Los arriendos podrían ser el nuevo motor de la inflación en Colombia. Esta es la explicación

Los ecos del aumento de la inflación en 2022 todavía retumban. El 13,12 por ciento en el que se incrementó el costo de vida el año pasado no solo fue la cifra más alta de este siglo, sino que amenaza con mantenerse arriba y no ceder.

Sin duda, en la coyuntura, las grandes preocupaciones pasan por los efectos del invierno en los precios de los alimentos. Además de inundar cultivos, anegar tierras y afectar las producciones, las intensas lluvias también han ocasionado deslizamientos que bloquean vías a lo largo del país, dificultando el transporte y la logística de productos. De hecho, hoy Nariño está aislado por el derrumbe en la vía Panamericana en la zona de Rosas, Cauca, afectando productos como la papa y la leche.

También inquieta la volatilidad del dólar, cuyo precio al cierre del año pasado rompió la barrera de los 5.000 pesos en algunas jornadas, pero al inicio de 2023 ha venido cayendo, ubicándose, incluso, en niveles de hasta los 4.600 pesos. Otro factor que causa desvelo es el aumento de los precios de la gasolina, que pasaron de incrementos de 200 pesos mensuales a finales del año pasado a 400 pesos mensuales este año. Fuera de la presión inflacionaria que genera, también se puede convertir en una bomba social.

Pero una de las mayores alarmas surge de las indexaciones que tienen los precios de distintos productos y servicios para este año, bien sea por la inflación o por el salario mínimo (aumentó 16 por ciento). En especial, los que tienen un mayor peso en el gasto de los hogares.

Este es el caso de los arriendos. Según Luis Fernando Mejía, director ejecutivo de Fedesarrollo, es tal vez el componente que individualmente más pesa en la canasta básica que construye el Dane para medir el índice de precios al consumidor (IPC). “Estamos hablando de que, básicamente, una cuarta parte del total de la inflación depende del rubro de arriendo”. Por ley, los incrementos en los arriendos tienen un techo, que es la inflación causada el año anterior, y, para el caso de 2023, se estaría aplicando un aumento con base en el IPC más alto desde marzo de 1999.

El impacto sería mayúsculo: los arriendos representan casi la cuarta parte de la canasta de los hogares y, como advierte Juan Daniel Oviedo, exdirector del Dane, para las familias más pobres esa participación llega a casi la tercera parte (31,63 por ciento). Además, según él, fue el segundo servicio que más generó inflación en 2022 después del corrientazo.

Como señala Fedelonjas, más del 34 por ciento de las viviendas en el país están alquiladas. El incremento del canon incide no solo sobre las familias que viven en arriendo, sino sobre los propietarios de las viviendas, que en muchos casos, a falta de pensión u otros ingresos adicionales, devengan su sustento de dichos alquileres.

“El mercado de los arriendos asciende a 27,12 billones de pesos anualmente, y 85 por ciento de las viviendas en alquiler se concentran en los estratos 1, 2 y 3”, agrega Karina Reyes, presidenta de Fedelonjas.

El incremento es aplicable solo al momento de la renovación o prórroga del contrato de arrendamiento y siempre con previa comunicación por escrito del arrendador.

De acuerdo con el Dane, en el tema de arriendos se incluyen dos variables: los arriendos imputados y los efectivos. Los primeros son una verificación del propietario sobre cuánto cobraría por el inmueble, y los segundos son los que “efectivamente” pagan los cánones. Para calcular el crecimiento y participación de los precios de los arriendos (tanto imputados como efectivos), dice Oviedo, es necesario hacer un promedio entre las dos variables.

Según las cifras del Dane, el año pasado el arriendo efectivo tuvo una variación anual de 3,69 por ciento y la del imputado fue de 3,6 por ciento, con un promedio de 3,65 por ciento. Y su contribución al IPC fue de 0,87 puntos porcentuales del 13,12 por ciento que registró la inflación total el año pasado. Sin embargo, en 2022 el aumento de los precios en los arriendos fue menor a la inflación causada en 2021, que se registró en 5,62 por ciento.

