El preocupante mapa regional de la crisis de la vivienda: en Bogotá y Cundinamarca los desistimientos crecieron casi 140%

El cierre del año 2023 no fue el mejor para el sector de la construcción: se vendieron 106.554 viviendas menos que en 2022, es decir, una contracción de 44,9 %, jalonadas por el segmento de VIS (de interés social) que registró una caída del 49,7%.

Esto, según cálculos de Coordenada Urbana, de Camacol, representa una reducción de $20 billones en la inversión por parte de los hogares. Pero no fue la única noticia preocupante: al cierre del año pasado, un total de 37.753 hogares desistieron de su sueño de comprar su vivienda, un crecimiento del 62,9 % frente al 2022. El 78,1 % de las unidades desistidas fueron VIS, con lo cual el segmento incrementó el volumen de renuncias en 91,5 %.

Entre enero y noviembre de 2023, las unidades licenciadas de vivienda registraron una caída del 38,5 %, impulsadas por la VIS (-45,9 %). La disminución en las ventas ha impactado los inicios de obra de nuevos proyectos. Para diciembre de 2023 se habían iniciado un total de 138.418 viviendas, frente a las 193.387 contabilizadas al cierre de 2022 (-28,4 %).

Ya para el primer trimestre de este año, las cosas no han cambiado. Los datos, de acuerdo con Camacol, confirman que las ventas de este periodo son las más bajas de los últimos 15 años. El mercado de vivienda se ha reducido en cerca de un 30 % frente al promedio 2013-2019 y 46 % frente a los niveles de 2021-2022. Las ventas de marzo 2024 sumaron cerca de 10.500 viviendas, un valor inferior al de la pandemia.

La mayor preocupación está en el empleo, si se tiene en cuenta que los niveles de comercialización y de actividad son similares a los de 2011. Camacol presentó tres acciones para la reactivación: buscar mecanismos de coordinación efectiva para la asignación de subsidios territoriales; nuevas líneas de financiación pública a la tasa de interés, y mejorar la ejecución presupuestal de Fonvivienda.

Una inflación alta que impulsó los costos de las materias primas para la construcción, unas tasas de interés en sus máximos de la historia reciente, el deterioro del empleo, la desaceleración de la economía y el cambio en las políticas del gobierno para la asignación de los subsidios se convirtieron en la tormenta perfecta para la actual situación del sector.

En medio de esta coyuntura, Corficolombiana realizó un análisis sobre el impacto regional de la crisis de vivienda en el país y sus proyecciones para el sector. El panorama no es alentador: según la firma, desde finales de 2022, el sector de construcción de edificaciones ha experimentado continuos deterioros en ventas, lanzamientos e iniciaciones de vivienda nueva.

En particular, los niveles de las ventas y lanzamientos hoy se encuentran en mínimos de más de 11 años, mientras los desistimientos de compra de vivienda, es decir, el número de hogares que renunciaron a la vivienda que iban a adquirir, aumentaron a cifras históricamente altas. El número de hogares colombianos que desistió de su compra de vivienda VIS se duplicó en 2023 frente al promedio de la última década.

“Nuestro pronóstico de crecimiento del PIB de edificaciones para 2024 es de -2,7 %, con un rango entre -5,8 % y 0,5 %, profundizando la caída de 0,1 % experimentada en 2023. La fuerte caída en ventas de vivienda nueva, lanzamientos e iniciaciones en 2023, tendrá un efecto adverso sobre el área causada en 2024. La adopción inmediata de medidas de reactivación en el sector constructor es indispensable para revertir la adversa coyuntura que atraviesa de cara a 2025. Para ello, los gobiernos departamentales y locales que recién inician sus mandatos jugarán un rol central”, advierte Corficolombiana en su estudio.

Agrega el informe que, si bien en 2023 el PIB de la construcción de edificaciones disminuyó apenas 0,1 %, el del segmento residencial presentó una caída anual de 2,5 %. El segmento no residencial limitó una mayor caída, al crecer 5,9 % anual en promedio durante el año en mención. Los datos de los seis principales departamentos y capitales del país, que representan el 80 % del PIB de construcción de edificaciones, revelan lecturas mixtas.

