Atención: este es el crítico informe de la Contraloría sobre crisis de la vivienda de interés social en el país. Las medidas de Petro fracasaron

Con la política de subsidios, planteada para estimular la compra de vivienda entre la población más vulnerable, el Gobierno no ha dado en el blanco. Los cambios que introdujo para reformular la manera de asignar las ayudas estatales podrán tener las mejores intenciones, pero en 2023 terminaron causando más estragos que beneficios.

La Contraloría General destapó un revelador informe sobre el comportamiento del programa de vivienda de interés social Mi Casa Ya, luego de que se modificaran las condiciones para ser beneficiario de subsidios: ya no es por nivel de ingreso, sino por la clasificación de los hogares en el Sisbén, y de que prácticamente se suprimiera la preasignación de los auxilios, lo que había sido por muchos años una palanca financiera para las constructoras. Los resultados de la revisión realizada por la Contraloría evidencian un panorama poco alentador.

“El programa dio pasos hacia atrás en la tarea de mejorar el déficit de vivienda; los cambios introducidos desestimularon el crecimiento de este sector de la economía e hicieron quebrar a varias empresas, por lo que deberían replantearse los criterios y hacer uso del aprendizaje y la experiencia que ha tenido Colombia en facilitar el acceso a vivienda a personas de diferentes estratos sociales que no tienen techo propio”, dijo a SEMANA el contralor (e) Carlos Mario Zuluaga.

En el último año, según las cuentas hechas por la Contraloría, hay un impacto negativo en el acceso a los auxilios con dineros públicos. Mientras remodelaban las normas que contenía un decreto de 2015, con el cual venía funcionando el programa Mi Casa Ya, para dar paso a las nuevas reglas establecidas con el decreto 490 de 2023, la caída fue brutal. “Entre 2022 y 2023 se registra una contracción de 22,4 por ciento en la asignación de subsidios, lo que implica que hubo 15.000 menos”, dice el análisis.

La nueva norma suprimió la preasignación de subsidios, decisión que se convirtió en un ‘morderse la cola’, pues los constructores no podían hacer los cierres financieros con los bancos porque las reglas les exigían un avance del 85 por ciento en el proyecto, lo que a todas luces les era imposible, ya que parte de la plata para construir vivienda provenía de los subsidios que ahora ya no iban a recibir por adelantado. En el pasado, quien quería comprar simplemente iba al banco, informaba que tenía un subsidio preasignado que le enviaban a la constructora y se hacía el cierre financiero, lo que, a su vez, le daba liquidez al realizador del proyecto.

Efecto dominó

Ante el freno de mano que se produjo en un sector que aportó entre 2018 y 2022 el 7,38 por ciento de toda la ocupación del país y el 2,65 por ciento del PIB en ese cuatrienio, el Ministerio de Vivienda echó reversa con algunas medidas.

“Derogaron circulares anteriores para tratar de modelar la política. En octubre se redujo el nivel de avance exigido en la obra, ahora al 70 por ciento, para la preasignación de subsidios, es decir, implementan nuevamente las estrategias del modelo que venía operando previo a la modificación”, señala el informe.

Una resolución reciente, fechada el 16 de febrero, dice que se adopta el modelo de preasignación de subsidios que existía en el decreto de 2015. Solo que la medida aplicará únicamente para la vivienda de interés prioritario, que representa el 10 por ciento del mercado de vivienda en el segmento social, de acuerdo con datos de Asobancaria.

Dejaron por fuera a la VIS

En consecuencia, se deja por fuera del beneficio a las familias que pretenden tener vivienda propia en el segmento VIS, lo que no es poca cosa, pues corresponden al 60 por ciento del total de viviendas del país, según advierte la Contraloría.

Ahora bien, suponiendo que ese cambio subsana esa parte del rompecabezas, porque da cierta disponibilidad de recursos a las constructoras que hagan proyectos de vivienda prioritaria, está la talanquera que proviene de la poca capacidad de compra de los hogares que son objetivo de la política de subsidios: los más pobres y vulnerables.

La fórmula antigua era sencilla: con ingresos de entre cero y dos salarios, les entregaban subsidios de 30 salarios mínimos, o 20 salarios si recibían mensualmente entre dos y cuatro salarios mínimos. Además, en términos generales, los aspirantes a comprar un inmueble también tenían otro apoyo con el Frech, que facilitó la financiación de vivienda de interés social nueva en áreas urbanas, mediante un aporte estatal para cubrir la tasa de interés pactada para su crédito hipotecario.

