Camacol hace dramática radiografía de la vivienda: en 2023, la pérdida de inversión de los hogares en el sector residencial fue de $20,1 billones

SEMANA: ¿Cuál es la radiografía del sector de vivienda al cierre de 2023?

Guillermo Herrera (G. H.): El 2023 fue un año difícil para la vivienda en Colombia. Los datos consolidados muestran una contracción en los lanzamientos y las ventas de vivienda del 42 % y el 45 %, respectivamente. El segmento de vivienda de interés social (VIS) presentó las mayores caídas. En este caso, tanto los lanzamientos como las ventas se redujeron a la mitad de lo que se observó en 2022.

Un punto importante está relacionado con la reducción de cerca del 30 % en los inicios de obra, dado que es en esta fase en la que el sector empieza a generar empleo y demanda de insumos. La caída en las iniciaciones coincide con reducciones en el empleo de la construcción. De acuerdo con el Monitor de Empleo de Corficolombiana, el sector registró el peor desempeño en el ranking de generación de puestos de trabajo. Para diciembre de 2023, la construcción registró 88.000 empleados menos frente al mismo mes de 2022.

En general hay que reconocer que 2023 no fue un buen año y que la agenda de 2024 debe enfocarse en la reactivación. Una reactivación que requiere la articulación de todos los actores del sector para lograr que la construcción y la economía vuelvan a crecer.

SEMANA: ¿Cuántas viviendas menos se vendieron?

G. H.: En 2023 se vendieron 130.851 unidades de vivienda, lo que representa una reducción de 106.554 unidades frente a 2022.

SEMANA: ¿Qué pasó con la VIS y la VIP?

G. H.: La vivienda de interés social (VIS) fue el segmento que registró las contracciones más marcadas. En total se vendieron 86.468 VIS en 2023 frente a las 171.828 vendidas en 2022. Esto se traduce en una disminución del 48,7 %.

SEMANA: ¿A cuánto asciende la pérdida en inversión de los hogares en el sector residencial? A octubre superaba los $ 18,3 billones…

G. H.: Al cierre del año la pérdida de inversión de los hogares en el sector residencial fue de $ 20,1 billones.

SEMANA: ¿Cuánto significó en billones de pesos, generación de empleo e impacto en otros sectores de la economía?

G. H.: Hemos visto caídas en la producción industrial y el comercio asociado al sector de la construcción. El caucho (-25,9 %), la madera (-9,7 %), el metal (-8,3 %), el hierro y el acero (-6,4 %), los minerales no metálicos (-6,3 %) y el cemento (-2,7 %) registraron reducciones significativas en la producción en los últimos doce meses, según la Encuesta Mensual Manufacturera con Enfoque Territorial.

Así mismo, el comercio vinculado al sector, para el cual el Dane hace seguimiento a los negocios de ferretería y pintura, tuvieron una pérdida del 13,2 % en las ventas. Por supuesto, otros sectores como el financiero, vía menores desembolsos para vivienda nueva (-19,4 % entre enero y septiembre de 2023), también han sentido el efecto de la menor dinámica en la construcción de vivienda.

SEMANA: ¿Cuáles son las razones para esta caída?

G. H.: La economía en general tuvo restricciones importantes a la inversión y el consumo durante 2023. Las tasas de interés y el acceso a crédito, los cambios en los ingresos de los hogares y la inflación fueron determinantes de las reducciones en la compra de vivienda, pero también es importante señalar que los cambios en los programas de vivienda del Gobierno Nacional también explican una gran parte de la tendencia.

SEMANA: ¿Cuál ha sido el nivel de desistimientos y cuáles son las principales razones para que muchas familias abandonen el sueño de tener casa propia?

G. H.: Al cierre de 2023 los desistimientos sumaron 37.753 unidades, de los cuales 29.468 fueron en el rango VIS, con un incremento del 91,5 % frente a 2022. De acuerdo con una investigación realizada por Camacol, en 1.929 proyectos activos, las principales razones que han incidido en ello tienen que ver con factores asociados al crédito hipotecario, particularmente a las tasas de interés, y a los cambios en las condiciones de ingreso de los hogares. En el caso del segmento VIS se resaltan, además, los cambios en Mi Casa Ya, que explican un tercio de los desistimientos.

SEMANA: ¿Espera que con una inflación a la baja y una senda descendente en materia de tasas de interés por parte del Banco de la República se reactive el sector o esos factores no son suficientes?