En cuanto a las ventas, señala Corficolombiana que Bogotá, Cundinamarca y Santander mostraron resultados relativamente mejores que el promedio nacional, con una disminución cercana al 30%, seguidos por Antioquia, que registró una reducción del 36,8 %.

Por su parte, Valle y Atlántico presentaron el peor desempeño, con caídas cercanas al 60%. Más del 90% de esta disminución se atribuye al segmento de Vivienda de Interés Social (VIS). A nivel nacional, el 81% de la variación negativa en las ventas fue explicada por el segmento VIS. En contraste, en Santander, el resultado se distribuyó homogéneamente entre VIS y No VIS. Estos datos son los que seguramente se traducirán en una menor actividad constructora este año y, por ende, en un menor crecimiento del PIB del sector.

En cuanto al inicio de nuevos proyectos, medido mediante las iniciaciones de obra, a nivel nacional se observó una reducción del 26,2 % en 2023. Sin embargo, Santander (-34,1 %), Bolívar (-32,1 %) y Bogotá (-31,5 %) fueron las regiones más afectadas, mientras que Antioquia destacó con la menor reducción (-8,1 %).

Además, en línea con la comercialización, las iniciaciones en vivienda VIS son las más afectadas. Todos los departamentos presentan caídas anuales significativas en iniciaciones de vivienda VIS, siendo Santander, Bolívar y Atlántico las regiones con la mayor contracción. Si bien el deterioro de las iniciaciones VIS es generalizado, preocupa especialmente el caso de Valle, con una contracción superior del segmento No VIS en 2023 del 62,3 %, que se suma a la caída del 46 % en iniciaciones VIS.

En el avance de las obras en curso, representado por los metros cuadrados efectivamente construidos durante el periodo, Cali y Barranquilla contribuyeron significativamente al 45,3 % y 36,7 %, respectivamente, de la contracción nacional del 3,3 % en 2023. En contraste, Medellín experimentó un crecimiento del 8,6 % en el mismo lapso. Sin embargo, es importante destacar que tanto Cali como Barranquilla registraron los mayores crecimientos en el área construida durante 2021 y 2022.

Aunque el deterioro en la construcción se centró en la VIS, este resultado fue compensado positivamente por las obras destinadas a usos no residenciales. Sin embargo, este crecimiento estuvo muy concentrado en Medellín y Bucaramanga. La construcción de inmuebles no residenciales aumentó en un 3,6%, siendo Medellín y Bucaramanga los únicos con expansiones del 18,5% y 25,9%, respectivamente. En Medellín, los mayores contribuyentes fueron edificaciones comerciales, educativas, hoteleras y de oficinas. Mientras tanto, el crecimiento en Bucaramanga se atribuyó a un 34% de mayor construcción de bodegas y un 68% de otros usos. Estos datos confirman los resultados positivos que surgieron después de la reactivación de algunos sectores y regiones tras la pandemia.

Otro indicador relevante para comprender la situación en el mercado de vivienda es la evolución de los desistimientos, es decir, las personas que abandonaron el proceso de compra de una vivienda. Según Corficolombiana, con cifras actualizadas a abril de Coordenada Urbana, en 2023, esta cifra alcanzó 40.500 unidades a nivel nacional, marcando un récord y duplicándose frente a la última década. Esto reflejó la falta de confianza en el sector durante ese periodo. El aumento en las renuncias a la compra de vivienda respondió principalmente a un incremento en el segmento VIS en 2023 (170 %), mientras que los desistimientos en el segmento No VIS aumentaron en 70,3 %.

El marcado incremento de los desistimientos de compra de vivienda durante 2023 fue explicado principalmente por lo ocurrido en Bogotá y Cundinamarca. En esta región, los desistimientos aumentaron 139 % durante el año anterior (de 6.100 unidades a 14.500 en 2023). Pasó de representar 26 % del total nacional en 2022 a 36 % en 2023.

De igual forma, Bolívar, que ha registrado las cifras de comercialización más favorables hasta hoy, es el segundo departamento con la mayor contribución en el número de desistimientos en 2023 (11,3 % del aumento total). Solamente Valle y Antioquia presentaron disminución en el número de desistimientos (-1,1 % y -4,5 %, respectivamente).