Soplan vientos a favor de la finca raíz, ¿qué tener en cuenta al invertir en ella?

La inversión en bienes raíces es la que más interés genera entre los colombianos, así lo revela la tercera edición del Índice de Ánimo Inversionista de la plataforma Tyba, de Credicorp Capital. Este estudio indica que el 33 % de los encuestados considera la inversión en finca raíz como su primera alternativa para hacer rendir el dinero.

¿Pero es un buen momento para invertir en este sector? Los expertos estiman que 2024 arrancó con vientos a favor para la finca raíz. La inflación, las tasas de interés y los precios de la vivienda están bajando, lo que facilita el acceso al crédito hipotecario.

Y aunque los costos de los préstamos de vivienda aún no están tan bajos, sí han evidenciado una merma en los últimos meses, lo que genera confianza al invertir. Es más, Bancolombia acaba de anunciar un recorte en sus tasas de interés hipotecarias, que seguramente llevará a sus competidores a hacer lo mismo.

“En 2023, las tasas de interés hipotecarias estuvieron relativamente altas, entre 15 y 18 %. Pero en 2024 se espera que comiencen a bajar para acercarse a la meta de inflación”, dice Mario Ramírez, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas).

Sin embargo, aclara que invertir en finca raíz requiere un análisis cuidadoso. “Antes de considerar las tasas de interés, es clave evaluar tu perfil como inversor. ¿Tienes un horizonte de inversión a corto o largo plazo? ¿Cuál es tu tolerancia al riesgo? ¿Cuáles son tus objetivos financieros?”, precisa.

Para otros expertos como Baltasar Urrestarazu, gerente regional de 360 Latam del portal Fincaraíz, cualquier momento es el indicado para invertir en este sector. “Comenzar a construir un patrimonio siempre será una oportunidad de inversión y de consolidación de capital. Claro, hay que tener información y analizar muy bien la forma de financiación con la que se quiere adquirir el inmueble”, advierte.

Ahora bien, en Colombia quienes buscan en la finca raíz una alternativa para poner a trabajar sus recursos, esta opción es rentable y segura, especialmente a largo plazo. Prueba de ello, es que en los últimos diez años el valor de los inmuebles en el país ha aumentado en promedio 4 %, según el Índice de Valoración Predial del Dane.

Felipe Becerra, director de Inteligencia de Mercados de Colliers, firma que presta servicios inmobiliarios corporativos en el mundo, explica que es un buen momento porque hay muchas alternativas y además la rentabilidad en esta clase de inversión es más estable, clara y segura que en otras opciones del mercado.

Y en la actualidad, producto de la brecha entre oferta y demanda, hay un amplio abanico de activos para invertir en todos los segmentos, que no se encontraban hace cinco años. “Un inversionista inmobiliario hoy puede encontrar activos con todo lo bueno: buen equilibrio en términos de calidad crediticia, buen término contractual, buena ubicación y que no están en deterioro. Antes esto era difícil. Hoy encuentras locales en centros comerciales de gran envergadura, arrendados a buenos inquilinos como multinacionales. Bodegas industriales con centros de distribución, edificios, oficinas, en fin, activos de talla internacional”, señala Becerra.

Diferentes opciones

La inversión en finca raíz siempre es una buena decisión porque ofrece una combinación de rentabilidad y bajo riesgo, lo cual la hace muy interesante.

“Como fuente de inversión es favorable porque existen bajos niveles de riesgo, tiene la posibilidad de generar una renta permanente y una valorización estable y continua de mediano plazo”, señala Edwin Chiriví, presidente de Camacol Bogotá.

Se puede elegir entre los inmuebles para vivienda y los no residenciales, es decir, oficinas, locales comerciales y bodegas, entre otros. “La elección depende de los gustos del inversor. Ambos tipos de inmuebles (residenciales y no residenciales) tienen sus ventajas y consideraciones. Las casas o apartamentos, suelen tener menos costos fijos asociados al contrato de arrendamiento y son atractivos para vivienda personal o alquiler. Sin embargo, las rentabilidades pueden ser menores que las de los inmuebles no residenciales”, explica Chiriví.

Y los no residenciales “implican mayores gastos debido a la actividad económica y las cláusulas contractuales. En ambos casos, es crucial analizar factores como tamaño, estrato y ubicación para tomar decisiones informadas”.

En particular en el segmento no residencial brillan las bodegas en parques industriales por su comportamiento en términos de ocupación.

Igualmente, el segmento de oficinas y de retail son los otros de mayor interés inversor, pues los tiempos de vacancia (tiempo en que dura vacío antes de ser arrendado o vendido) son saludables.

Otra de las alternativas que recomienda el portal Fincaraíz es la vivienda en el extranjero. “Impulsamos este mercado con un evento llamado Club de Inversores, donde las personas pueden conocer las propiedades en países como Panamá, Costa Rica, República Dominicana, México y Estados Unidos, y recibir toda la asesoría y acompañamiento necesario”, explica Urrestarazu.

Justamente, Xavier Borrero, presidente de Real Estate Investments by Borrero Corp., también llama la atención sobre esta clase de oferta, pues según el más reciente reporte del sector inmobiliario de Estados Unidos, los colombianos están entre las personas que más compraron propiedades en Florida en 2023 con el 10 % de participación, después de Canadá, con 18 %.

Por otro lado, está lo que se llama inmuebles para rentas cortas, especialmente en las ciudades turísticas. Se presenta en ciudades de la región Caribe o en el Eje Cafetero y Medellín, que son arrendamientos por periodos pequeños y que pueden generar en un mes entre 30 y 50 % más de ingresos que si el inmueble se arrendara de la forma tradicional mensual.

Pese a que han caído las ventas de vivienda, el sector inmobiliario hoy ofrece enormes oportunidades y razones objetivas para invertir.

Tiempos para arrendar o vender

Uno de los factores determinantes de la inversión en inmuebles es el tiempo en que permanecen vacíos antes de ser arrendados o vendidos.

Ese tiempo se conoce como vacancia y varía de acuerdo con las características del inmueble, la ciudad, la zona donde está ubicado y su precio. Por ejemplo, el tiempo de vacancia de un inmueble para arriendo oscila, en promedio, entre dos y seis meses. “En enero y julio estos tiempos suelen reducirse por la temporada de vacaciones. En vivienda para venta, también varía si se trata de usada o nueva. Una vivienda usada puede tardar entre 12 y 18 meses para ser vendida, aunque muchas viviendas con buenas características se venden más rápido”, dijo Baltasar Urrestarazu, de Fincaraíz.com.co.

En la vacancia también inciden las diferencias entre ciudades, el clima y los servicios demandados por los inquilinos o compradores. También juega la estratificación. “Según nuestros cálculos internos, los estratos 1 y 2 tienen una vacancia promedio de 45 días o menos. Los 3 y 4, de entre 45 y 60 días. Y los estratos 5 y 6, de más de 60 días”, explica Mario Ramírez, de Fedelonjas.