La realidad de los arriendos residenciales en los últimos tres años preocupa: ¿qué tanto podrían aumentar?

Todos está caro. La inflación se ha convertido en el mayor dolor de cabeza para los colombianos. Los precios desbordados de alimentos, los corrientazos y hasta las tarifas de energía están rompiendo los bolsillos de los consumidores.

Sin embargo, hay algunos servicios que no han subido lo que les permite la ley y, por el contrario, se han mantenido rezagados. Es el caso de los arriendos y, en especial, de los residenciales. Por eso ante una inflación como la de 2022, de 13,12 %, hay temor de que el aumento en este gasto de los hogares, a ese nivel, genere más presión en el costo de vida.

Por ley, los incrementos en los arriendos tienen un techo que es la inflación causada el año inmediatamente anterior y, para el caso de 2023, se estaría aplicando un aumento con base en el índice de precios al consumidor más alto desde marzo de 1999.

El impacto sería mayúsculo, pues los arriendos representan casi la cuarta parte de la canasta de los hogares y, como advierte el exdirector del Dane, Juan Daniel Oviedo, para las familias más pobres esa participación aumenta casi a la tercera parte (31,63 por ciento).

Sin embargo, en los últimos tres años, según Fedelonjas, los aumentos han estado por debajo de la inflación causada el año inmediatamente anterior, en un mercado que mueve al año más de 27 billones de pesos y donde la mayoría de las viviendas en alquiler se concentran en los estratos 1, 2 y 3,

Según cálculos de Camilo Herrera, fundador de Raddar, solo con que se transmita el 70 por ciento de la inflación del año pasado al incremento en los arriendos, “eso puede ser fácilmente 2,2 puntos completos de inflación para este año”, advierte Herrera.

Para distintos analistas, tras la pandemia, hay un rezago en los cánones de arrendamiento que este año con la posibilidad de aumentar hasta 13,12 por ciento cuando se venzan los contratos, podría presionar al alza la inflación.

Esto en un escenario en el que muchos propietarios apenas se están empezando a recuperar pues, aunque durante la pandemia rebajaron cánones, tuvieron que pagar sus obligaciones como créditos, impuestos y gastos habituales como reparaciones locativas.

Ante este panorama, Karina Reyes, presidente de Fedelonjas, explicó a SEMANA la situación actual de los precios de los arriendos en el país.

SEMANA: ¿Cuántas familias viven en arriendo en Colombia en la actualidad?

Karina Reyes: La encuesta de Calidad de Vida del Dane nos indica que el 38,6 % de los hogares colombianos habitan en arriendo o subarriendo. Un porcentaje muy similar al de propietarios, 39,3 % de los hogares habita en un techo propio ya pagado o en proceso de pago.

SEMANA: ¿Cuál es la composición de los dueños de inmuebles en el país por estratos?

K.R.: El 85 % de los propietarios que alquilan pertenecen a los estratos 1, 2 y 3 y, a falta de pensión u otros ingresos adicionales, devengan su sustento de dichos cánones de arrendamiento.

SEMANA: Según el Dane, ¿Cuál fue el incremento de los arriendos el año pasado en el país?

K.R.: Según lo establece el Artículo 20 de la Ley 820 de 2003, para el 2022 los arrendatarios podían aumentar hasta el 5,62 % los cánones de arrendamiento residencial, según la cifra del Índice de Precios al Consumidor (IPC) de 2021 divulgada por el Dane.

No obstante, el incremento real que se presentó en los cánones durante el 2022 fue inferior al tope permitido. Según la información publicada por el Dane, para el año anterior el incremento promedio de los cánones de arrendamiento residencial fue de 2,94 % y para una mayor ilustración en los tres últimos años fue así:

SEMANA: Entonces, el año pasado no subieron los precios la inflación del año anterior…

Como se mencionó, el máximo incremento permitido para los cánones de arrendamiento residencial durante el 2022 fue de 5,62%; sin embargo, lo que observó el mercado fue que dicho aumento estuvo muy por debajo del tope establecido (2,94 %).

SEMANA: ¿Esto qué significa?

K.R.: Esto significa que, incluso en la pospandemia, propietarios y arrendatarios llegaron a acuerdos para el incremento de los cánones de acuerdo con las condiciones económicas regionales y al interior del hogar y de las necesidades del mismo propietario.

SEMANA: ¿Qué tanto pesa el incremento de los arriendos en la inflación del año?

K.R.: Para diciembre de 2022, según la información publicada por el Dane, la contribución de los cánones de arrendamiento residencial al IPC a final del año (13,12%), fue de 0,37 %. Asimismo, la participación de los cánones de arrendamiento residencial respecto con la inflación del 2022 fue de 2,82 %.

SEMANA: ¿Qué rezago hay en el aumento de los cánones de arriendo residencial por cuenta de la pandemia?

K.R.: La coyuntura económica nacional a partir de pandemia, en marzo de 2020, sin lugar a duda, afectó la toma de decisiones del mercado.

En el caso del mercado de arrendamiento residencial, las decisiones que se tomaron frente al incremento de los cánones de arrendamiento entre arrendadores y arrendatarios tuvieron, entre otras, en cuenta las condiciones económicas del hogar y las necesidades de rentabilidad del inversionista, creando acuerdos en los cuales se establecía un menor incremento en el canon de arrendamiento respecto al permitido e, incluso, en varios casos congelar los incrementos o hasta la condonación de algunos meses de alquiler.

Como resulta evidente, según las cifras mencionadas antes, estos acuerdos redujeron el promedio de crecimiento de los cánones de arrendamiento respecto al esperado (tope permitido Artículo 20 de la Ley 820 de 2003) disminuyendo el crecimiento del sector.

Los cánones han subido pero muy por debajo de la inflación pues apenas se están empezando a recuperar.

SEMANA: ¿Este año aumentarán el 13,12 por ciento los arriendos o, ante una profunda desaceleración, esos incrementos se verán reducidos?

K.R.: En los últimos tres años el incremento real de los cánones de arrendamiento ha estado por debajo de tope establecido, explicado, en gran medida, por temas de coyuntura nacional, como el PIB, el mercado laboral y el IPC, que afectan el ingreso disponible de los hogares.

SEMANA: ¿Qué tanta capacidad de ingreso tienen hoy los dueños de los inmuebles frente al aumento de la inflación o del incremento del salario mínimo?

K.R.: Los propietarios tienen exactamente los mismos retos que los arrendatarios frente al costo de vida. Como mencionábamos, el 85% de los propietarios pertenecen a los estratos 1, 2 y 3 y tienen como único ingreso el canon de arrendamiento.