Recuperación de la vivienda: estos son los gozosos y los dolorosos para que las ventas vuelvan a subir

El sector de la vivienda es uno de los principales motores del desarrollo económico y desempeña un papel crucial en la generación de empleo. Su reactivación es esencial debido al efecto multiplicador que produce: por cada peso invertido, se generan entre 2 y 3 pesos en valor agregado, impactando a más de 36 sectores productivos, que representan el 59 % del total, según un informe sectorial de Corficolombiana.

Tras cifras históricas, los últimos años no han sido fáciles para el sector. A las presiones sobre el aumento en las tasas de interés, el impacto de la inflación en los precios de los insumos y el cambio de reglas del juego por parte del Gobierno para acceder a subsidios, la vivienda, al igual que el sector de construcción como un todo, ha tenido crecimientos negativos.

Esta situación genera una gran preocupación. Según Camacol y los cálculos del Dane, entre 2024 y 2035 se formará un promedio anual de 372,817 hogares urbanos. Sin embargo, las cifras actuales están muy por debajo de esta necesidad. Con el apoyo conjunto de la banca y el Gobierno nacional, se proyecta la comercialización de solo 177,275 unidades, lo que resulta insuficiente para cubrir la formación de nuevos hogares. “Esta brecha entre la oferta y la demanda resalta la necesidad urgente de intensificar los esfuerzos para aumentar la producción de vivienda a nivel nacional”, advirtió el gremio.

El desarrollo de la vivienda es considerado como una de las victorias tempranas en materia de reactivación por el impulso que le puede dar a la economía. No obstante, en 2023, el sector de construcción de vivienda en Colombia experimentó el mayor deterioro de los últimos 15 años, como lo señala en su análisis Corficolombiana.

De hecho, para ese año, las ventas, lanzamientos e iniciaciones de vivienda presentaron caídas de entre el 20 % y el 40 %, a tal punto que tanto las ventas como los lanzamientos alcanzaron sus niveles más bajos desde 2012. “Por su parte, los desistimientos de compra de vivienda aumentaron a cifras históricamente altas. Asimismo, el área causada se redujo en 8,2 % anual en la segunda mitad de 2023″, agrega el estudio.

Solo en el caso de los desistimientos, según Camacol, 2023 cerró con cerca de 38.000 hogares que no cristalizaron el sueño de comprar vivienda. “La cifra representa un crecimiento del 62,9 % frente al 2022. El 78,1 % de las unidades desistidas fueron VIS, con lo cual el segmento incrementó el volumen de renuncias en 91,5 %”, dice el gremio.

Para este año, el sector empezó a generar una nueva tendencia y una apuesta por el crecimiento, aunque todavía no hay nada asegurado. En promedio, las cifras de 2024 muestran un desempeño relativamente más favorable del sector construcción, dice Corficolombiana, y pone como ejemplo el comportamiento de la actividad, tras haber caído 38,4 % en 2023: las ventas en los primeros ocho meses de 2024 habían crecido 0,6 %, mostrando un crecimiento anual de 13,7 % en agosto.

“No obstante, en septiembre las unidades vendidas disminuyeron 15,6 % anual, jalonadas por una reducción anual del 33,6 % en No VIS. Por su parte, los lanzamientos disminuyeron 49,2 % anual en septiembre, un mes después de haber mostrado un sólido crecimiento de 15,9 % anual. Aunque estas series tienden a ser volátiles y a ser revisadas periódicamente, los datos de septiembre sugieren tomar con cautela las señales de reactivación del sector”, advierte el análisis.

El principal desafío a corto plazo que enfrenta el sector es la recuperación de su dinamismo. La construcción de edificaciones es uno de los pocos sectores que aún no se ha recuperado a niveles de la prepandemia.

Los gozosos

El sector de construcción de vivienda pasa por dos escenarios frente a su futuro. Primero, los gozosos, en torno a su recuperación y las condiciones que se vienen ajustando para ello. En primer lugar, dice Corficolombiana, los nuevos préstamos para la adquisición de vivienda han alcanzado niveles similares a los registrados a finales de 2022, lo que refleja un mayor dinamismo en este segmento. Agrega que este desempeño ha estado explicado, entre otras razones, por una disminución de las tasas de interés hipotecarias, aproximadamente tres veces mayor a la reducción de la tasa de política monetaria. “De hecho, las tasas de interés del crédito para construcción y adquisición de vivienda se han reducido en 847 y 653 puntos básicos en los últimos meses frente 300 puntos básicos en la tasa de política monetaria. No obstante, la tasa de interés hipotecaria real sigue siendo mayor a la registrada en 2021″, dice el análisis.

De otro lado, el Gobierno y el sector financiero lograron llegar a un acuerdo para que no avanzara la iniciativa del Ejecutivo de implementar las inversiones forzosas, a cambio de otra propuesta que se cristalizó: el ‘Pacto por el Crédito’, en el que se unen esfuerzos de los bancos privados, el Gobierno nacional y el sector privado, por la reactivación de sectores estratégicos como la vivienda. Uno de los objetivos del Pacto –señala Corficolombiana– espera alcanzar un crecimiento del 27,7 % en los desembolsos dirigidos al sector vivienda en los próximos 18 meses (frente a los registrados en los 18 meses previos). De hecho, descontando el valor de la tasa de política monetaria, las tasas de interés para vivienda se encuentran en mínimos históricos.

