¿A comprar vivienda?: Estos son los datos más recientes que necesita para ir a la fija

Aunque varíen algunas de las tendencias en el mercado inmobiliario, las inversiones en finca raíz no dejan de estar en la lista de las elegibles para obtener rentabilidad.

En particular, en 2021, todas las cartas están a favor de los inversionistas que buscan apostarle a la compra, venta o arriendo de inmuebles. Al Gobierno le interesa impulsar la construcción, que es un sector generador de empleo. Por ello, se están promoviendo facilidades de créditos, bajas tasas de interés, subsidios y reducción de trámites a través de notarías digitales.

Al final, lo que busca el inversionista es comprar barato, vender más caro para obtener un retorno, lo que hace que la finca raíz sea un activo seguro, alejado de la volatilidad que afecta a distintas variables en momentos de crisis o poscrisis.

Estos son los 10 datos actuales que requiere todo inversionista para apostarle a una inversión.

1. Ciudades de más valorización

Aunque la tendencia según la cual, las ciudades con más valorización en inversiones de finca raíz son las grandes áreas urbanas que constituyen polos de desarrollo y, por lo tanto, son más atractivas para el inversionista, no hay que desconocer que hay que empezar a dirigir la mirada hacia ciudades intermedias. En parte, por la escasez de tierra en las metrópolis, lo que, tarde o temprano llegará a que se empiece a desarrollar la construcción en zonas que hasta ahora no eran tan apetecidas.

Por el momento, Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga y Barranquilla están en el top 5, con la mayor oferta de vivienda nueva, usada y en arriendo, precisamente, porque tienen alta demanda (En Bogotá, por ejemplo, la búsqueda en el segundo trimestre de este año fue del 42,54% y en Medellín, del 25,23%).

2. ¿Oficina, casa o apartamento?

Si de invertir se trata, las personas encuentran el dilema de si es mejor casa, apartamento, si vale la pena comprar una oficina o una bodega para arrendarla. Los datos le ayudarán a tomar decisiones.

En el segundo trimestre de 2021, de acuerdo con las cifras del Dane, el índice de precio de la vivienda nueva, en el segmento de apartamentos, se incrementó en 1,60%, en comparación con el primer trimestre. En el caso de las casas, la variación fue de 0,79%.

Las oficinas como inversión tuvieron un momento crítico en 2020. Se quedaron vacías, sin opción de venta ni de arriendo, pero a medida que se reactiva la economía, vuelven a ser una alternativa. Claro está, con toda la transformación que trajo consigo la pandemia, lo que implica que no todos los empleados volverán a estar juntos en los mismos espacios, o los empleadores preferirán mantener a los trabajadores en casa y utilizar espacios en arriendo para reuniones presenciales.

Como inversión, la multinacional Co-Work Latam estima que el mercado de oficinas flexibles en Colombia crecerá 100% en el último trimestre del año. De hecho, ya en la actualidad este mercado es 16 veces más grande que hace siete años en Bogotá, Medellín y Barranquilla.

A 2022, se proyecta que la industria cuente en Colombia con más de 35.000 m2 adicionales de infraestructura. Su inversión en el próximo año superará los US30 millones.

3. El metraje adecuado para asegurar ganancia

Durante las ferias inmobiliarias recientes, realizadas en el país, se confirmó que están en auge las llamadas ciudades verticales, con espacios asequibles y apropiados para jóvenes, en los que prima el aprovechamiento del área: en la sala está de día el sofá que se vuelve comedor al medio día y cama en la noche.

Sin embargo, de acuerdo con un estudio del portal Ciencuadras.com, los proyectos más rentables, que están siendo buscados en Colombia, son los que tienen inmuebles con al menos un parqueadero, dos habitaciones y entre 40 y 75 metros cuadrados de área construida.

4. Sectores en los que puede ir a la fija

Los estratos medios son los que mandan la parada cuando se trata de búsquedas de viviendas usadas y en arriendo. Es decir, al comprar para invertir es recomendable apuntarle a los barrios en niveles socioeconómicos 3 y 4.

