¿Qué efecto tendrá el coronavirus sobre los precios de la finca raíz?

Una de las grandes incógnitas que se generan en medio de la crisis desatada por la pandemia y las medidas de aislamiento, es qué efecto tendrá la actual coyuntura sobre el mercado inmobiliario y los precios de la finca raíz.

En la última gran crisis que tuvo el país hacia finales de los 90, los precios de los inmuebles se desplomaron y era común ver viviendas y todo tipo de inmuebles desocupados. Ni se vendían ni se arrendaban. Por eso, la gran pregunta en la actual crisis es si esta situación se repetirá y comenzaremos a ver en los próximos meses múltiples avisos en las princiales ciudades del país con un “Se vende” o “Se arrienda” por doquier.

Hasta el momento el impacto de la crisis sobre los precios de la vivienda ha sido limitado, aunque ha empezado a sentirse. Según el DANE, durante el primer trimestre del año el índice de precios de la vivienda nueva (IPVN) se ubicó en 4,79 por ciento, su menor nivel en varios años en los que se había acostumbrado a crecer a doble digito. Algunos expertos consideran que la naturaleza de la actual crisis es muy diferente a la de hace 20 años, que fue financiera y más exactamente hipotecaria, y se originó porque había altos niveles de apalancamiento. Es decir, la gente se endeudó mucho para comprar la vivienda y luego no tenía cómo pagarla. Ahora no hay tanta deuda por lo que los precios de las residencias han permanecido inicialmente estables, a diferencia de otros activos financieros. Además la crisis también impone limitaciones a los constructores, lo cual hace que la oferta también se resienta.

No obstante, es claro que el sector de edificaciones pasaba ya por uno de sus peores momentos desde el 2006, con una contracción de su PIB del 16,5 por ciento anual en el primer trimestre de 2020, con lo cual el inventario de proyectos de estrato medio y alto, inmuebles comerciales y oficinas había venido creciendo considerablemente.

Ahora con el cierre de miles de establecimientos de comercio desde locales en centros comerciales, bares, restaurantes y gimnasios, entre muchos otros, que por los efectos de las medidas de aislamiento se han visto en problema para sus arrendamientos, habrá que ver que efectos se tienen sobre los niveles de inventario y vacancia.

Además habrá que esperar también el impacto de nuevas tendencias como, por ejemplo, el teletrabajo sobre el mercado de oficinas.

Sin duda, en la medida que prosiga la reapertura vamos a comenzar a dimensionar la profundidad del daño causado por la pandemia y las medidas de aislamiento, qué tantos comerciantes resistieron y si los locales y oficinas comienzan a desocuparse o no.

El lío de los arrendamientos

Uno de los costos más grandes para muchos comerciantes y empresarios, luego de la nómina de trabajadores, es el pago del arriendo. Sin embargo, al ser un tema entre privados ha sido uno d los temas más difíciles de regular por parte del gobierno.

Hace un par de semanas el gobierno expidió un decreto que permite la terminación anticipada e unilateral de los contratos de arrendamiento con el pago de unas penalidades moderadas para algunas actividades comerciales. El objetivo del Gobierno con la nueva norma era “balancear” las negociaciones entre propietarios y arrendatarios comerciales para facilitar las negociaciones.

La norma fue celebrada por bares, gimnasios, restaurantes, cines y otras actividades que ante el cierre de sus establecimientos por efectos de la cuarentena han visto desplomarse sus ingresos y no han podido cumplir con sus obligaciones. Sin embargo, no dejó tan satisfechos a los arrendatarios quienes consideran que esto representa un antecedente nefasto de intromisión del estado en los contratos entre privados y que podría fomentar una cultura de no pago.

Habrá que esperar el efecto de esta norma y que tanto llegaron a acuerdos o no propietarios y arrendatarios. El peor escenario para la economía es que todas esas relaciones comerciales construidas durante años se rompan y que quedemos con empresas quebradas, gente desempleada y locales vacíos.

No es un tema menor. Los cánones anuales de vivienda valen 25 billones mientras los de comercio pueden valer otros 27 billones. No obstante, hay una alta informalidad y una gran falta de información sobre este mercado que hace que el tamaño del lio pueda ser mucho mayor.

¿Y las oficinas?

Después de meses de realizar teletrabajo debido a la contingencia del coronavirus Covid-19 y dado que es probable que muchas empresas decidan continuar con alguna parte de su mano de obra en este mecanismo, hay que ver que tantas empresas deciden terminar o no renovar sus contratos de arrendamientos de oficinas.  No obstante, es claro que la necesidad de mantener distancia física entre las personas en una oficina y el hecho de no compartir el puesto de trabajo por razones sanitarias, reducirá la proporción de ocupación de los espacios, es decir, habrá menos personas por metro cuadrado. Según la multinacional experta en bienes raíces CBRE, sí es necesario mantener dos metros de separación entre los puestos y asimismo entre los puestos y las personas que circulen por la oficina, la ocupación descenderá al 40%, mientras que, si la distancia de separación física se rebajara a un metro, entonces la ratio de ocupación bajaría al 60%.

En pocas palabras, que si un espacio de trabajo de 1.000 metros cuadrados en escenario pre-Covid19 podría albergar 100 personas (una persona por cada 10 metros cuadrados), ahora cabrían 40 o 60 según la distancia física mínima entre ellos fuera de dos metros o un metro, respectivamente

Fondos, las primeras señales

Una de las maneras más rápidas de revisar el efecto de la crisis sobre la finca raíz es ver que ha pasado con los fondos inmobiliarios. Es claro que los fondos más afectados han sido aquellos que tienen mayor participación del comercio, especialmente en esos sectores que se han visto más afectados por las medidas de aislamiento como hoteles, bares, restaurantes y entretenimiento, mientras que los supermercados no se han visto resentidos. Le siguen en afectación sectores como las oficinas ante el aumento de teletrabajo y los malos resultados del coworking y, por último, las bodegas y el tema logístico impactadas por un aumento del ecommerce pero también por la caída del comercio internacional.

No obstante, en los sectores más afectados por la pandemia los gestores de portafolios realizaron negociaciones “para privilegiar la relación con los aliados” dándoles periodos de gracia y cobros flexibles, lo cual mitiga la posibilidad de terminación anticipada de los contratos y ayuda a reprogramar los flujos de caja.

Pero si bien el impacto ha sido moderado, la mayoría de gestores destaca que habrá que esperar pues esta crisis hasta ahora empieza y no se sabe el efecto final que tendrá sobre el mercado de finca raíz temas como el aumento del desempleo, así como la aceleración de tendencias y cambios en los hábitos de consumo que ya venían dándose en el mercado.

Las compras en línea y la omnicanalidad podría cambiar la mezcla del comercio en los centros comerciales hacia una mayor participación de los servicios, el aumento de la importancia en el sector logístico de la “última milla” y los centros de atención telefónica. También podría haber oportunidades en los sectores de salud y/o empresas en dificultades que quieran vender sus activos inmobiliarios. La palabra por ahora es cautela.

Sin duda, la crisis tendrá grandes impactos sobre el mercado inmobiliario que dependerán de múltiples temas que van desde la velocidad de la reactivación, el impacto de la crisis en la quiebra de comerciantes y el mercados de los arrendamientos, el aumento del desempleo, los cambios en los hábitos de consumo, entre otras cosas. Además, no es lo mismo el mercado inmobiliario residencial que el de oficinas o el de locales comerciales. Habrá que estar atentos a todos los retos (y oportunidades) que esta incertidumbre e impacto genera sobre el mundo de la finca raíz.