10 consejos que debe tener en cuenta antes de comprar un lote rural

Antes de la compra de un lote rural, para vivienda o cualquier otro negocio, es prudente investigar, contar con la opinión de expertos y tener en cuenta lo que se debe hacer para realizar una transacción exitosa.

El reconocido portal inmobiliario Fincaraiz, elaboró un listado de 10 tips para despejar algunas de las dudas más frecuentes en este tipo de negocios.

1. El primer paso es hallar el lugar perfecto

Piense en lo que quiere, es el lugar donde posiblemente va a vivir así que, si planea empezar una familia, tendrá que elegir zonas urbanas con buen acceso a vías, centros educativos, hospitales y áreas recreativas. Localice un terreno en un sector que se adapte a tus necesidades, gustos y estilo de vida.

El abogado especialista Rafael Gómez, experto en derecho inmobiliario y urbanístico de la firma CatastrOrtizGómez Abogados y asesor de la Lonja de Propiedad Raíz de Santander, aconseja siempre tener en cuenta el tipo de proyecto que planea construir en el lugar o el propósito de la inversión.

Si lo que quiere es tener una casa para vacacionar debe considerar un lugar callado, tranquilo, alejado del caos de la ciudad y con sitios de esparcimiento cercanos será la mejor opción.

2. Solicite la resolución de urbanismo

Después de ubicar el lote debemos pedirle al vendedor la resolución de urbanismo. Este documento nos indica si el terreno es apto para la construcción. Posteriormente debemos solicitar la licencia para la construcción de obras.

La licencia para la construcción es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial.

3. Solicite un certificado de libertad y tradición

Este documento debe indicar la matrícula inmobiliaria individual, los linderos del lote y una complementación donde se especifica la tradición de un inmueble.

El lote debe estar libre para la venta y pertenecer a la empresa o al dueño que lo oferta, cuando tenga el certificado verifique ante la Superintendencia de Notariado y Registro que todo esté en orden.

Esta es la información que contiene un Certificado de Tradición y Libertad:

• Nombre del actual dueño de la propiedad y de los anteriores.
• Información sobre embargos, hipotecas, gravámenes de valorización u otras limitaciones de dominio.
• Especificación de la construcción.
• Descripción de la propiedad, si se encuentra sometida a régimen de propiedad horizontal o desenglobe.

4. Desenglobe

Desenglobe, es un acto con el cual el dueño de un terreno comienza a dividirlo en varias fracciones o lotes. Para hacer esto debe alinderar en forma especial el terreno que segrega como el restante.

Antes de realizar un desenglobe debe aprender a verificar cuando hay un loteo y cuando lo que se va a vender es un porcentaje de un predio de mayor extensión, de esta forma logrará evitar que lo engañen bajo la promesa de que va a existir un loteo, pero al final solo te van a vender una porción de un predio.

El experto en derecho inmobiliario Rafael Gómez explica que un desenglobe se realiza mediante el respectivo trámite urbanístico, para esto se debe hacer la consecución de la licencia correspondiente, también la previa verificación del lote y sus áreas para que cumplan con las disposiciones propias de la unidad agrícola y con los lineamientos del plan de ordenamiento territorial, especialmente con las cargas urbanísticas y las cargas que tienen que ver con el medio ambiente.

Estos son los documentos que debe presentar:

• Fotocopia de la escritura pública debidamente registrada que contenga el reglamento de propiedad horizontal, así como sus reformas si las hay.
• Original del plano de localización, (en medio magnético, en formato dwg) ligado a las coordenadas cartesianas locales, Datum Magna Sirgas, el cual debe contener la planta de cubiertas con el número de pisos, aislamientos y alinderamiento del lote. El archivo debe tener solo dos niveles, uno con el lote y el otro con los polígonos de construcción en una sola línea.
• Archivo que contenga la relación de unidades prediales a desenglobar con su correspondiente coeficiente y folio de matrícula inmobiliaria asignado por la oficina de registro respectiva o plano aprobado con la licencia por parte de la curaduría.

5. Así podrá saber si en el lote recae algún tipo de gravamen

Cuando vamos a adquirir un lote de terreno que en algún momento formó parte de un predio de mayor extensión y que fue el predio sobre el cual se obtuvo la licencia y se realizó el desenglobe, tienes que verificar no sólo el certificado de libertad y tradición del lote, sino también conocer el folio de matrícula que es el predio de mayor extensión, ya que sin este folio se puede recaer en embargos y afectaciones.