La valorización de la finca raíz depende de la infraestructura de la ciudades y de la calidad de vida que ofrezca la zona. En ese sentido, según Alberto Rodríguez, presidente de Century 21 Inmobiliaria Colombia, las ciudades con mayor valorización de la finca raíz están en el Eje Cafetero (Armenia y Pereira); en Medellín, Cali y Bogotá.

5. Medidor de precios

Las viviendas nuevas y usadas que más se ofertaron (44,18%) tuvieron un costo que osciló entre $100 y $300 millones en los meses de abril, mayo y junio de 2021, según Ciencuadras.com. Sin embargo, el rango de precios con mayor disponibilidad para los inmuebles usados fue de $300 a $600 millones (33,63%).

El presidente de Century 21 recomienda invertir en inmuebles de menos de $450 millones, de manera que la cuota del financiamiento (si se hará la inversión con crédito y para arrendar) pueda ser cubierta por el canon del arrendamiento.

La finca raiz con precios por encima de 600 millones tiene una menor demanda, pero no deja de ser buena inversión, pues se trata de inmuebles que compran los más pudientes, lo que podría asegurarle al inversionista la obtención del pago de forma más rápida.

6. Oferta en tasas de interés

Un estudio presentado por La Galería inmobiliaria deja ver que, si bien los subsidios han sido claves para el resultado que está teniendo el sector de vivienda en Colombia, el crédito hipotecario es la principal opción de pago. Representa el 81% de las alternativas para adquirir una propiedad.

Allí entran a jugar las variables como: facilidades de acceso a la financiación, componente en el cual, las aprobaciones de créditos en pesos evidenciaron un crecimiento trimestral para vivienda VIS del 19,83% y No VIS del 8,39%, según cifras de Ciencuadras.com

Por el lado de las tasas de crédito hipotecario, en este año se ven reflejadas las medidas aplicadas por el Banco de la República, con su tendencia reduccionista de la tasa de referencia del Emisor. Según estudio de Asobancaria, en junio de 2021, la tasa de interés promedio, para compra de vivienda No Vis es de 8,88%; la de vivienda Vis es de 10,5%.

7. Tiempo de espera para ganar con la inversión

Las cifras de Alberto Isaza, cofundador de La Galería Inmobiliaria, señalan que, desde el momento en el que se lanza un proyecto de vivienda Vis, hasta que se entrega, la espera promedio es de 29 meses. En el caso de la vivienda No Vis, es de 40 meses. No obstante, para Alberto Rodríguez, de Century 21, “normalmente siempre la inversión en vivienda es ganadora”.

8. Sirve comprar sobre planos

Los expertos en finca raíz han insistido en que no siempre la mejor inversión está en comprar la vivienda construida. Si se piensa en una rentabilidad futura, adquirir un inmueble sobre planos tiene la ventaja de un precio sustancialmente más bajo, de manera que el inversionista irá aportando una especie de ahorro que luego le generará rentabilidad por la valorización del inmueble ya terminado.

9. Conozca el mercado: los jóvenes sorprenden

Conocer lo que está buscando el comprador es clave para el inversionista. Las cifras presentadas por Alberto Isaza, de La Galería Inmobiliaria, señalan que los jóvenes, cada vez están más prestos a ser propietarios. El 41% de los compradores de vivienda No Vis en 2020 fueron personas entre 30 y 40 años. Alrededor de un 23%, se ubicaron en edades inferiores a los 30.

10. Comprar para arrendar es buen negocio

Alberto Rodríguez, de Century 21, señala que, “ahora más que nunca, es buen negocio comprar para arrendar. En parte, por los subsidios que esta otorgando el Gobierno para adquirir una segunda vivienda”.

Los apartamentos para arriendo fueron el tipo de inmueble más solicitado en el segundo trimestre del año: apartamentos (80,22%) y casas (19,78%) en arriendo, señala Ciencuadras.com.

El promedio del canon de arriendo de apartamentos y casas se incrementó en el total nacional. Para apartamentos, se ubica en $1.500.000 y para casas, en $3.500.000. ¿Vale la pena invertir?