Así funciona la Ley de Vivienda Segura

Con la aprobación y entrada en vigencia de la Ley 1796, conocida como Ley de Vivienda Segura, los compradores de propiedades tendrán menos incertidumbre acerca de la calidad y la seguridad de las edificaciones que adquieren y, por lo tanto, mayor certeza en la protección de su patrimonio.

En pocas sociedades es tan importante y arraigado el sueño familiar de ser propietario de una vivienda como en la colombiana, y el ahorro es el mejor medio posible para alcanzarlo. Pero es importante que el comprador se sienta protegido. Por eso el Código Civil y el Estatuto del Consumidor introdujeron artículos que amparan a este ante los daños o perjuicios que puedan causarse por diferentes motivos, entre ellos, vicios del suelo o materiales utilizados.

Sin embargo, tuvo que suceder el incidente por todos conocido del desplome del edificio Space (en Medellín, en octubre de 2013), para que se visibilizaran los interminables litigios entre miles de compradores anónimos y sus vendedores. Lamentablemente, solo así se puso en evidencia la necesidad de reforzar las normas, aclarar y fortalecer su aplicación y entregar nuevas responsabilidades a las instituciones públicas y privadas comprometidas con las actividades de construcción y enajenación de vivienda.

Como se recordará, la discusión pública –y un tanto mediática– sobre el caso Space, giró alrededor de lograr un mecanismo que amparara el patrimonio y el castigo severo a los curadores que transgredieron las normas. Estos curadores, que querían recuperar la confianza de la sociedad, abogaban por contar con una autoridad que ejerciera el control sobre su actividad. Entonces esta ley les crea una Superintendencia Delegada dependiente de la Supernotariado. Además, establece un régimen de inhabilidades, incompatibilidades y sancionatorio, y ordena un procedimiento de selección, con alcance nacional, para elegir de forma transparente a los profesionales idóneos para hacer cumplir las normas urbanísticas.

En cuanto a la seguridad de las edificaciones, esta debía regularse a través de mecanismos técnicos, que le garantizaran al comprador que la vivienda tuviera el máximo rigor en el control, desde los diseños, hasta la entrega final del bien inmueble.

Para tal fin se crearon las siguientes instancias: 1) Revisión independiente de los diseños estructurales por parte de profesionales idóneos y debidamente acreditados (con un claro régimen de inhabilidades e incompatibilidades). 2) Supervisión técnica independiente durante la construcción para garantizar que en esta etapa se cumpla rigurosamente con el uso adecuado de los materiales. 3) Este quizás es el mecanismo más importante de la Ley: el certificado técnico de ocupación, que asegura al comprador que su inmueble cumple con las normas de sismorresistencia.

En la Ley 1796 quedó ratificada la obligación del constructor (o enajenador) de resarcir los perjuicios patrimoniales mediante garantías bancarias, productos financieros, su patrimonio o seguros. Hoy, aún se espera la reglamentación que debe expedir el Gobierno para determinar la obligatoriedad de utilizar cualquiera de las herramientas descritas.

Finalmente, se puede afirmar que la Ley resuelve el problema de la estabilidad de las edificaciones por la garantía del cumplimiento de la norma sismorresistente. Pero cabe anotar que existen otras situaciones que se escapan de este marco y tienen que ver con la falsificación de licencias de construcción, la violación de normas urbanísticas con la edificación de proyectos en zonas no autorizadas, de las cuales debe ocuparse el código penal porque son acciones de carácter delictivo y, que seguramente, de ser necesario, el legislador tendrá que abordar.

*Ingeniero civil y representante a la Cámara 2014-2018.