G. H.: Es un factor muy significativo. Las tasas de interés de los créditos hipotecarios han bajado a una velocidad superior a las reducciones en la tasa de política monetaria. Creemos que esto permitirá impulsar las preventas, dado que los hogares que inicien sus negocios inmobiliarios hoy se beneficiarán con mejores tasas al momento de la entrega de sus viviendas.

La dinámica económica puede derivar en un buen 2024. Sin embargo, la velocidad de la reactivación será mayor si sumamos esfuerzos articulados entre el sector privado, los gobiernos locales y, por supuesto, el Gobierno Nacional. Acá quiero señalar que los nuevos gobernantes vienen adelantando propuestas interesantes que harán que las ciudades sean protagonistas este año.

SEMANA: Según el Ministerio de Vivienda, no es adecuado comparar contra 2020, 2021 y 2022 porque fueron años atípicos, sino contra 2019 y que ahí sí hay crecimiento, ¿es eso cierto?

G. H.: Es cierto que los años 2021 y 2022 tuvieron fuertes impulsos para la construcción de vivienda de interés social (VIS) y la No VIS enmarcados en la necesidad de superar rápidamente la crisis derivada del covid-19. Si se suman todos los programas vigentes, en promedio se asignaron cerca de 90 mil subsidios por año en 2021 y 2022. Gracias a estos impulsos se logró incrementar la cobertura de la VIS, tanto en magnitud como a nivel regional, y el sector de la construcción se convirtió en el centro de la reactivación.

Lo que nos preocupa, sin embargo, es que los niveles de ventas registrados al cierre de 2023 son comparables a los que tenía el sector en 2011 y las iniciaciones ya están reaccionando a esa caída en los indicadores comerciales. Esto quiere decir que, si bien 2021 y 2022 fueron atípicos, el 2023 registró indicadores que estuvieron por debajo de la dinámica previa a la pandemia.

SEMANA: Uno de los temas más sensibles ha sido el programa Mi Casa Ya. ¿Los criterios de priorización definidos por el Ministerio de Vivienda en el programa son los adecuados? ¿La exigencia del Sisbén ha funcionado? ¿Ha sido peor el remedio que la enfermedad?

G. H.: Como lo ha manifestado el Ministerio de Vivienda, actualmente los criterios de priorización poblacionales y territoriales no se están aplicando. Respecto al Sisbén, hemos visto cómo el Gobierno nacional, en cabeza del Departamento Nacional de Planeación (DNP), ha introducido cambios con el fin de mejorar su capacidad para focalizar. En este proceso más de 1 millón de hogares dejaron de estar clasificados en los grupos A (pobres extremos) y B (pobres) en el Sisbén.

De acuerdo con lo anunciado por el DNP, la clasificación Sisbén será revisada cada 3 meses, lo cual genera incertidumbre para los hogares que inician un negocio inmobiliario, que puede demorar en promedio 44 meses, tiempo en el cual pueden ver modificado en varias ocasiones su puntaje por factores externos (por ejemplo, nacimiento o muerte de un integrante, cambios de domicilio o cambios en condiciones de escolaridad de alguno de los integrantes, entre otros).

Estos cambios generan retos para programas como Mi Casa Ya. Los cambios en la clasificación de los hogares también pueden venir acompañados de ajustes en los montos del subsidio o, incluso, exclusión del programa. En ese sentido será importante que el programa genere unas definiciones que permitan a los hogares tener mayor certeza sobre la posibilidad de contar con los apoyos del Gobierno como parte de su cierre financiero.

SEMANA: El Gobierno ha anunciado para este año 50.000 subsidios de vivienda. ¿Es una meta ambiciosa o tímida?

G. H.: Siempre hemos manifestado que la garantía de 50.000 subsidios por año representa un esfuerzo importante del Gobierno Nacional. La vivienda tiene un papel que es particular, porque inversiones públicas en este sector logran hacer parte de la política social y la política económica a la vez.

El panorama actual es sustancialmente diferente al que vivíamos cuando se definió la meta de 50.000 subsidios en el Plan Nacional de Desarrollo, de manera que nuestra respetuosa invitación siempre ha sido a revisar cómo el sector puede apoyar la reactivación, una reactivación que evite mayores desistimientos por parte de los hogares de menores ingresos y que permita revertir los indicadores negativos que tanto afectaron la política social y económica del Gobierno.

SEMANA: ¿Cuál es la solución para esta crisis?

G. H.: Colombia cuenta con una gran experiencia en materia de programas de reactivación. En los últimos quince años se han implementado al menos cuatro estrategias para impulsar la economía, todas acompañadas de inversiones adicionales en el sector vivienda.

