La vivienda es mucho más que un techo

La vivienda es el activo más valioso que las personas adquieren durante el curso de sus vidas y es justamente por el monto de capital requerido que se vuelve prácticamente imposible, para la mayoría de la población, hacerse a una unidad habitacional sin recurrir a un préstamo bancario. Los bancos siempre han proporcionado la liquidez necesaria a los desarrolladores, al Gobierno y a los consumidores finales.

El de la construcción es un sector estratégico, pues para su desarrollo requiere insumos de otros, como lo son el financiero, el de cementos y concretos, el del hierro y ornamentación, el del vidrio, el de la madera, cerámica y pintura y, por supuesto, el del transporte, entre otros. Por eso, se considera un termómetro de la actividad económica. Legalmente existen dos grandes categorías de vivienda en el mercado: las que son de interés social (VIS) y las que no lo son. Las primeras pertenecen a algún programa gubernamental, bien sea para recibir subsidio a la tasa de interés o subsidios directos pagados al precio del bien. Las segundas se transan a precios de mercado. Según el Banco de la República, en los últimos diez años el porcentaje solicitado como préstamo en relación con el valor de la vivienda está entre el 55 por ciento y el 62 por ciento para viviendas VIS y entre el 40 y el 50 por ciento para viviendas no VIS. El anterior gobierno incluso introdujo la novedad de ofrecer casas gratuitas para las personas más pobres o vulnerables del país, cumpliendo un mandato constitucional.

El sector de finca raíz y servicios conexos representa el 15 por ciento del Producto Interno Bruto del país, y es uno de los más importantes en la actualidad. Solo la cartera de vivienda, incluyendo nueva y usada, representaba el 7 por ciento del PIB para 2019, mostrando una senda ascendente desde 2007. Durante los últimos diez años, dicha cartera creció a una tasa del 6,7 por ciento, mientras que el PIB lo hizo a una tasa de 3,3 por ciento, aproximadamente. Sin embargo, la dinámica de la construcción nueva no ha sido la mejor en los últimos años, ya que su crecimiento se ha venido reduciendo desde 2015 y las perspectivas actuales, debido a la pandemia, no son las mejores.

Pero el sistema financiero está presente en todas las etapas del proceso constructivo. Los desarrolladores de proyectos lo usan para apalancar el capital requerido para la tierra y para comenzar la construcción; posteriormente, con la misma ayuda, se comienzan a vender al comprador final las unidades que están siendo construidas, con la garantía que dan las fiducias. Según Camacol, se financian más de 200.000 unidades nuevas por año.

El sector inmobiliario y el sector financiero se complementan porque en esta clase de transacciones siempre hay un activo subyacente de respaldo, el cual permite asignar recursos, con relativamente bajo riesgo, para un horizonte de mediano y largo plazo a la vez que tiene un retorno interesante.

En tiempos recientes han surgido nuevos instrumentos financieros que se basan en el flujo de caja de las hipotecas, pero en Colombia, a pesar de que existe la regulación, no han tenido mucha acogida. Por un lado, están los esquemas de derechos fiduciarios que permiten recoger pequeñas cantidades de dinero de muchos socios para desarrollar proyectos grandes. Y, en segundo lugar, están las titularizaciones de hipotecas para vender bonos o algún otro derivado financiero. Los resultados de estos instrumentos no han sido buenos, aunque son negocios con mucho potencial.

Finalmente, otra de las innovaciones recientes –bastante controversial en el país– es la hipoteca inversa, que les da liquidez de por vida a personas que tengan propiedades, pero no efectivo. Sin embargo, estas todavía no han sido implementadas por ninguna entidad.

*Profesor investigador de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas de la Universidad Javeriana.

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