El predial nuestro de cada año, ¿Qué tan duro será en 2022?

Cada inicio de año, los colombianos que son propietarios de vivienda esperan con resignación el golpe que significa pagar el impuesto sobre una propiedad.

Después de un receso en el avalúo catastral, con el cual se revisan los cambios en el entorno de los predios para reflejarlos en el reajuste al valor de la vivienda, lo que finalmente lleva a expedir una factura de cobro, muchos de los dueños de los 17.889.809 predios que hay en el país se alistan para pagar el impuesto predial.

El 2022 es un año en el que Colombia tiende a volver a la total normalidad, lo que implicaría que se retoma el cobro pleno de los tributos, luego de los alivios que en gran parte del territorio fueron aplicados en los dos años anteriores debido a la pandemia de la covid-19.La expectativa ronda, pues millones de familias y empresas temen que la reactivación económica también lleve a que el Estado, por medio de las instituciones que tienen a su cargo el tema, se pongan al día con la tarea de emparejar el hueco que dejaron en las finanzas territoriales los descuentos, los aplazamientos y otras medidas similares. Además, en las zonas donde es habitual la actualización catastral, los avalúos de las propiedades se dejaron de hacer en 2020 debido a las cuarentenas y las dificultades que trajo consigo la primera etapa de la crisis sanitaria.

En esta anualidad, casi todas esas gabelas quedan atrás. El reajuste en el avalúo catastral para 2022, decretado por el Departamento Nacional de Planeación (DNP), es del 3 por ciento, cifra clave para establecer en cuánto llegará la factura del predial. De ahí en adelante, todo puede pasar. En Bogotá, por ejemplo, donde hay 2.742.387 predios sujetos al impuesto y existe un catastro independiente del nacional que maneja el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), en el año en el que llegó el coronavirus se dejó de hacer la actualización económica al 99 por ciento de las propiedades. Por consiguiente, para 2021 los avalúos subieron muy poco, un 0,7 por ciento, aprobado por el Gobierno distrital.

Ahora, para 2022, según confirmó Orlando Valbuena, director de Impuestos en el Distrito, se aprobó un Iviur (índice de valoración inmobiliaria urbana y rural) para zona urbana del 4,16 por ciento, que solo recaerá en cerca del 1 por ciento de los predios, teniendo en cuenta que dicho índice se aplica cuando no hay proceso de actualización. Para el resto de bienes que anualmente son sujetos de actualización catastral y los rurales, aplicará el reajuste en el avalúo definido por el DNP: 3 por ciento.Con base en ello se establece la variación máxima que puede tener el impuesto predial.

Para Bogotá se definió un techo de 5,26 por ciento para la propiedad residencial de estrato 1 y 2, y de 10,26 por ciento para el resto. En el caso de los inmuebles no residenciales, el límite es del 13,26 por ciento.Pese a lo anterior, en la capital el predial no suele subir hasta el nivel permitido. De hecho, la expectativa es que este año el alza promedio sea de 4,6 por ciento.

Preparando los recibos

La variación definitiva del predial se conocerá una vez se generen las facturas para cada propietario. Se espera que en Bogotá lleguen a mediados de febrero. La fórmula de ajuste del impuesto estará atada al nuevo valor que se defina para las viviendas. Sea cual sea la variación, es probable que supere el 1,49 por ciento de 2021, lo que posiblemente presionará más las finanzas de los hogares.

En el ámbito nacional, la base catastral la hace el Igac y la pasa a las autoridades tributarias de los municipios para que, mediante acuerdos de los concejos locales, se apliquen tarifas diferenciales a los predios y así poder liquidar el impuesto.

Sin embargo, Colombia ha tenido una histórica desactualización catastral, lo que, al final de cuentas, causa inequidad, pues hay predios que no se revisan hace varios años y eran lotes que pasaron a ser centros comerciales o sitios recreativos de lujo y siguen pagando el predial como un terreno de otro uso, por consiguiente, con menor valorización. La tierra en el país tiene una valorización ligada a lo que se puede hacer en ella, de manera que, si es para sembrar, el cobro debe ser menor que el que recae sobre el que la utiliza para edificar.