Esta crisis tiene dos características puntuales: crecimiento en la inflación, que sigue muy por encima del rango meta y ha afectado el ingreso disponible de los hogares, y los consecuentes incrementos en la tasa de interés, que inciden en el acceso a crédito y capacidad de endeudamiento.

Con esa línea, las soluciones deben abordar esas dos problemáticas mientras la economía se estabiliza. Tendríamos entonces dos frentes para cubrir. Por un lado, tenemos a la población que viene adelantando su proceso para comprar una vivienda desde hace uno o dos años y que pronto la recibirá terminada. Este año, las entregas VIS superan las 110.000 unidades, de las cuales estimamos que cerca de 72.000 fueron adquiridas en un escenario en el que los hogares contaban con la posibilidad de acceder a Mi Casa Ya.

Estos son hogares que vienen adelantando la compra de su vivienda hace varios años y para los cuales es determinante garantizar la disponibilidad de cupos, con el fin de no incrementar los niveles de desistimientos.

Un segundo elemento que ha probado ser exitoso es retomar las coberturas a la tasa para compra de VIS y No VIS mientras las tasas de interés de mercado se reducen. Estas medidas se implementan desde 2009 en Colombia, con programas como el FRECH I, FRECH II, los Planes de Impulso para la Productividad y el Empleo (Pipe) e incluso en la reactivación posterior a la pandemia.

La ventaja de las coberturas a la tasa como instrumento de reactivación radica en su relación costo beneficio. Una inversión pública inferior a 0,3 % del PIB puede diferirse en varias vigencias fiscales, y tiene la capacidad de apalancar ventas por $ 40 billones entre 2024 y 2026.

SEMANA: ¿Qué tanto se ha reacomodado el sector, pues se ve que las empresas que más hacen VIS están golpeadas, mientras que las que hacen No VIS y no residencial tuvieron un buen 2023? ¿Sí es así? Y en caso afirmativo, ¿qué implicaciones tiene para el sector en términos de empleo y de PIB?

G. H.: A nivel nacional un poco más de 830 compañías desarrollan proyectos VIS, lo cual representa el 51 % de las empresas de construcción de edificaciones de vivienda. De este total, el 66 % son pequeñas y microempresas. Sólo el 8 % de las que desarrollan VIS son grandes.

Las empresas y los mercados regionales pequeños son más vulnerables a caídas en los indicadores del mercado VIS. Esto, teniendo en cuenta que son mercados con mayor participación de micro, pequeñas y medianas. Por ejemplo, Córdoba y Sucre registran cerca de un 85 % de participación de microempresas en el desarrollo de VIS.

Las empresas y las regiones donde se produce la mayor cantidad de VIS son las que han experimentado más cancelaciones de proyectos, debido a su alta exposición a cambios en los programas de vivienda y en las dinámicas de mercado. Las cancelaciones son un mecanismo bajo el cual se regula la oferta a las condiciones económicas y de la demanda. Acá debemos señalar que los proyectos que no se ejecutan se cancelan típicamente antes de iniciar construcción, lo cual no genera riesgos en materia de recursos de los hogares compradores, pero sí reduce la dinámica de la actividad y afecta a las empresas.

El resultado fue una reducción del 30 % en las iniciaciones, una contracción del 5 % en el PIB de edificaciones en el tercer trimestre de 2023 y una desaceleración en la generación de empleo de la construcción. Mientras que en 2019, antes de la pandemia, el sector generó 47.000 empleos mensuales en promedio, y 57.000 mensuales en 2022, en 2023 el ritmo se redujo a un promedio de 19.000 mensuales.

Es importante señalar que tanto la VIS como la No VIS registraron comportamientos negativos en 2023. Por eso, desde el sector privado seguimos proponiendo la implementación de una estrategia contracíclica que permita reactivar el mercado de vivienda, contemplando también los segmentos de clase media.

SEMANA: ¿Cuáles son los cálculos que tienen para este año?

G. H.: Tenemos todavía una cuesta bastante empinada por escalar para que el sector retome los niveles previos a 2023. De momento somos cautos en nuestras proyecciones, pero confiamos en que factores como la reducción en las tasas de interés impulsarán la dinámica hacia el segundo semestre del año. Actualmente tenemos disponibles cerca de 113 mil unidades de vivienda para la venta, que están programadas para ser entregadas entre 2024 y 2027. Algo más de la mitad de estas unidades no ha iniciado construcción y son, por lo tanto, un potencial de generación de valor agregado y empleo en el corto plazo.