Para Camilo Herrera, fundador de la firma de consultoría Raddar, su mayor preocupación con la inflación de este año son los arriendos. La razón es que en los últimos años han tenido un aumento menor en los precios. Y, si suben este año el 13,12 por ciento, podrían representar un impulso a la inflación. “Solo con que se transmita el 70 por ciento de la inflación, que de 13,12 por ciento es cerca de 9 por ciento de aumento de los arriendos, eso puede ser fácilmente 2,2 puntos de inflación para este año”, asegura Herrera.

Oviedo, a su vez, considera que es altamente probable que en 2023, con la indexación del tope de ley, que es el 13,12 por ciento, la inflación de arriendos desbanque a la de alimentos, que en los últimos años ha liderado el incremento de precios y el año pasado fue de casi 28 por ciento.

La otra cara

El mercado de los arriendos tiene dos caras: quien toma un inmueble y el dueño de este.

Fue un sector muy golpeado por la pandemia y, como recordó la presidenta de Fedelonjas, “muchos propietarios apenas se están empezando a recuperar, pues, aunque en ese periodo rebajaron cánones, también tuvieron que pagar sus obligaciones, como créditos, impuestos, y gastos habituales, como reparaciones”.

Según Mejía, de Fedesarrollo, en el contexto del fenómeno de la pandemia, en la que el Gobierno también tomó medidas en su momento para evitar desalojos e incentivar de alguna manera negociaciones y no incrementos del valor del arriendo, “se presentó una especie de atraso en los cánones, que seguramente van a presionar al alza la inflación”.

Con el aumento del salario mínimo en los dos últimos años, tanto los Gobiernos (Duque y Petro) como los sindicatos y los empresarios buscaban evitar que los empleados perdieran su capacidad adquisitiva ante una inflación al alza. Sin embargo, eso no se reflejó en los arriendos y, por el contrario, por el efecto de la pandemia tienen un rezago.

De acuerdo con los cálculos de Herrera, de Raddar, frente a enero de 2020, la inflación ha subido 26,03 por ciento, y en ese mismo periodo los arriendos apenas aumentaron 6,6 por ciento.

La presión sobre los arrendadores será mayor. Por un lado, buscarán recuperar la capacidad adquisitiva que perdieron con el incremento máximo que pueden, y, por otro lado, los arrendatarios recibirán gran parte de ese peso, en medio de un país en una desaceleración profunda, con empleos amenazados y en riesgo, ante una caída de la demanda, y posiblemente no aguanten este incremento.

¿Hasta dónde pueden llegar los arrendatarios? “Nadie conoce más la vida financiera del inquilino que el propietario porque para entregarle el apartamento tiene que saber en qué trabaja, cuánto se gana, si le cuida o le daña el inmueble, si hace escándalos o si es un buen vecino que, además, quiere conservar en buen estado ese inmueble. Solamente el propietario, en su sabiduría, sabe hasta dónde es justo subir el arriendo o cuando no”, dice un analista cercano al sector que prefirió no mencionar su nombre.

Y agrega: “Hay un trade off entre qué prefiero como arrendatario: subirlo mucho y tener un inmueble vacío que no está generando ingresos o no subirlo tanto con tal de que esté ocupado y que haya un flujo constante de ingresos”.

La gran presión es para que los arrendadores no suban tanto los cánones, pero no es fácil, pues no los han aumentado y en muchos casos fueron el soporte de familias enteras en la crisis de 2020.

Por eso, otros consideran que, hoy por hoy, para los arrendatarios es mejor que les desocupen y arrendar en mejores condiciones que las que traen, dado que tienen un rezago de dos años de la pandemia.

Como dice Mejía, de Fedesarrollo, es un elemento para monitorear porque el impacto puede ser alto desde el punto de vista de indexación.

Para Herrera, de Raddar, la percepción de inflación va a ser un dolor de cabeza. “Cerca del 40 por ciento o más de los hogares nunca habrían visto un aumento de arriendo de este tamaño. Si la gente piensa que las cosas están caras, las van a sentir carísimas”, concluye.