¿Cómo elegir la casa que le conviene previo a la aprobación del subsidio de vivienda?

El anuncio del Gobierno de que financiará durante 7 siete años una parte de los créditos que tomen los colombianos para comprar vivienda nueva generó un boom de visitas en los proyectos ya terminados, en los que están en construcción o sobre planos.

A las salas de ventas de las ciudades volvieron las filas para ver apartamentos modelos y hacer cálculos matemáticos que les permitan a las familias dar el paso para adquirir vivienda, ya que está abierta la posibilidad de contar con cuotas mensuales más bajas gracias a los subsidios.

Esto sucede, pese a que la crisis económica sigue activa y no todos tienen la posibilidad de meterse la mano al dril, sobre todo cuando se trata de inversiones a largo plazo en medio de una incertidumbre alrededor de lo que viene, tras el momento en que se pueda hablar del fin de la pandemia.

Por eso es que el apoyo que dará la Nación, que es de 440.000 pesos cada mes, cae como anillo al dedo para miles de colombianos, que buscan dar -por fin- el salto de arrendatario a propietario. Esto, además de ser un beneficio para los ciudadanos, tiene un efecto positivo en la economía, ya que mueve inventarios, impulsa la construcción de nuevos proyectos y, por ende, genera más empleos.

Por ejemplo, en Bogotá hay más de 23.000 proyectos que aún tienen unidades de vivienda disponibles para la venta, según datos de la Secretaría de Hábitat, tomados del censo de Galería Inmobiliaria. En este grupo hay inmuebles de todo tipo: de interés prioritario, de interés social (VIS) y por encima de este nivel (no VIS).

De los 200.000 subsidios que dará el Gobierno entre este año y el 2022, 100.000 serán para apartamentos VIS y los 100.000 restantes para no VIS (tanto para primera como segunda vivienda). Estos últimos pueden adquirirlos colombianos de cualquier nivel de ingresos; el único limitantes es que no hayan recibido otro beneficio similar y que el valor del inmueble no supere los 438 millones de pesos.

Una vez ‘chuleados’ estos aspectos, los interesados deberán tener presente otros aspectos que pocas veces se tienen en cuenta al comienzo del proceso y, en algunos casos, implican gastos adicionales. Pero es importante tener en el visor que la elección de la casa será clave para acceder al subsidio y hacer un negocio que le beneficie al ciudadano.

Visita al proyecto

La masificación de internet ha generado cosas positivas como el hecho de que buena parte de la oferta pueda conocerse online. Las constructoras han dado el salto a la virtualidad, de la mano de algunos sitios web que filtran la información de las casas y apartamentos disponibles.

La pandemia, sin duda, aceleró este proceso de digitalización. De hecho, algunos apartamentos ya pueden verse en 3D, lo cual se asemeja mucho a verlo en persona, ya que se puede navegar por las diferentes zonas del inmueble y el edificio.

A pesar de lo anterior, la virtualidad nunca reemplazará de lleno las visitas físicas. Por esto, los interesados deben tener en cuenta que la mayoría de las empresas están pidiendo citas previas para conocer los apartamentos modelos, debido a las restricciones de contacto social que trajo consigo la cuarentena por el coronavirus.

Es importante no ir a los sitios sin antes saber si atienden a todos los que llegan. Eso sí, cuando se fije una cita, es clave mantener el distanciamiento social, el lavado constante de manos y se use el tapabocas todo el tiempo.

En este punto, los ciudadanos podrán conocer los detalles de entrega de los inmuebles, como los acabados con los que viene, espacios reales, vistas, calidad del mobiliario, zonas comunes, entre otras.

Crédito hipotecario o ‘leasing’

Una vez se termina la visita llega el momento de echar calculadora. La base de todas las cuentas será el valor del inmueble.

En este punto, los asesores de las constructoras realizan los cálculos, por lo cual las personas deberán tener claro a cuántos años tomarían el crédito y, sobre todo, si lo harán por crédito hipotecario o leasing habitacional.

Ambas son modalidades para financiar las viviendas y tienen ventajas y desventajas. En el primer caso, se trata de un préstamo otorgado por las entidades financieras a una o varias personas naturales. Se puede financiar hasta el 70 por ciento del valor del inmueble en un periodo de 5 a 30 años, dependiendo de cada banco.

Es decir, si una vivienda cuesta 300 millones de pesos, el banco puede diferir 210 millones en el tiempo que elija el interesado. Con esto en mente, las personas deben pagar la cuota inicial de 30 por ciento (90 millones), cifra que se puede diferir en los meses restantes hasta la terminación del proyecto.

Se debe tener presente que los inmuebles solo se entregan al terminar de pagar este porcentaje, momento en el cual pasa a ser parte del patrimonio de las personas. Eso sí, las personas deben contar ahí el pago de dos seguros obligatorios y la tasa de interés que cobre cada banco. Normalmente, la entidad que respalda el proyecto da mejores tasas, pero las personas pueden tomar la opción que deseen.

En cuanto al leasing, las entidades financieras son las que compran los inmuebles y se convierten en ‘arrendatarios’ de quienes deseen comprar el inmueble. Normalmente, la operación financiera cubre un 80 por ciento del valor de la vivienda, con lo cual también debe darse un pago inicial de 20 por ciento.

Eso sí, también debe darse un pago final, llamado opción de compra. Esto se da al final del periodo de pago de las cuotas, momento en el cual el banco da la opción de comprar el inmueble, renovar el contrato, ceder el derecho a un tercero o devolverlo.

En este caso, se define un porcentaje del valor del inmueble que se pagaría al final del leasing, para concretar el negocio. Así las cosas, si se toma una vivienda de 350 millones de pesos, la modalidad funcionaría así:

- Pago inicial: 20 por ciento (70 millones)

- Pago diferido: 75 por ciento (262,5 millones)

- Opción de compra: 5 por ciento (17,5 millones)

El pago inicial se puede realizar en cuotas, mientras se termina la construcción del proyecto. Si ya está listo, regularmente se les da a las personas un plazo de 3 meses, tiempo que dura los trámites de escritura y entrega del inmueble.

A las cuotas -que se pueden diferir entre 5 y 20 años- se le debe incluir la tasa de interés que cobre cada entidad financiera y dos seguros obligatorios, pero después se le restaría el subsidio del Gobierno, que es de casi 440.000 pesos durante 7 años. Finalmente, la opción de compra puede ser desde 1 por ciento del valor del inmueble hasta un 20 o 30.

Otros gastos

En cualquiera de los casos, las personas deben tener presente que hay otros gastos a la hora de comprar una casa o apartamento.

En este momento llega la oficialización de la compra, es decir, los gastos de escritura en una notaría. Los otorgantes (comprador y vendedor) deben cancelar los costos.

Según la Superintendencia de Notariado, los gastos de escrituración corresponden al 0,54 por ciento del valor del inmueble y se paga en partes iguales entre vendedor y comprador. Este último también debe hacer un aporte a la Oficina de Instrumentos Públicos por el registro de la escritura, que corresponden a 1,67 por ciento.

En plata blanca, el comprador deberá cancelar, en total, 1,94 por ciento del valor del bien.

Para todos estos trámites, se necesitará el Certificado de Tradición y Libertad. Este documento es como la ‘hoja de vida’ del bien, ya que incluye el estado jurídico, la posesión actual y la anterior del 16.800 pesos.