Vivienda: ¿van a bajar los arriendos? Hablan los expertos

Ser propietario de vivienda para alquilar o vender nunca ha sido sencillo por los costos y riesgos asociados, pero ahora con la pandemia la cosa se ha puesto aún más difícil. Si se entrega el inmueble para que una inmobiliaria administre los pagos del arrendatario cuesta entre 7 y 10 por ciento del valor del canon. Si se logra vender la casa se debe desembolsar una comisión de entre 2 y 5 por ciento del precio final y además hay que sumar los seguros, que cuestan entre 2,5 y 2,9 por ciento del valor protegido.

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Por si fuera poco, el dueño de finca raíz tendrá que someterse al reajuste del avalúo catastral de 3 por ciento sugerido por el Gobierno para 2021 a través del Conpes 4020, para predios urbanos y rurales. Con ese incremento debe pagar el impuesto predial, previo a la venta.

Las transacciones inmobiliarias también incluyen impuestos como el IVA sobre la comisión del intermediario y el 4 x 1.000, por mencionar solo algunos. A ellos se suman los costos notariales y de registro, en caso de arrendamientos, y de compra y venta de finca raíz.

En un momento en el que edificios completos, locales en centros comerciales y oficinas en puntos específicos de las ciudades se están quedando vacíos tras la devolución de los tenedores, y sin nuevos clientes a la vista, los costos inmobiliarios se ven más abultados que nunca.

Las opciones que están tomado los usuarios del sector inmobiliario incluyen reducir los espacios de oficinas y negocios, porque en la nueva normalidad –si llega– ya no se requerirán del mismo tamaño. El teletrabajo, el servicio a domicilio, las medidas de bioseguridad ante la covid-19, aunque exista vacuna, no tienen reversa.

El fenómeno es global. Una encuesta del Instituto de Directores del Reino Unido encontró que 74 por ciento de las empresas planeaba hacer mayor uso del trabajo desde casa una vez la pandemia disminuya, y más de la mitad intentará reducir el espacio de trabajo que utiliza.

Otros clientes del mercado inmobiliario en Estados Unidos se inclinan por renegociar el valor de la renta o acelerar el fin de los contratos, situación que se repite en Colombia. En cualquier caso, las pérdidas serían cuantiosas.

María Clara Luque, de la inmobiliaria Luque Ospina y Cía., dice que algunos de sus clientes que recibían 37 millones de pesos por el canon de arrendamiento de un local para negocio, en 2021 accedieron a dejarlo en 20 millones mensuales durante dos años en vez de tenerlo vacío.

Fedelonjas, el gremio de lonjas de propiedad raíz, estima que el recaudo por cánones de arrendamiento mostrará una contracción de al menos 20 por ciento en el balance total de 2020.

Si bien el segmento más golpeado es el de la propiedad no residencial, en el de vivienda hay cambios. Las personas que venden su inmueble vuelven a comprar, lo que se refleja en las cifras recientes entregadas por Galería Inmobiliaria, según las cuales, por primera vez en la historia, el país superó las 170.000 unidades vendidas, tanto en vivienda VIS como No VIS. Pero los compradores se pasan a otro inmueble en busca de un valor de compra equivalente a la mitad de la que tenían, no solo para disponer de recursos en medio de la crisis, sino también para reducir los costos que acarrea tener una unidad habitacional más amplia.

Año de altibajos

El balance inmobiliario de 2020, si bien tuvo altibajos en la etapa inicial de la pandemia, ya estaba dando señales de recuperación. Daniel Vásquez, presidente de Fedelonjas, dice que el impacto fue grande: en los primeros meses fue más notorio, cuando las actividades inmobiliarias no podían desarrollarse, las notarías y oficinas de registro estaban cerradas, y realizar contratos de compra y venta de inmuebles no era una alternativa.

En mayo hubo una lenta reanimación. Vásquez sostiene que, con corte a septiembre, hubo un incremento en las operaciones. Se empezaron a ver nuevas transacciones, personas que tenían su decisión de compra lista, sobre todo con vivienda.

Entre abril y noviembre, sin haber medido aún lo sucedido en diciembre, en la Encuesta de Diagnóstico Inmobiliario de Fedelonjas, el indicador de no pago de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda llegó a un pico máximo de 25,5 por ciento en mayo. Las regiones más afectadas ese mes fueron Santander, con 56 por ciento, y Barranquilla, con 33,2.

En oficinas el panorama fue más agreste. Es el principal segmento impactado. Su pico máximo de no pago fue de 49 por ciento y se registró en abril, con mayores afectaciones en Bogotá y Norte de Santander, con 65,6 y 59,5 por ciento respectivamente.

A finales de diciembre, cuando el sector inmobiliario ya parecía volver a tener oxígeno y empezaban a pactarse renovaciones de contratos de arriendo o cierres de compraventa de inmuebles, volvió la incertidumbre. Ante el riesgo de que arreciara la crisis sanitaria tras las fiestas decembrinas, muchos de estos negocios se echaron para atrás. Es decir, lo que viene en este año en materia de finca raíz no se ve fácil, advierte Luque, quien reclama medidas que reduzcan los costos inmobiliarios, como bajar los gastos notariales y de registro, que golpean fuerte la compra de vivienda.

Andrés Correa, presidente de Fiabci, la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias, señala que, si bien el mercado inmobiliario automáticamente va a corregir algunos costos, no significa que todas las propiedades estén atravesando dificultades. Desde su perspectiva, la vivienda de interés social mantiene precios estables, mientras que en el estrato 6, en los últimos años, no se observan incrementos en precios.

Coincide en que los aprietos estarán en las oficinas y edificios viejos, lo que, sin embargo, será parte del ajuste del mercado. Van a resultar compradores, pero para cambios de uso y a unos precios más acomodados en comparación con los que tenían antes los inmuebles.

Otra tendencia en el reacomodo de costos inmobiliarios la pondrá el comercio. “La tendencia mundial es de corrección de precios en el mercado inmobiliario, en línea con las reacciones que exige la situación pandémica, tras la cual las oficinas se están utilizando menos. Los locales del comercio, sector que también se ha visto fuertemente golpeado, también llevarán a que ese tipo de propiedad tienda a bajar, dice. En contraste, en segmentos como bodegas, según el monitoreo de Fiabci, no se ve detrimento en la demanda. Por el contrario, más bien ha incrementado su uso, por eso “no es una generalidad que se bajan los precios del mercado de finca raíz”.

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Los costos de la finca raíz están en el horizonte de un sector que, inevitablemente, tendrá un remezón en la nueva normalidad. Una reciente publicación de The Economist pronostica que muchos edificios de oficinas y hoteles se convertirán en apartamentos, luego de largos periodos de inutilidad. Por eso expertos internacionales alertan sobre la urgencia de reducir los costos en las propiedades y, en general, los del negocio de finca raíz.

En el país, el ajuste en costos se ha dado de la mano con la dinámica de la oferta y la demanda del mercado. Esto se evidencia en los resultados del Banco de la República que dan cuenta de un crecimiento anual en el precio de la vivienda nueva, durante el segundo trimestre de 2020, de 1,2 por ciento en términos reales (descontada inflación), mientras que en el tercer trimestre de 2020 fue de 1,0 por ciento, es decir, dentro del rango de variación de los últimos cinco años, dice el presidente de Fedelonjas.

La conclusión, entonces, es que los costos de la finca raíz se ajustan con medidas, o ese camino lo terminará trazando el propio mercado.