El exagerado debate alrededor de la Hipoteca Inversa

Esta semana, por cuenta del debate surgido a su alrededor, los colombianos han comenzado a familiarizarse con la hipoteca inversa, un producto financiero dirigido a los adultos mayores propietarios de vivienda.

La polémica ha resultado excesiva en medio de los desafíos económicos que enfrenta hoy el país. Quienes la defienden y quienes la atacan han exagerado el tema.

El Gobierno, porque la planteó como una solución a la caída en los ingresos por cuenta de la crisis actual y como salida a la baja cobertura del sistema pensional. Los contradictores, porque la consideraron un plan macabro de la banca para quedarse con los inmuebles. Por eso hay que poner todo en sus justas proporciones: no es la gran panacea ni tampoco una sombría conspiración.

La hipoteca inversa es un instrumento financiero por el cual el dueño de una vivienda negocia con un fondo de inversión para que le compre su inmueble y se lo pague con una mensualidad vitalicia, a plazos o en un solo pago, con la condición de seguir disfrutando de su inmueble y cederle la propiedad solo en el momento de su fallecimiento. Es una especie de venta anticipada que les permite a los mayores de 65 años disfrutar en vida del capital que construyeron.

Se trata de una alternativa válida para que muchos adultos mayores con ningún o pocos ingresos, pero dueños de vivienda, mejoren su situación económica. Pero como no sustituye la pensión, debería verse como un complemento. Y resulta exagerado calificar de ‘expropiación’ a un producto financiero que las personas pueden o no tomar según su propia conveniencia.

Eso sí, resultó inoportuno que el Gobierno lanzara este instrumento con bombos y platillos en plena pandemia, cuando muchos colombianos que sufren por la caída de ingresos esperaban políticas públicas para salir de la crisis. Y cuando aún nadie conoce el impacto sobre la finca raíz.

Este ‘papayazo’ le sirvió a la oposición y a los sindicatos para considerar inaudito que el Gobierno aproveche la emergencia para “sacar ventaja de las desgracias de los colombianos y engordar los negocios de los banqueros de forma despiadada”.

Sin embargo, ahí hay otra inexactitud, porque no es tan claro que todos los bancos se le apunten a este negocio. Las hipotecas inversas les sirven más a inversionistas de largo plazo, como fondos inmobiliarios o aseguradoras.

A un banco no le interesa administrar inmuebles: ese es un negocio más complejo que prestar plata, porque requiere un equipo sofisticado, escala y desgaste operativo. Por eso podría tardar un poco más en desarrollarse y su éxito dependerá de una correcta regulación.

El diablo está en los detalles

La crisis visibilizó la pobreza oculta de personas, generalmente adultos mayores, que tienen casa o apartamento, incluso en estratos altos, pero no ingresos para mantenerse. En Bogotá el fenómeno podría alcanzar el 4 por ciento de los hogares. Además, como son propietarios, no pueden acceder a los programas sociales.

La hipoteca inversa se convierte en estos casos en una alternativa para que los propietarios puedan, de manera voluntaria, transformar su inmueble en una fuente de ingresos y seguir viviendo allí hasta sus últimos días. Los herederos, si los tienen, podrían recomprar la casa al pagar la renta mensual que recibieron los beneficiarios más los intereses, parecidos a los de un crédito hipotecario.

“Cerca del 67 por ciento de los adultos mayores tienen vivienda propia, pero solo 28 por ciento de ellos tienen una pensión”, dice el ministro de Vivienda, Jonathan Malagón, autor de la iniciativa. Estima que las tendencias demográficas y el envejecimiento de la población hacen de este un instrumento útil y relevante.

El crecimiento de los hogares unipersonales también haría atractivo el producto en el futuro para los millennials, que no planean casarse ni tener hijos y no les interesa tener techo propio. Si, por el contrario, ven que esa vivienda les puede servir como un ingreso en su vejez, pueden animarse y convertirse en propietarios.

La reglamentación será clave, pues como siempre el diablo está en los detalles. El decreto no fija las condiciones financieras para avaluar la vivienda, el tamaño de la renta, las tasas de interés y el descuento que utilizarán, lo cual el Gobierno deberá regular.

El ministro ha explicado que en principio la renta mensual dependerá de la modalidad de la hipoteca, la edad de los solicitantes y el avalúo de la vivienda, a cargo de un organismo independiente y renovable cada cinco años. Pero se estima que puede alcanzar entre 0,4 y 0,6 por ciento mensual del valor del inmueble, similar a un arriendo. Además, habrá una asesoría completa porque el Gobierno busca el mayor número de jugadores para garantizar suficiente competencia.

La asesoría será fundamental para garantizar la información justa que compense el poder de los potenciales oferentes frente a unos consumidores en general con baja educación financiera o presionados por una mala situación económica.

Por eso, algunos expertos advierten que no tiene sentido que la misma entidad que ofrece el instrumento financiero asesore al cliente. En algunos países donde existe el mecanismo desde hace muchos años, asume esa labor de asesoría el organismo de vivienda del Estado, al igual que el aseguramiento.

Otro punto relevante por regular tiene que ver con las pólizas de seguro que amparen los bienes inmuebles contra riesgos como incendio y terremoto, que representan costos adicionales y hay que considerar en el momento de hacer las cuentas, junto con los impuestos y el mantenimiento del inmueble.

En sus explicaciones el ministro de Vivienda ha dicho que espera que el mercado brinde las alternativas. Aunque dependerá de una buena regulación que el producto resulte atractivo tanto para las personas como para los inversionistas.

La figura existe en varios países, pero no en todos lados ha tenido éxito. En Reino Unido, donde la adoptaron en 1965, hacen miles de hipotecas inversas al año. No obstante en España, donde existe desde 2007, tiene una baja penetración ante factores que van desde el desconocimiento del instrumento, a veces difícil de explicar, hasta los temas culturales.

Uno de los desafíos será cambiar la práctica cultural en la cual los padres trabajan y acumulan capital para dejárselo a sus hijos. Pero al mismo tiempo este vehículo financiero podría ser una ayuda para estos, que en muchos casos en la edad adulta deben ayudar a mantener a sus padres.

También habrá que resolver otros temas como el blindaje jurídico del instrumento, para que cuando llegue el fallecimiento no haya un conflicto con los herederos y acusen a los intermediarios de ‘aprovecharse’ de los adultos mayores, lo que les causaría daño reputacional.

Sin duda, la crisis ha revelado la compleja situación de los mayores. Sin embargo, resulta incoherente que en una semana surja un escándalo debido a que no los dejan salir y a la siguiente porque ahora podrán decidir qué hacer con el capital que han acumulado a lo largo de su vida.

La polémica también dejó en claro que el país espera soluciones estructurales para los temas pensionales y la pobreza. ¿Qué pasó con el asunto de la reforma al sistema de protección a la vejez o la renta básica universal?

Así mismo, hay que reclamar una oposición constructiva, que no descalifique las ideas solo por venir del Gobierno, o que utilice argumentos falsos y verdades a medias para estigmatizar la iniciativa privada. Los debates sobre temas económicos no se pueden seguir politizando o discutiendo vía Twitter. Ojalá el Gobierno tome nota de estas experiencias para que los debates que vienen en temas económicos no entren en reversa.