¿Sí hay cliente para tanto centro comercial en Colombia?

La frecuente apertura de nuevos centros comerciales en el país ha generado en los colombianos la idea de que existe una sobreoferta de este modelo de negocios y que ese mercado ya está saturado. Esta idea se ve reforzada por el aumento de locales vacíos y pendientes por arrendar muchos de ellos. Y si a esto se suma que en esos espacios desfilan cada vez más visitantes con helados en sus manos, pero con pocas bolsas de compras, la conclusión es crítica: los centros comerciales pasan por un mal rato.

Pero las cifras muestran que no hay sobreoferta ni exceso de locales por arrendar. En Colombia operan actualmente 234 centros comerciales, concentrados especialmente en las capitales. Pero también en las intermedias, pues en el país 5 ciudades albergan más de un millón de habitantes, otras 12 tienen más de 400.000 y 44, más de 100.000 habitantes.

El grado de saturación comercial muestra 11 metros cuadrados de centros comerciales por cada 100 colombianos, de acuerdo con la firma Mall & Retail. Esa medida convencional dista mucho de la de Chile, donde llega a 22, o México, con 18. Ni qué hablar de Estados Unidos, donde alcanza 2.000 metros cuadrados por cada 100 habitantes.

Tampoco hay exceso de locales por arrendar. Según datos de Colliers International, firma experta en investigación inmobiliaria, al cierre de junio de 2018 Bogotá tenía un área disponible por arrendar en centros comerciales del 7,7 por ciento, Cali el 10,3 por ciento, Barranquilla el 5,3 por ciento y Medellín el 3,4 por ciento. Los datos nacionales de Acecolombia, el gremio que reúne a los dueños de centros comerciales, muestra que el año pasado el índice de ocupación alcanzó el 90,7 por ciento; es decir, la vacancia llegó a solo 9,3 por ciento, lejos del 15 por ciento que comienza a ser preocupante para el sector. En otras palabras, no se trata de un caso de exceso de locales por arrendar.

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Pero sí resulta innegable que el sector pasa por un proceso de grandes cambios a raíz de la desaceleración de la economía, los nuevos hábitos del consumidor, la falta de innovación de algunos modelos tradicionales, el auge del comercio electrónico y hasta los altos costos de los locales. Esto ha llevado a que muchos centros comerciales inicien un proceso de transformación para reinventar sus modelos de negocios y atenuar las amenazas. Porque en este sector, como en todos, el que se estanca, pierde.

Las tendencias apuntan a promover las buenas experiencias en el comercio, dice Juan Lucas Vega, del Grupo Éxito.

Por eso, busca enfrentar los nuevos desafíos con inversión, innovación y presencia de competidores internacionales, entre sus frentes más dinámicos. El gran desafío está en los costos de arrendamiento de los locales, que han motivado a algunos comerciantes a pedir renegociarlos o, incluso, a retirarse.

En materia de inversiones, los 8 centros comerciales inaugurados este año habían requerido recursos por 680 millones de dólares, de acuerdo con Acecolombia. Para el próximo año la dinámica sigue adelante, pues está previsto inaugurar 13 centros comerciales más en el país con una inversión superior a la de 2018.

En materia de innovación, buena parte de los centros comerciales actualmente en obra incorporan las tendencias internacionales que buscan que los visitantes encuentren experiencias que los inviten a disfrutar y, por supuesto, a consumir.

       Roberto Cáceres, gerente de Colliers, asegura que en el país todavía no hay exceso de locales comerciales.

Viva Envigado, recién inaugurado por el Grupo Éxito con una inversión cercana a los 660.000 millones de pesos, merece especial atención. Juan Lucas Vega, vicepresidente de Inmobiliaria y Desarrollo del Grupo Éxito, asegura que se trata de una apuesta por la nueva generación de centros comerciales que combina usos mixtos, pues además de área comercial cuenta con oficinas. Fuera del área comercial, este centro ofrece el parque de diversiones más grande de un centro comercial, un bulevar con restaurantes a cielo abierto, un mercado típico de comidas y una plazoleta de comidas; un complejo deportivo con gimnasio, canchas sintéticas de fútbol y vóley-playa, pista de trote y una oferta cultural que vincula escuelas de formación y desarrollo artístico con un auditorio para 1.000 personas. “Las tendencias mundiales nos muestran que los centros comerciales deben evolucionar a un lugar más humano, en el que los clientes vivan experiencias”, asegura Vega.

En este sector también se nota una mayor internacionalización. Leopoldo Vargas, de Mall & Retail, destaca entre las nuevas tendencias que cada vez participan más en este negocio grandes grupos de inversionistas, nacionales y extranjeros. Primero llegaron los grupos chilenos Parque Arauco (La Colina en Bogotá, Parque Caracolí en Bucaramanga, Parque La Arboleda en Pereira y Premium Outlet en Sopó); Mall Plaza en Cartagena y Manizales, y Cencosud (Santa Ana en Bogotá y Limonar Premier en Cali). A estas se han sumado la guatemalteca Spectrum, con Fontanar en Chía; el Grupo Roble de El Salvador, con Multiplaza en Bogotá, y la portuguesa Sonae Sierra, con dos centros comerciales en Cali y uno que abrirá en Cúcuta.