Uno de los casos famosos acerca de la justicia que trae consigo la actualización catastral es el del resort Villa Valeria, construido en Restrepo, Meta, por el expresidente de Saludcoop Carlos Gustavo Palacino. Algunos predios de ese complejo estaban avaluados en 8 millones de pesos y pagaban entre 21.000 y 35.000 pesos en predial.

El rezago en la actualización catastral se convierte para los municipios en un morderse la cola, pues gran parte de los recursos que deben conseguir los entes territoriales para invertir en el desarrollo del territorio provienen del recaudo de impuestos. Al no tener actualizado el catastro, procuran mantener las tarifas del predial al tope.

En consecuencia, la ecuación queda deforme, pues los predios valorizados no pagan lo que deberían, y los mandatarios locales no tienen ingresos para hacer obras, lo que, en general, lleva a que la ciudadanía vea sus administraciones como incompetentes. Si las personas pagan impuestos, esperan resultados, pero, si no los hay, se gesta el reclamo social.Varios casos ratifican que, cuando se hace la actualización, el inconformismo se activa de inmediato, porque el cambio suele ser notorio. Sucedió en municipios como Soacha, en donde, por más de 12 años, no se hizo revisión de las obras que valorizaron las viviendas. Los dueños experimentaron alzas hasta de 300 por ciento, las cuales calificaron como excesivas, por lo que realizaron una ‘quematón’ de las facturas en protesta por los cobros.

La administración defendió el catastro y puso ejemplos como el de un predio con vocación comercial, ubicado en el Barrio el Nogal, con 400 metros cuadrados de extensión. Antes de la actualización catastral pagaba su impuesto predial para una construcción de 74 metros cuadrados, pero al ser actualizado, se identifica que tiene una construcción de 365 metros cuadrados. Su avalúo era de 159.562.000 de pesos, y, al actualizarlo, quedó valiendo 794.418.000 millones. En 2020, la factura del predial unificado sumó 1.117.000 pesos, y para 2021, ya con la actualización, el impuesto pasó a 9.533.016 pesos. Al contribuyente le aplicaron descuentos, pero no realizó el pago en el término dispuesto y perdió los beneficios.

Para evitar esas situaciones, en Colombia se planteó el llamado catastro multipropósito, enfocado en actualizar de manera generalizada y profunda la valorización de la vivienda, pero, además, en ir más allá de un uso puramente fiscal (para cobrar el predial) de los datos económicos de los predios.

El catastro eficiente es el inventario físico, económico y jurídico de los bienes. Por lo tanto, si tuviera el lugar protagónico que merece, se podría saber –por ejemplo– cuántos y dónde están los baldíos para evitar así apropiaciones ilegales de tierra.

¿Cómo va el multipropósito?

La tarea de hacer el catastro multipropósito no ha sido fácil. El Igac es el gestor catastral de 850 municipios, según las estadísticas suministradas por Ana María Aljure, directora de la entidad. Eso corresponde a 102 millones de hectáreas, de los 114 millones que hay en la geografía nacional.

Cuatro territorios venían manejando un catastro independiente: Bogotá, Cali, Antioquia y Medellín. Es decir, son una especie de Igac territorial. Para apurar la actualización catastral, se autorizó la posibilidad de que existan gestores catastrales, es decir que el que sabe, desde lo público o lo privado, pueda ser contratado para darles una mano a los otros. Ahí se incluyen ahora los territorios que hacen su catastro independiente y han acumulado experticia en el tema. A 31 de diciembre de 2021, se cuenta con 34 gestores habilitados, los cuales tienen jurisdicción sobre 260 municipios, en los que hay 11 millones de hectáreas.

Entre todos los que están metiendo el hombro, hasta el momento, el porcentaje de área geográfica actualizada catastralmente –a primero de enero de 2022– es del 20,35 por ciento, que corresponde a 23,3 millones de hectáreas.

La meta prevista en el Plan de Desarrollo vigente es llegar en 2022 a una actualización catastral del 60 por ciento del área geográfica del país, algo que suena complejo de lograr en los meses que le faltan al actual Gobierno y ante la proximidad de las contiendas electorales por el Congreso y la presidencia.

El componente político se mete a veces en el camino, pues cobrar más impuestos para ajustar y equilibrar las cargas no es nada popular. El director de Impuestos de Bogotá dice, por su parte, que es un asunto de justicia y desarrollo social y económico.