Pero los esfuerzos no solo han sido financieros. Otros factores clave juegan un papel relevante: tanto los costos de producción como los desistimientos y la disposición a la compra de vivienda han evolucionado favorablemente. En primer lugar, explica el estudio, la inflación de costos en este sector ha comenzado a reducirse tras haber alcanzado máximos históricos en 2023, alcanzando en agosto de 2024 variaciones similares a las observadas antes de la pandemia (3,4 %).

Por su parte, los desistimientos de compra de vivienda, que alcanzaron máximos históricos en 2023, registrando aumentos anuales mayores a 130 % en su punto más crítico, también han mostrado una moderación, reduciéndose en más de 25 % anual durante los últimos meses. Finalmente, la disposición a comprar vivienda de Fedesarrollo ha mostrado una mejoría, y su indicador alcanza niveles similares a los registrados en el tercer trimestre de 2022. Sin embargo, se mantiene en terreno negativo.

Además, un nuevo jugador público está dando impulso al sector: los subsidios anunciados por las regiones. “En particular, entre las ciudades de Bogotá, Barranquilla, Cartagena, Medellín y Cali, así como los departamentos de Cundinamarca, Tolima y Meta, han logrado reunir más de 70.000 subsidios para la adquisición de vivienda nueva en el cuatrienio 2024-2027, lo que equivale a más del 35 % de la meta de 200.000 subsidios fijada por el Gobierno nacional en el Plan Nacional de Desarrollo”, señala Corficolombiana en su informe.

Los dolorosos

En segundo término y aunque algunos astros se están alineando para la reactivación del sector, persisten riesgos que podrían limitar su dinamismo en el corto plazo. La primera gran preocupación que plantea Corficolombiana en su informe está relacionada con las iniciaciones de vivienda, pues continúan reduciéndose a ritmos de dos dígitos y se refleja en los inventarios. “Este mal desempeño ha estado explicado principalmente por los bajos niveles de comercialización de 2023, que ha retrasado el inicio de la construcción de nuevas edificaciones. Es probable que el mejor comportamiento en las ventas de vivienda no se transmita a una mayor actividad constructora en el corto plazo, debido al rezago en impactar las iniciaciones de vivienda”, asegura el informe.

El segundo riesgo está relacionado con la composición de la demanda de los hogares. En un informe del Banco de la República (2024) se advierte que es probable que el mercado de vivienda usada haya cobrado mayor relevancia, evidenciado en una disminución en los tiempos de búsqueda y venta de este tipo de inmuebles, especialmente en los estratos socioeconómicos más altos. Pero también señala que los saldos reales en las cuentas de ahorro destinadas para el fomento de la construcción (AFC) han caído en los últimos dos años, anticipando un menor uso de este instrumento para la adquisición de vivienda en los próximos años.

La tercera inquietud está relacionada con los subsidios que, si bien han registrado una mejor dinámica este año en la asignación de los que corresponden a ‘Mi Casa Ya’, alcanzando 42.500 a septiembre, los desembolsos han estado rezagados. “La ejecución presupuestal del rubro de inversión de Fonvivienda a septiembre de 2024, donde se encuentra el programa ‘Mi Casa Ya’, fue 21,2 %, su menor nivel desde 2019 –señala el documento de Corficolombiana–. Esta baja ejecución indica un bajo nivel de desembolsos, lo que podría llevar a los beneficiarios a enfrentar retrasos en la adquisición de vivienda, desincentivando la compra y afectando negativamente al mercado inmobiliario. Bajo la ponencia para primer debate del Presupuesto General de la Nación de 2025 se propuso reducir el presupuesto de inversión de Fonvivienda en un 39 % con respecto a 2024. Con esta reducción, el Ministerio de Vivienda anunció que solamente se estarían asegurando la entrega de 20.500 subsidios en 2025, lejos de la meta de 50.000 subsidios anuales que se propuso el Gobierno nacional en su plan de desarrollo”.

Corficolombiana hizo un llamado a que tanto el sector público como privado deben aunar esfuerzos en garantizar la recuperación del crecimiento, evitando que los riesgos latentes se materialicen. Y agregó que, si bien el Gobierno nacional es responsable de implementar recortes presupuestales que garanticen la sostenibilidad fiscal del país, “la inversión en construcción debería ser prioritaria, por su efecto multiplicador en la economía”.

El estudio también advirtió otros efectos. Por ejemplo, que, aunque el sector financiero busca reducir la tasa de interés hipotecaria para aumentar los desembolsos para la vivienda y reactivar la construcción a corto plazo, los bajos márgenes de intermediación podrían afectar las utilidades, incluso, provocar pérdidas en lo que llamó “un sector ya golpeado”. Y añadió los escenarios: “Este riesgo aumentaría si el Banco de la República baja sus tasas más lentamente de lo anticipado, si los desembolsos no crecen según lo previsto, o si persiste el deterioro del indicador de calidad por mora”.

Y concluyó señalando que la reactivación de la vivienda se debe garantizar impulsando el sector. “Ampliar el número de subsidios de vivienda VIS fomentaría la dinámica del sector y atendería las necesidades sociales de la población. Aumentar el LTI (Loan To Income) para viviendas No VIS también permitiría a los hogares destinar más ingresos a créditos hipotecarios en lugar de arriendo. Extender la preasignación de subsidios para viviendas VIS aumentaría la confianza de los hogares en el programa. Además, las regiones deben ser más ambiciosas en otorgar subsidios, colaborando con el Gobierno nacional y cajas de compensación para centralizarlos y entendiendo su heterogeneidad”, puntualizó.