Otro apretón a los colombianos con incremento de cuota de administración en edificios de propiedad horizontal: ¿qué hacer?

Todo sube con el salario mínimo o la inflación, menos los salarios de los que devengan más de un salario mínimo. A solo unos días de haberse iniciado el 2023 los colombianos ya la están viendo muy difícil. El costo de vida, si bien ya venía con una fuerte escalada desde 2022, ahora está causando un mayor apretón. No es solo la comida, la vivienda, los créditos, los útiles escolares, las matrículas, que están más caros y no hay forma de esquivarlos, sino también otros gastos que, para millones de familias son ‘impajaritables’.

Es el caso de la cuota de administración en los edificios y conjuntos que se rigen por las normas de propiedad horizontal. Dicha cuota, en algunas circunstancias, ya está por las nubes, con cifras incrementadas de manera tal que alcanzarían para pagar la cuota mensual de una vivienda de interés social (como inversión de una familia).

Lo más común en Colombia es que ese costo (la cuota de administración) suba en la misma proporción que lo hace el salario mínimo. Las administraciones de los edificios argumentan que se hace así porque los conjuntos residenciales tienen a su cargo obligaciones, como las laborales, que van de la mano con el incremento en el salario mínimo. Se trata, por ejemplo, del pago de nómina de trabajadores que realizan las tareas en las zonas habitacionales de propiedad horizontal.

Es así como, el personal de celaduría, el de aseo, el de jardinería, el que realiza labores de reparación en los conjuntos, en su mayoría devengan un salario mínimo, lo que lleva a que el gasto de administración también se incremente en la misma proporción para poder pagar a esos empleados.

Sin piso ni techo

No se trata de una norma taxativa implícita en una ley, pues, según confirmó el gremio Fedelonjas, “por ley, las cuotas de administración no tienen ni piso ni techo”. De acuerdo con las explicaciones de la firma de investigación Actualícese, aunque hay una ley específica que versa sobre propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) no existe una indicación como tal sobre el incremento anual en la cuota que debe pagarse cada mes; sino que, de manera general, ese ajuste se realiza “previendo las llamadas expensas comunes necesarias definidas como aquellas erogaciones causadas por la administración y por la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto”.

Decisiones que pesan

Según los expertos consultados por SEMANA, es en la asamblea anual de coopropietarios -que en general se realiza en el primer trimestre del año- donde se toman las decisiones de ajustes en costos de administración. Para ello, se tienen en cuenta los presupuestos de gastos y se llega a un cálculo por coeficientes. Es así como, si el edificio requiere muchas reparaciones, mantenimientos o inversiones tecnológicas puede subir más la cuota, lo que, sin embargo, debe ser aprobado por unanimidad.

De igual manera, sobre la fecha de inicio en la aplicación del incremento, también se trata de una potestad de la asamblea, por lo cual, la administración mensual puede sorprender a las familias desde el 1 de enero de cada año, si así lo dispuso la asamblea anterior. Pero muchos deciden aplicar la medida desde abril, luego de las reuniones, para tener en cuenta lo sucedido con el costo de vida en el año (2022 en este caso). Así lo estima la firma Actualícese: “para determinar el incremento anual de la cuota de administración en una propiedad horizontal, se deben evaluar los gastos del año inmediatamente anterior y cruzar esa información con el presupuesto actual; además, teniendo en cuenta diferentes proyecciones debe elaborarse un nuevo presupuesto y verificar si satisface lo requerido para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes durante el siguiente período”.

La disyuntiva

Lo cierto es que hay una disyuntiva y, para este 2023, tendrían que darse algunas revisiones, pues, los administradores de conjuntos y edificios residenciales aplican lo indicado en el reglamento, pero también debe ser tenido en cuenta lo que sucede en los hogares colombianos, que, en un año de recesión tienen a sus integrantes con una fuerte pérdida del poder adquisitivo, debido a la inflación, y sin aumentos en los sueldos, por la incertidumbre de los empleadores ante una posible recesión económica.

Lo que le queda por hacer al ciudadano es poco, más allá de intervenir y proponer en la asamblea de su conjunto, para que se tengan en cuenta también las circunstancias de las familias. En consecuencia, son muchos los colombianos que están saliendo en estampida de sus viviendas, en busca de afrontar el golpe de la carestía y los incrementos en todo lo que un hogar necesita financiar.