¿Es buen negocio vivir cerca de una estación de TransMilenio? Esto dicen las cifras de los barrios circundantes

La persistente inflación que vive el país, y que ahora se está trasladando de los alimentos al transporte y a los costos de mantener una vivienda, impacta rubros como los arriendos, que desde la pandemia traían un rezago en sus valores y ahora se están poniendo al día en las alzas.

En el costo de los alquileres no solo influyen factores como el estrato, el tamaño y el costo de la administración, sino también la ubicación geográfica y su cercanía a los medios de transporte público, que en el caso de Bogotá son las estaciones de TransMilenio.

Los buses rojos son el medio de transporte más utilizado por los bogotanos, con un promedio de 2,5 millones de usuarios diarios y, según datos de la empresa Properati, plataforma digital de bienes raíces, esto tiene un impacto directo sobre el valor de la finca raíz cercana a las estaciones.

Teniendo en cuenta este escenario, la empresa ya mencionada realizó un estudio con el fin de determinar el precio promedio de los arriendos en estas zonas de la capital y su comparación con otros barrios o localidades.

El proceso de realización de este estudio inició a través de una recolección de 5.000 anuncios de arriendo entre diciembre de 2022 y marzo de 2023, y con un rango de 500 metros a la redonda respecto a 79 estaciones de un total de 139 existentes.

De acuerdo con el análisis, los arriendos más caros se encuentran en los alrededores de la Autopista Norte, particularmente en las calles cercanas a la estación Virrey, donde el precio promedio de los alquileres es de $ 4.811.043. Le siguen los inmuebles cercanos a las estaciones Calle 106 y Calle 85, con un precio medio de $ 4.289.143 y $ 4.004.614, respectivamente.

En los alrededores de la estación Calle 100 el costo es en promedio de $ 3.976.442. El top 5 lo cierra la finca raíz cercana a la estación de Gratamira, con precios de $ 3.909.999.

En contraste, las propiedades inmobiliarias cercanas a las estaciones ubicadas en la localidad de Kennedy se encuentran entre las más económicas, en particular las que están cerca al Portal de las Américas, con un costo promedio de los alquileres de $ 801.773. De abajo hacia arriba en costos, siguen las viviendas que están en la zona circundante a la estación Carrera 53, la cual está en la Troncal Calle 80, en la localidad Engativá. Allí los alquileres valen en promedio $ 830.000. La tercera estación de TransMilenio con alquileres más económicos a su alrededor es la de Ciudad Jardín, por la carrera 10 (localidad Antonio Nariño), donde los arriendos están en promedio en $ 830.603.

El impacto

Pese a lo anterior, una propiedad residencial ubicada cerca a TransMilenio no vale más que las que se encuentran lejos del sistema de transporte masivo, al menos en el 58 % de las estaciones analizadas por Properati. En ellas, el arriendo en un radio cercano es más bajo que el promedio de los barrios vecinos. Esto ocurre en particular en la estación Carrera 53 (localidad de Engativá), donde los alquileres valen 40 % menos que en los barrios vecinos (Jorge Eliécer Gaitán, Simón Bolívar, Los Andes y Julio Florez). Lo mismo ocurre en la estación Calle 19 (con un valor 37 % inferior), Salitre - El Greco (29 %), Prado (27 %) y Av. 39 (27 %).

No obstante, hay un 42 % de estaciones con arriendo promedio superiores a los de los barrios vecinos. El precio se incrementa más en la estación 21 Ángeles (Suba); donde vivir cerca al paradero del TransMilenio es un 79 % más costoso que en los barrios del sector (Villa Elisa, Altos de Chozica, Suba Urbano y Niza Suba). Esta variación positiva se explica, en parte, por la oferta de apartamentos de lujo que hay en esa zona de la ciudad, específicamente en los Cerros de Suba.

Virrey es otro de los casos más visibles, con una diferencia de arriendo medio que llega al 71 %. En este sector la diferencia es menor con los barrios del oriente (Chapinero) que con los del occidente (Barrios Unidos); hacia el oriente de este paradero hay oficinas y algunos de los barrios más lujosos y caros de la ciudad, como Chicó, mientras que en el occidente están La Castellana y Polo Club, zonas de clase media alta, con estilo tradicional y residencial.

En las estaciones El Tiempo-Maloka, el arriendo es 54 % superior al de los barrios cercanos, en la estación Calle 187 (47 %) y de La Sabana (40 %) son otras de las paradas donde resulta visiblemente más caro vivir cerca respecto al barrio.

Por tamaño

El tamaño de las viviendas también muestra diferencias respecto a su cercanía con las estaciones. En Av. 39, Calle 45, Calle 63, Movistar Arena y Museo del Oro, el 70 % de los apartamentos poseen habitaciones con tamaños entre 47 y 50 m², con costos de arriendo entre $ 1.480.000 y $ 2.180.000.

Las estaciones cercanas al sur y el centro de la ciudad como Perdomo, Ciudad Jardín y Socorro tienen la misma superficie promedio (entre 35 y 45 m²) con hasta 2 o 3 habitaciones, pero los costos son más bajos están en un rango de entre $ 850.000 y $ 1.300.000.

Finalmente, el estudio asegura que las estaciones con viviendas más grandes en sus alrededores son las de Gratamira, 21 Ángeles y Suba, con extensiones entre 147 y 184 m² y un costo de $ 3.500.000 y $ 3.900.000.

A continuación se encuentra el mapa completo del estudio presentado por Properati.