Esta agresiva oferta internacional también tiene su contraparte local, donde se han consolidado cuatro grupos con músculo financiero. Por un lado, está Viva Malls, la compañía creada por una alianza del Grupo Éxito con el Fondo Inmobiliario Colombia, que ya tiene 15 centros comerciales en operación. También compite el Pei Asset Management, administrador inmobiliario del Grupo Santo Domingo, que opera los centros comerciales Atlantis y Plaza Centro de Diseño. Hace un par de años ingresó también Pactia, un fondo inmobiliario en el que participan Constructora Conconcreto, el Grupo Argos y Protección, que cuenta con dos centros comerciales en operación, Gran Plaza Bosa y Aventura, y uno próximo a inaugurar, Gran Plaza El Ensueño. Y, finalmente, está Ideo, que opera centros comerciales en Medellín y Cali, y tiene inversiones en Montería y Bogotá.

El costo de crecer

La desaceleración de la economía y los altos costos en los arriendos de locales también les pasan una costosa factura a los centros comerciales. En el primer caso, la menor dinámica de la economía se refleja en el descenso de las ventas por factores como el aumento en el IVA desde 2017 y la caída de la confianza, que llevó a muchos colombianos a contenerse o retrasar sus compras. Por otra parte, están los altos costos de los locales desde las épocas de bonanza económica, que apenas han comenzado a renegociar. Esto motivó la salida de muchas marcas debido a que las ventas no compensaban el gasto en arriendos.

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Ronald Bakalarz, presidente del Grupo Stanton, que maneja las cadenas de moda y calzado Brahma Concept y Aka, asegura que han frenado la expansión este año por los altos costos de los locales. La compañía planeaba abrir 15 tiendas de Brahma Concept este año y redujo su plan a 10 debido a que no consigue locales con un adecuado balance de costo-beneficio. En el caso de Aka planeaban 25 y terminarán con unas 12.

Aunque asegura que en los últimos dos años muchos han renegociado los arriendos de locales en centros comerciales –algunos estiman que ese proceso alcanzaría el 70 por ciento–, considera que los cánones no han bajado a niveles competitivos. De hecho, cree que cuando apenas comienza un proceso de recuperación de la economía, todavía será necesario bajar más estos arrendamientos.

No es el único desafío. Juan Carlos Peña, gerente administrativo y financiero de la cadena de tiendas Totto, asegura que también es necesario que los centros comerciales logren un mayor grado de diferenciación y no se concentren excesivamente en ciertas zonas, pues esto ha llevado a dividir el gasto entre más comerciantes.

En medio de los grandes desafíos de los centros comerciales en el país, hay un dato esperanzador: hoy solo están en el mercado local 17 de las 250 principales marcas de retail del mundo. Eso implica que ahora que la economía comienza a recuperarse, tendrán que empeñarse a fondo para atraer a estos nuevos usuarios. Un paso en este sentido podría confirmar que en Colombia sí hay centro comercial para tanta marca.

Total de centros comerciales en el país: 234

Bogotá tiene 48 centros comerciales.

- Son 1.544.000 metros cuadrados de construcción.

- En 4 años habrá 12 más, que sumarán 614.000 metros cuadrados.

- 4 centros comerciales abren en el segundo semestre.

- 4 remodelaciones están en camino, pero 2 terminan antes de fin de año. Metrópolis y Unisur.

- Tasa de disponibilidad: 7,7 por ciento.

Barranquilla tiene 13 centros comerciales.

- Con un área total de 315.000 metros cuadrados.

- En 3 años habrá 5 nuevos centros comerciales que suman 235.000 metros cuadrados.

- Tasa de disponiblidad: 5,3 por ciento.

Cali tiene 16 centros comerciales.

- Área total de construcción de 361.800 metros cuadrados.

- En 3 años habrá 3 nuevos centros comerciales que suman 91.000 metros cuadrados.

- En 2 años crecerá 25 por ciento el área comercial por ampliaciones de centros ya establecidos.

- Área disponible para renta es del 10,3 por ciento.

Medellín tiene 25 centros comerciales.

- El área de construcción de estos establecimientos es de 738.000 metros cuadrados.

- 10 proyectos nuevos están en construcción y 3 en ampliación.

- La nueva oferta sumará 420.000 metros cuadrados adicionales.

- Este año crecerá 25 por ciento el área de centros comerciales por 4 proyectos en el segundo semestre.

- Área disponible es de 3,4 por ciento.