¿Levantará cabeza la construcción?

La escena se ha vuelto frecuente en los últimos meses. Decenas de edificios de vivienda en estratos medio y alto de las principales ciudades exhiben llamativos anuncios de venta de sus últimas unidades. Locales comerciales vacíos o disponibles para venta o arriendo en centros comerciales nuevos o que incluso llevan varios años en funcionamiento, bodegas y oficinas que a pesar de haber sido construidas hace meses –incluso años–, todavía no encuentran clientes.

Aunque no se trata de una situación crítica como la que vivió el país a finales del siglo pasado, es claro que hay una acumulación importante de inventarios en vivienda para estratos medios y altos, así como una sobreoferta en las construcciones comerciales.

Paradójicamente, en el caso de la vivienda las condiciones para comprar resultan excepcionales. En efecto, el país pasa por un momento de bajas tasas de interés, inflación controlada y amplia oferta.

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Varios factores explican el represamiento de inventarios, entre ellos la caída en la confianza del consumidor –que lo ha llevado a aplazar su decisión de compra–, la incertidumbre frente al comportamiento de la economía y hasta los elevados precios que registran algunos proyectos.

Para el exministro de Hacienda Guillermo Perry, el estado de ánimo de los compradores de clase media y alta ha tenido incidencia, aunque no descarta que forme parte del comportamiento normal del ciclo constructor. El presidente de Amarilo, Roberto Moreno, no cree que el fenómeno provenga de que los inmuebles se hayan quedado en precios muy elevados; lo atribuye al clima de incertidumbre tras un 2017 flojo en materia económica y un 2018 aún muy frágil. El presidente de Constructora Bolívar, Carlos Arango, explica que la economía todavía no despega al ritmo esperado y el Gobierno no ha concretado algunos anuncios para fortalecer el sector.

Acelerar la dinámica de la construcción es la mejor apuesta para impulsar la economía y el empleo, afirma la presidenta ejecutiva de Camacol, Sandra Forero.

Todo ello ha conducido a un frenazo en el ciclo de la construcción, que arranca con el lanzamiento de los proyectos, la solicitud de las licencias y la iniciación de obras. Con la entrega y venta final de las viviendas comienza el inicio de un nuevo ciclo. Pero con la acumulación de inventarios de obras terminadas muchos constructores han decidido frenar los lanzamientos, lo cual ha provocado un ‘trancón’ que afecta el empleo y la generación de valor para al menos 36 actividades que dependen del sector. En el caso de la vivienda, algunos proyectos han tardado hasta 14 y 15 meses después de terminados para vender sus últimas unidades.

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En lo que concierne a oficinas, bodegas y locales comerciales la situación es más compleja. Como existe una sobreoferta de alrededor del 10 por ciento en promedio, sus propietarios cada vez tardan más en vender o arrendar. En cuanto a centros comerciales, el tema es de meses, pero en el caso de las bodegas incluso es de años.

Ante este panorama, la construcción decrece hoy a un ritmo anualizado del -1,1 por ciento, pero en el primer trimestre cayó un 8,8 por ciento.

El presidente de Amarilo, Roberto Moreno, descarta que se trate de un problema de precios muy elevados. Culpa a la incertidumbre económica.

¿Quién podrá salvarlos?

Al cierre del primer semestre de 2019, los inventarios de vivienda siguen altos y la rentabilidad de muchos empresarios del sector se ha deteriorado. Para algunos analistas este lento comportamiento provocó, con otros factores, que el PIB del primer trimestre se quedara en el 2,8 por ciento, lo que decepcionó al mercado.

Por eso revisaron a la baja las expectativas de crecimiento para el año completo, que pasaron del 3,5 por ciento estimado en marzo pasado, a 3,1 por ciento hoy.

La presidenta de Camacol, Sandra Forero, acaba de presentar el reporte de ventas de vivienda al cierre del primer semestre. El documento indica que los colombianos compraron 85.860 unidades, cifra inferior en 4,1 por ciento al mismo periodo del año pasado. El sector esperaba vender 92.000 entre enero y junio, por lo cual la cifra decepcionó. La Vivienda de Interés Social, VIS, de precio inferior a 112 millones de pesos, mantuvo su dinamismo y respondió por el 58 por ciento del total de unidades vendidas en el semestre. Pero no genera mayor valor ni para la economía ni para el sector.

En los últimos dos años este escenario ha sido complejo, y el primer semestre de 2019 no fue la excepción. Nadie se atreve a dar una cifra exacta, pero muchos dicen que solo en el caso de la vivienda no VIS, el inventario acumulado podría estar entre 8.000 y 10.000 unidades. Esta cifra representa alrededor del 10 por ciento de lo que planeaba vender este año el sector en ese segmento.

El ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, reconoce que los ciclos de rotación de inventarios se elevaron. Pero cree que esto ha empezado a cambiar y mejorará aún más en el segundo semestre.

Por todo lo anterior, y debido a la importancia del sector para el crecimiento de la economía, el Gobierno decidió tomar cartas en el asunto e inyectarle una nueva dinámica.

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Malagón trabaja desde hace dos meses con constructores y otros líderes en diseñar una batería de medidas tácticas, que se suman a sus planes estratégicos lanzados a comienzos de este año

En materia de VIS, tomaron tres decisiones clave para que el sector siga creciendo y el Gobierno logre la meta de construir 520.000 unidades en el cuatrienio. Por un lado, adoptaron el sistema de subsidios concurrentes. Eso quiere decir que a los que ya entrega el Gobierno en tasa y cuota para familias con ingresos inferiores a 2 salarios mínimos, se suman los subsidios que entregan las cajas de compensación. También habrá garantías para que los subsidios a la vivienda social se mantengan hasta 2024 y para ello, en los próximos días, expedirán un Conpes. La tercera medida permite que en las ciudades con más de un millón de habitantes la VIS pueda tener un tope de hasta 125 millones de pesos.

“La economía no despega”, afirma el presidente de Constructora Bolívar, Carlos Arango. Agrega que los anuncios para fortalecer el sector aún no se concretan.

En el caso de la vivienda no VIS, que registra el mayor represamiento en estos momentos, el ministro anunció tres medidas más. Una de ellas empezó a regir hace unos días y tiene que ver con una tasa compensada para constructores que les permitirá tener un descuento de 2,5 puntos en sus créditos, por un periodo de cuatro años para créditos por 300.000 millones de pesos.

La segunda medida apunta directamente a reducir los inventarios en vivienda de más de 112 millones de pesos (ya construida), para la cual un comprador tendría que hacer un esfuerzo gigantesco para pagar la cuota inicial. En este caso, el Gobierno plantea que el crédito otorgado cubra el 90 por ciento del valor de la vivienda –no el 70 por ciento como es tradicional– ya sea a través del Fondo Nacional del Ahorro o de leasing habitacional. La tercera medida complementa esta decisión: para mitigar el riesgo de los bancos, el Fondo Nacional de Garantías otorgará un respaldo hasta por 650.000 millones de pesos.

Para el ministro Malagón, el Gobierno en este cuatrienio tiene la prioridad de la financiación de la vivienda social. Pero también está comprometido con adoptar medidas que reactiven la demanda de los colombianos interesados en comprar vivienda de un valor superior. Esto logra el doble objetivo de garantizar acceso a la vivienda y, al mismo tiempo, permitir que los constructores salgan de su inventario y comiencen de nuevo a reactivar el ciclo de la construcción.

Una apuesta optimista que exige victorias tempranas para recuperar la confianza del sector. Y de todos los colombianos.