El programa Frech ya no está activo. Solo se entregan coberturas a la tasa que estén asociadas a Mi Casa Ya y corresponden al 5 por ciento cuando se adquiere una Vivienda de Interés Prioritario (VIP), que es de hasta 90 salarios mínimos (hoy 117 millones de pesos), o de 4 por ciento para una VIS, segmento en el que se ubican los inmuebles de entre 135 y 150 salarios mínimos (175 y 195 millones pesos). El beneficio a la tasa de interés aplica por siete años.

Tras la renovación de las reglas de juego para el acceso a subsidios, ahora para los niveles más bajos del Sisbén, la Contraloría encontró que no es fácil que la población beneficiaria pueda materializar su proyecto de compra. Si bien es bueno que se prioricen los hogares de los municipios en categoría 5 y 6, es decir, los más pequeños en población, con menores ingresos y que, además, han estado al margen del desarrollo; al igual que las personas de más escasos recursos, entre ellos madres comunitarias, madres cabezas de hogar, trabajadores del sector informal, víctimas del conflicto y habitantes de zonas rurales, y similares, el sueño es uno y la realidad es otra.

Es cierto que el déficit de vivienda está concentrado en esas áreas del país donde se puso el foco. Para los municipios de categorías 5 y 6, el faltante habitacional es de 44,5 por ciento en la parte urbana y del 84,5 por ciento en la rural. No obstante, no serán muchos los constructores que les apuesten a esos sitios en los que poca gente –con su nivel de ingreso– puede acceder a un crédito hipotecario. Es más, se trata de geografías en las que a veces ni siquiera hay entidades bancarias y en donde poco o nada se ha extendido la bancarización.

En el pasado, la política de vivienda incluía estímulos también para la compra de vivienda no VIS, lo que benefició a la clase media; sin embargo, fueron borrados, llevando a la Contraloría a expresar que la estrategia en este tema debe ser para dar oportunidad a todos los colombianos, pues la necesidad de un techo propio es igual en cualquiera de los niveles de la pirámide social.

Cuentas inalcanzables

Por el momento, los que pueden acceder al beneficio no lo logran, como lo confirman las simulaciones hechas por la Contraloría. Para que una familia pueda adquirir una vivienda VIP requiere ingresos brutos de 1.855.000 pesos. De ese monto tendrá que pagar una cuota correspondiente a 741.000 pesos, tras haber tomado un crédito de 54,6 millones de pesos a 20 años, con una tasa de interés del 14 por ciento.

El banco prestamista evaluará la capacidad de pago del solicitante y tomará en cuenta que el 60 por ciento de los recursos deberán quedar libres de obligaciones, pues son para la manutención. Adicionalmente, el hogar tendrá que disponer de un ahorro para aportar una cuota inicial de 23,4 millones de pesos, algo que, a juicio de la Contraloría, “resulta muy difícil para una familia que solo tiene ingresos ligeramente superiores a un salario mínimo”, es decir, ¿de dónde puede ahorrar para completar dicha cuota?

En el caso de quienes acceden a una vivienda VIS, el escenario no es mejor. Se necesitan ingresos brutos de al menos 3.250.000 pesos al mes para cotejar las cuentas frente a una necesidad de préstamo de 101,4 millones de pesos, lo que dejaría al hogar con una cuota hipotecaria de 1.300.000 pesos.

La plata que le entra mes a mes al hogar queda casi a ras, e implica grandes sacrificios para ajustar los gastos. La disponibilidad de 1.950.000 pesos para gastos de subsistencia y la exigencia de tener una cuota inicial de 35.100.000 pesos aprietan aún más la carga. ¿Quién puede?

La dimensión del problema es mayúscula porque, por esa ruta, no parece llegarse a una solución al déficit habitacional en buena parte de las regiones del país. Además, como las constructoras no se arriesgan a hacer proyectos, se impacta el empleo y la economía, ya que con cada punto porcentual que se reduce el PIB de edificaciones se pierden 230.000 empleos, según cálculos de la Contraloría General. El camino no está despejado para el sector.

Con las novedades en la política de subsidios de vivienda se le apunta a favorecer a los pobres, pero la intención se ha quedado en ello, porque no ha funcionado como tal, insiste el ente de control.

La meta del Ministerio de Vivienda para 2024 es entregar 50.000 subsidios y a la fecha van 2.905. Teniendo en cuenta que en Colombia, para que un hogar integrado por cuatro personas sea considerado en condición de pobreza monetaria extrema, debe tener un ingreso mensual de 794.792 pesos y para estar en el peldaño siguiente –de pobreza monetaria– se estableció un nivel de ingresos de 1.587.456 pesos (396.864 pesos por habitante), empieza a flotar en el ambiente un interrogante puntual: ¿acaso, si lo que se busca es ayudar a los pobres, no es hora de desempolvar una política de subsidios similar a la que tuvo el país con el programa de vivienda gratis?

