bogotá y desarrollando Azul de Arenas en el Caribe colombiano, que incluirá vivienda turística y un gran shopping resort”, añadió Martínez.
Proyectos mixtos y más sostenibles
Pedro Alejandro Martínez, codirector ejecutivo de Jaramillo Mora Constructora, señaló que el mercado inmobiliario en el Valle del Cauca ha evolucionado gracias a la digitalización y el uso de herramientas avanzadas como recorridos 360, maquetas virtuales y realidad aumentada. “Los compradores, ahora más informados y exigentes, buscan soluciones habitacionales que se adapten a sus estilos de vida modernos, con espacios versátiles y funcionales. Buscan no solo calidad, sino también una experiencia de vida completa que incluya sostenibilidad, bienestar y contacto con la naturaleza”, añadió Martínez.
Castillo resaltó que la creciente conciencia sobre la emergencia climática ha llevado a los compradores a buscar proyectos que integren la sostenibilidad de manera integral. “Un ejemplo de esta tendencia es Serena del Mar, donde hemos desarrollado un Sistema de Vida Sostenible. Este modelo parte de nuestra visión de urbanización integrada con la naturaleza, combina la vida silvestre y los paisajes naturales con el entorno urbano, preservando ecosistemas locales como los manglares para ofrecer una experiencia de vida en armonía con el entorno natural”, afirmó Castillo.
Los proyectos actuales incorporan amenities como espacios de coworking, zonas de lectura y cocinas sociales, además de opciones tradicionales como gimnasios, áreas recreativas al aire libre, zonas para mascotas y amplias áreas verdes. “También hemos diseñado interiores flexibles que se adaptan a las necesidades cambiantes de las familias, fomentando la creación de comunidad y permitiendo que cada vivienda evolucione con sus residentes”, añadió Martínez.
Finalmente, el crecimiento de proyectos de usos mixtos que combinan vivienda, oficinas y comercio en un solo desarrollo responde a la demanda de entornos más integrados y a la necesidad de optimizar el uso del espacio urbano. Además, hay un creciente interés en zonas suburbanas y ciudades intermedias, donde la expansión de infraestructura y la menor congestión ofrecen un atractivo adicional para compradores e inversionistas.
Tendencias 2024
- Vivienda sostenible: la construcción de viviendas con criterios de sostenibilidad es una tendencia en crecimiento, impulsada por la conciencia ambiental y los beneficios económicos a largo plazo.
- Viviendas inteligentes: la tecnología está transformando el sector inmobiliario, con la incorporación de sistemas inteligentes que permiten controlar la iluminación, la temperatura y otros aspectos de la vivienda de manera remota.
- Proyectos de usos mixtos: los proyectos que combinan vivienda, oficinas y comercio son cada vez más populares, ofreciendo a los residentes una mayor comodidad y acceso a servicios.
- Ciudades intermedias y zonas suburbanas: estas zonas están ganando terreno como alternativas a las grandes ciudades, ofreciendo una mejor calidad de vida y precios más accesibles.
Recomendaciones
- Diversificar la cartera: no concentrar la inversión en una sola zona o tipo de vivienda.
- Buscar proyectos con valor agregado: priorizar proyectos que ofrezcan amenities y servicios adicionales, como zonas comunes, gimnasio y seguridad.
- Considerar las tendencias del mercado: se recomienda comparar opciones entre constructoras y proyectos, y considerar las tendencias de urbanización para evaluar el potencial de valorización en zonas emergentes, donde los precios pueden ser más atractivos.
- Asesorarse con expertos: contar con el apoyo de profesionales del sector inmobiliario para tomar decisiones informadas.
- Investigue por su cuenta: investigue cuál es la empresa detrás del proyecto, su trayectoria y estabilidad, su índice de entrega de proyectos terminados, el patrimonio y las herramientas de protección que le otorgan al comprador en sus contratos.