Ahora bien, la forma para saber si el lote está libre de todo gravamen es efectuado en debida forma el estudio de títulos. El abogado Rafael aconseja acudir al sector financiero, ya que los bancos hacen este estudio de títulos o en su defecto contratar a un abogado, un arquitecto o un topógrafo para que se realice la correcta validación y la verificación de las escrituras de los últimos 10 años.

6. De esta forma podrás hacer un traspaso seguro de predios

Los negocios de inmuebles siempre implican en mayor o en menor medida un riesgo, pero lo importante a la hora de hacer una compraventa es hacer una verificación de toda la historia del inmueble, es decir, conocer sus licenciamientos, conocer los certificados del predio de mayor extensión con base en el cual surgió el lote, contar con la debida asesoría de la elaboración del contrato de compraventa.

Otra recomendación es utilizar las herramientas que nos permiten conocer más de los predios. Por ejemplo, en las oficinas de instrumentos públicos elaboran un certificado que es el certificado especial de pertenencia, en el cual se hace un pequeño estudio de títulos y a través de las plataformas de Datacrédito, puedes verificar si el vendedor tiene algún tipo de proceso por algún negocio ilegal.

7. Comprueba los alrededores

Un factor que influye de manera determinante en el valor de un lote son las posibilidades de acceso. Si debemos conducir una larga distancia, por una vía angosta hecha de tierra, entre la calzada pavimentada y el lote ya tenemos un inconveniente.

Otro tipo de condiciones geográficas también son importantes:

• Que no se encuentre en una zona de riesgo de tipo ambiental o forestal.
• Que no esté cerca de un botadero de basura, o de tuberías de envergadura como los gasoductos.
• Evitar la presencia de fábricas cerca. En ocasiones este tipo de instalaciones generan situaciones molestas como el tránsito de tractomulas o algún tipo de contaminación.
• Que no se encuentre en las tierras inundables de un río.
• Mucha de esta información puede consultarse en las oficinas de planeación urbana municipal, recuerda que si el lote tiene muchas afectaciones será muy difícil darle el uso que se tiene en mente, e incluso venderlo.

8. Estos son los temas jurídicos a tener en cuenta

• Contar con toda la documentación, incluidas las licencias y los certificados de libertad y tradición debidamente descargados desde la página del super notariado.
• Los licenciamientos y las respectivas constancias de los trámites para adquirir los servicios públicos domiciliarios.
• Hacer las validaciones jurídicas tanto del vendedor como del comprador.
• Estudiar a fondo las escrituras.
• No entregar los predios si no se ha realizado el pago total del dinero pactado.
• Tener un documento jurídico debidamente elaborado, donde se encuentren las obligaciones y consecuencias del incumplimiento.
• Conocer física y directamente el predio.
• Validar si lo mismo que nos están mostrando es lo mismo que nos están vendiendo.
• Evaluar cuál es el índice de construcción, su índice de altura y demás aspectos jurídicos propios para saber qué proyecto podrás desarrollar en él.

9. Consulta el uso del suelo

Es importante que antes de comprar averigüe el uso que le puede dar al suelo siempre teniendo en cuenta lo que quiere hacer con el lote, ya sea vivir en él o tener una casa para vacacionar.

Este aspecto depende en gran medida del sector en el que esté ubicado el lote. Si está en una zona residencial o dentro de una urbanización, seguramente su uso estará restringido para vivienda. Por ello, si lo que planeas construir es otro tipo de edificación debe averiguar previamente los usos que se le pueden dar al suelo en ese predio.

10. Analice todas las oportunidades que puede tener al comprar un lote

La ventaja de adquirir un lote en muchos casos está en su precio, por eso es fundamental que conozcamos el valor promedio de lotes similares, situados en la misma zona.

El experto en derecho inmobiliario Rafael Gómez explica que un lote representa una inversión que se basa en las posibilidades a futuro. En realidad, con el lote se compra es la opción para el desarrollo de un proyecto. También es aconsejable conocer el valor de edificios ya terminados en las cercanías.

Para finalizar, con un adecuado análisis de costos proyectados, podemos determinar si es realmente rentable comprar el terreno, en función del valor final posible de venta de la propiedad que aspiramos construir.