“Quince mil subsidios menos en 2023 muestran la afectación”

Carlos Mario Zuluaga, contralor (e) dice que la política de vivienda debe ser integral y no orientada a un solo segmento de población.

SEMANA: ¿Qué motivó a la Contraloría a poner el foco en la política de subsidios de vivienda?

CARLOS MARIO ZULUAGA: Como parte de sus obligaciones, la Contraloría les hace seguimiento a todas las políticas de Estado. Lo ejecuta desde las direcciones de Estudios Sectoriales, las cuales están encargadas de evaluar el impacto de la política y de medir el desempeño de diferentes programas.

SEMANA: ¿Podría decirse que en busca de ajustar el programa Mi Casa Ya se está cometiendo una cadena de errores que se agrandan más cada vez que se intentan corregir?

C.Z.: La última resolución (del 16 de febrero) es un intento –reconoce el Gobierno– de subsanar decisiones que quizás no han dado los resultados esperados, por lo tanto, esta y otras resoluciones que vengan serán bienvenidas para que el sector se dinamice; para que se materialicen los subsidios en la población vulnerable y en los otros sectores que también necesitan el apalancamiento de vivienda. Desde la Contraloría celebramos que exista una valoración más positiva de todos los hechos que puedan convertirse en una oportunidad de mejora a los programas. Queremos que al Gobierno le vaya bien, porque si le va bien, les va bien a todos los colombianos.

SEMANA: De lo hallado en la revisión realizada al programa, ¿cuál es el mayor riesgo que identifica la Contraloría?

C.Z.: Con la última resolución se incentiva, a través del modelo de preasignación, el segmento de viviendas de interés prioritario; sin embargo, se dejan a un lado de estos beneficios a los hogares interesados en viviendas de interés social, que además, de acuerdo con el Dane, corresponden a más del 60 por ciento de las viviendas que se venden en el país.

SEMANA: ¿Comparte la idea de que ese desenfoque de la nueva política de subsidios (al dificultar más el acceso de la población que pretende favorecer) es la causal de la caída del sector y de la economía en general?

C.Z.: Sin duda, al revisar que en 2023 se asignaron 15.000 subsidios menos que en 2022, es una muestra de la afectación al sector. Sin embargo, no hay que desconocer factores adicionales como, por ejemplo, el incremento en las tasas de interés que afectó tanto a los posibles beneficiarios como a los constructores. Es importante mencionar que el sector construcción tiene un aporte importante al PIB y a la ocupación en el territorio nacional.

SEMANA: Las equivocaciones con la estrategia de asignación de subsidios han impactado a un sector generador de empleo y a la economía en general. ¿Cree que era más eficiente la política de asignación de subsidios como estaba antes, que se basaba simplemente en ingresos del hogar?

C.Z.: Para mí, no se trata exactamente de equivocaciones, sino de diseños de programas que quizás orientaron todos los esfuerzos a un solo sector de la población y el déficit habitacional en Colombia se encuentra en todos los nuevos hogares o en personas de más estratos y no solamente en las que tienen la calificación de Sisbén IV, que están en municipios de categoría 5 y 6. Una política de vivienda integral tiene en cuenta que el déficit habitacional es general y que todos los colombianos merecen una atención específica para acceder a una vivienda digna.

SEMANA: Con base en la revisión realizada por la Contraloría, ¿cree que es hora de volver a la vivienda gratuita en el país, como ocurrió en el pasado?

C.Z.: La vivienda gratuita era una política de Estado que funcionó y que dio base para que se entendiera que el Estado puede atender, no a un solo sector de la población, el que más lo necesita, sino que tiene que atender a todos los colombianos, y todos los ciudadanos presentan necesidades distintas. Por lo tanto, las políticas deben tener el concepto de equidad, entregar en la proporción de lo que cada uno necesita, y toda la evolución de los últimos diez años de la política de vivienda en Colombia lo que ha hecho es reconocer, bajo los principios de equidad y de igualdad, las necesidades de una vivienda de los diferentes sectores de la población. Esto ha hecho que, en integración con el sector privado y con el sector financiero, se hayan creado unos modelos que, incluso, fueron implementados en otros países del mundo, y que seguramente hoy, con una reflexión mucho más tranquila y profunda, nos permitirá que Colombia reencauce el dinamismo que tiene este sector, el cual no solamente mueve la economía, sino que también genera empleos de una manera directa e indirecta.

SEMANA: ¿Qué recomendación final hace la Contraloría para que se logre una mayor eficiencia con la inversión en subsidios de vivienda y esa población necesitada que no está siendo atendida pueda llegar a ser propietaria?

C.Z.: Más que recomendación, es que se analicen las diferentes variables que pueden ser mejoradas en el marco de la política, con el único objetivo de avanzar y poder brindar soluciones a todos los colombianos.