¿Cómo ser dueño de todos los locales de un centro comercial o edificio de oficinas? Hay una opción para diferentes bolsillos

La finca raíz es quizá uno de los principales instrumentos de inversión de los colombianos, dado que ha demostrado ser rentable a largo plazo por las valorizaciones de los inmuebles y porque la mayoría de las personas entiende cómo obtener ganancias con estos activos. No obstante, es una inversión que tiene varios costos como el mantenimiento, el pago de impuestos, la administración, los periodos de vacancia, los inquilinos destructores o los ‘mala paga’.

Para minimizar esos riesgos, se crearon los fondos de inversión inmobiliaria, en los que se reúne el dinero de varias personas para comprar inmuebles grandes como edificios de oficinas o centros comerciales y luego arrendarlos (no están enfocados en inmuebles residenciales). Las empresas que usan esta figura y venden sus inmuebles para que los maneje un fondo se liberan de los gastos asociados con poseer una propiedad y tiene más flexibilidad en caso de que quieran mudarse; los inversionistas, por su parte, reciben una rentabilidad por el dinero que aportan.

Este tipo de fondos está creciendo en el país y uno de los pioneros es el Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI), que opera desde 2007 e inicialmente estaba enfocado en grandes inversionistas, pero que desde el año pasado, cuando se inscribió en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC), se abrió para personas con chequeras de todos los tamaños.

Andrés Felipe Ruiz, vicepresidente financiero y de relación con inversionistas de PEI Asset Management, la compañía que administra el fondo, dice que actualmente tienen 1,1 millones de metros cuadrados (m²)en 154 activos repartidos por todo el país. Entre ellos se destacan los centros comerciales Único, que operan en cinco ciudades con el formato outlet; los centros comerciales Plaza Central y Atlantis Plaza, en Bogotá, y el conjunto de viviendas universitarias CiytU, también en la capital.

Indicador de vacancia

Agrega que con el frenón de la pandemia, que afectó en especial al comercio, la vacancia (no tener inquilinos) subió a 20% en 2021 para todo el sector y bajó a 14% en 2022. En el caso del PEI, cerraron el año pasado con ese indicador en 8 %.

Ruiz atribuye ese buen dato a la estrategia que implementaron durante la crisis sanitaria, cuando buscaron darles estabilidad a sus arrendatarios con un plan de alivios que alcanzó los 60.000 millones de pesos y difirieron numerosos pagos. “Eso nos sirvió para construir una relación de confianza con ellos, hoy son más de 2.200. Además, todos los que tuvieron dificultades en ese momento ya están al día con sus pagos”, precisa.

El año pasado, en el PEI lograron colocar 28.000 m² en todas las categorías y ya recuperaron el 60 % del tráfico que tenían en 2019. Ruiz señala que pese al trabajo remoto e híbrido, muchas empresas no han devuelto las oficinas que tenían porque las necesitan para los días de presencialidad de sus empleados o porque, si ya retornaron por completo, requieren espacios más amplios.

Este ejecutivo añade que el valor de los arriendos se ha empezado a incrementar, no solo por la inflación, sino porque se ha frenado el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, lo que se convierte en una oportunidad para los fondos, pues no solo pueden cobrar más, sino reducir los espacios que tienen vacíos.

La entrada a la bolsa

El PEI está inspirado en el modelo de las fiducias inmobiliarias internacionales comúnmente conocidas como REIT (Real Estate Investment Trusts), las cuales se transan en bolsa. Por eso, desde hace siete años venían intentando hacer lo mismo en Colombia. Ese plan lo materializaron el año pasado y son el único fondo inmobiliario inscrito en la Bolsa de Valores de Colombia.

Ruiz explica que sus títulos funcionan como las acciones que cualquier inversionista puede comprar y vender. Al igual que las demás acciones nacionales, los títulos del PEI tuvieron un año de desvalorizaciones en 2022, pero creen que estar en Bolsa es una buena oportunidad, dado que les da mayor visibilidad ante los inversionistas internacionales.

En lo corrido de 2023, los títulos del PEI han bajado 22 % y el mercado en general ha caído casi 6 %. No obstante, sus directivos consideran que los bajos precios son una oportunidad y eso se ve en una mayor bursatilidad de su título, lo que les serviría para entrar a índices como el Msci. Hoy, son uno de los 15 activos más líquidos del mercado de acciones colombiano.

Para este año, la firma administradora del PEI, que emplea a 120 personas, cree que podrá seguir registrando crecimientos importantes, dado que al reducirse la oferta de inmuebles nuevos, ellos podrán aumentar su ocupación y así llegarían a 2024 con una vacancia de 5 %.