Más de 20 billones de pesos deben constructoras en insolvencia y los proyectos no se entregan

Mientras las constructoras hacen todo lo posible para resistir la crisis del sector y evitar la quiebra, las familias ven cada vez más frustrado o lejano su sueño de tener vivienda propia. Sin embargo, ambas partes cuentan con mecanismos legales que pueden ayudarles a lograr sus objetivos: los procesos de reorganización empresarial y los procedimientos de protección al comprador de vivienda.

En cualquier caso, lo recomendable es actuar con la mayor brevedad posible.

¿Qué pueden hacer empresas y familias compradoras?

Las cifras revelan que el sector atraviesa la crisis más grande registrada en el país. Por una parte, las ventas de vivienda en el primer trimestre del año, muestran una caída del 58% con respecto al mismo período del año anterior, con lo que se completan casi dos años de pérdidas y decrecimiento continuo del sector.

Por otra parte, 539 constructoras han tenido que declararse en quiebra, lo que pone en riesgo los empleos y el sueño de comprar vivienda de miles de familias.

Fernando Bustos, experto asesor en insolvencia y recuperación empresarial, explica, “se ha generado un círculo vicioso: La construcción ha sido tradicionalmente uno de los motores más importantes de la economía colombiana, y su decrecimiento destruye empleos masivamente, lo que reduce el poder de adquisitivo de las familias, que ya no podrán comprar una vivienda; entonces el sector decrece y el ciclo se repite. El problema se está agravando, sin que se vean soluciones a corto plazo”.

Según cifras publicadas por el DANE, la construcción ha perdido 50.000 empleos en los últimos doce meses, mientras que las ventas de vivienda se han reducido hasta niveles de 2011, con lo que se han perdido trece años de crecimiento.

En su informe más reciente, la Superintendencia de Sociedades reveló que 539 constructoras están tramitando procesos de insolvencia y tienen deudas que superan los 20 billones de pesos.

Para Bustos, las afectaciones se dan desde dos aristas distintas: “por un lado, están las constructoras que no logran vender las viviendas, y entonces no pueden terminar sus proyectos ni pagar los créditos que adquirieron para construirlas, generando una situación de insolvencia empresarial, proyectos sin terminar, pérdida de empresas y de empleos. Por el otro lado, están las familias, que han invertido sus ahorros en los proyectos que quedan a medio construir, o que se terminan, pero tienen problemas para legalizar sus inmuebles, porque la constructora no pudo pagar el crédito bancario con el que se financió el proyecto.”

¿Son útiles los procesos de reorganización para solucionar la insolvencia de las constructoras?

Según el experto, aunque cada caso es distinto y tiene sus particularidades, el proceso de reorganización puede ser muy útil para ayudar a la constructora en dificultades financieras a lograr sus objetivos de terminar sus proyectos, normalizar sus créditos y entregar las viviendas a las familias compradoras.

Este mecanismo protege la empresa, impide el inicio y el adelantamiento de demandas de cobro o de ejecución, le permite conservar la administración, negociar sus deudas y seguir trabajando para desarrollar sus planes de negocios, con lo que podría recuperar las posibilidades de completar y vender sus proyectos.

¿Cuál es la recomendación para las constructoras en dificultades?

En las actividades de construcción, diferentes actores se entrelazan mediante contratos, generando relaciones jurídicas que pueden resultar complejas. Participan la constructora, la promotora, la fiduciaria, el banco financiador, los proveedores y, por supuesto, los adquirentes de vivienda, siendo estos últimos los más débiles de la relación y quienes pueden sufrir las mayores afectaciones cuando la constructora no logra el cierre financiero.

Dada la complejidad de la situación, la mejor recomendación es consultar a un experto, tan pronto se detecten dificultades.

¿Cuál es la situación de las familias?

Cada vez son más frecuentes las noticias sobre proyectos de vivienda paralizados, y las denuncias por parte de las familias afectadas. Aunque la situación se presenta de manera generalizada en las diferentes regiones del país, los casos más frecuentes se registran en Medellín, Bogotá y en el eje cafetero.

La actual crisis de vivienda ha causado grandes afectaciones sobre miles de familias. Durante 2023 se registraron cerca de 38.000 desistimientos en compras de vivienda, cifra que supera en un 62.9% la de 2022, y la cantidad de proyectos congelados sigue en aumento.

Samira Rosales, directora jurídica de Defensa Inmobiliaria, y experta en la protección del consumidor inmobiliario, explicó, “son miles las familias afectadas porque los proyectos no avanzan, o porque pagaron la totalidad de sus viviendas, pero no les escrituran. El primer caso se debe, generalmente, a que el proyecto perdió su viabilidad financiera y el segundo, a que la constructora no pudo pagar el crédito constructor y, por consiguiente, no se puede levantar la hipoteca de mayor extensión para legalizar la transferencia de las viviendas a favor del comprador, dejándole desprotegido y a merced de la suerte de la constructora”.

¿Qué pueden hacer las familias?

La experta explicó que “Existen diferentes mecanismos y procedimientos legales que permiten a las familias obtener la escrituración de sus viviendas cuando los proyectos tienen problemas financieros. En estos casos, el tiempo es un factor fundamental y los procesos se deben iniciar a la mayor brevedad, ya que pueden presentarse embargos, o ejecuciones por parte de terceros, o de los financiadores, lo que podría afectar los derechos del comprador”