¿Habrá solución para los recursos del programa Mi Casa Ya y las más de 50.000 viviendas que se vendieron con este subsidio, pero que aún no tienen desembolso?

El mercado de vivienda en el país está en uno de sus puntos más complejos. Como lo advirtió hace unas semanas Camacol, a febrero de este año se registró una caída en las ventas de viviendas de interés social del orden del 64 %, circunstancia que ha encendido las alarmas, pues el programa Mi Casa Ya, con el que se subsidian a las familias para acceder a su vivienda propia, tiene dificultades.

Según cálculos de Camacol, planteados por su presidente, Guillermo Herrera, el problema más urgente hoy es de recursos porque no hay suficientes apropiados de la cola de hogares que puede estar ya en 50.000 viviendas que se vendieron con ese subsidio y que hoy no tienen ese desembolso.

Las inversiones totales del programa Mi Casa Ya ascienden a cerca de 3,3 billones de pesos, de los cuales hay apropiados unos 600.000 millones. Eso generaría unas necesidades de un mayor presupuesto de 2,7 billones de pesos.

Durante la Semana Santa, el Ministerio de Vivienda expidió el Decreto 490 del 4 de abril del 2023, que soporta jurídicamente los ajustes hechos al programa Mi Casa Ya para profundizar su alcance en términos de equidad. Así las cosas, a partir del lunes 10 de abril las familias podrán revisar su estado y los pasos a seguir para iniciar o continuar su proceso, a través de la página web del ministerio.

Además, se ajustó el requisito de clasificación del Sisbén IV para que más hogares se puedan postular. “Se tendrá un único criterio a nivel nacional, por lo que hogares clasificados entre los subgrupos A1 y D20 podrán postularse. Aquellos hogares clasificados entre los subgrupos A1 y C8 recibirán un subsidio a la cuota inicial equivalente a 30 salarios mínimos, y a los hogares entre C9 y D20 se les otorgará un subsidio equivalente a 20 salarios mínimos”, explicó el ministerio.

“Mi Casa Ya se fortalece para beneficiar a las familias con mayores necesidades, a quienes habitan en las zonas rurales y los municipios pequeños del país, donde nunca antes había llegado el programa”, afirmó la ministra de Vivienda, Ciudad y Territorio, Catalina Velasco, al mismo tiempo que anunció que durante el año 2023 se adelantará la etapa de transición del programa, con el fin de asignar subsidios a las familias que ya tienen crédito aprobado, han realizado su negocio inmobiliario y cumplen con los requisitos del programa.

En ese sentido, en la Semana Mayor, el Ministerio de Vivienda publicó para comentarios una resolución por la cual se definen los criterios de priorización para los potenciales beneficiarios del programa de promoción de acceso a la vivienda de interés social Mi Casa Ya.

SEMANA conoció que, durante estos días santos, el sector y representantes de Camacol están analizando sus pronunciamientos sobre cómo operará el programa y la evaluación de la resolución, cuyos comentarios deberán ser presentados en los primeros días de esta semana que inicia.

“No está precisado ni aclarado en la resolución qué pasará con los 50.000 hogares que hoy ya tienen un inmueble escogido, incluso con créditos preaprobados, y están pendientes del desembolso del subsidio, de acuerdo con la resolución”, le dijo a SEMANA una fuente del sector.

Aunque en el documento se habla de un periodo de transición, no está claro -agrega la fuente- si se refiere a los 50.000 hogares pendientes del desembolso y si deben cumplir con los criterios de Mi Casa Ya.

La problemática

El panorama es muy complejo para las familias que contaban con el beneficio del subsidio que, al no llegar, no se está dando su cierre financiero. Primero porque la vivienda de interés social está atada al salario mínimo que ha tenido sus mayores incrementos en los últimos años y además, los precios de los insumos y las tasas de interés están al alza, por lo que muchas familias están desistiendo de seguir con el proceso.

El drama que viven los hogares es muy profundo. A febrero, en unidades, los desistimientos superaron los 2.000 a nivel nacional, de acuerdo con Coordenada Urbana. Según Camacol, en el primer bimestre del año, los desistimientos alcanzaron el 47 por ciento, con la gravedad de que el 72 por ciento de la vivienda que se vende en Colombia es de interés social, porque el 80 por ciento de los trabajadores ganan menos de cuatro salarios mínimos.

El sector, al igual que otros de la economía, se enfrenta a una coyuntura compleja: un año de una desaceleración profunda que podría llevar el crecimiento económico de 7,5 por ciento en 2022 a cerca de 1 por ciento para este año; una inflación que no cede y llegó en marzo a 13,34 por ciento –su mayor nivel en este siglo- encareciendo algunos de los insumos, y unas altas tasas de interés, que en la más reciente reunión de la Junta del Banco de la República quedaron en 13 por ciento.

La vivienda, y en particular la de interés social, es clave no solo por su impacto en los estratos de menores ingresos que les permite a las familias cumplir con su sueño de tener una casa propia, sino también por su efecto en la economía del país: a nivel laboral, según cálculos de Camacol, genera, cerca de 1,6 millones de empleos directos. También tiene efectos de encadenamiento con otros sectores que generan 2,4 millones de empleos indirectos, además de una mejor dinámica económica.

Los cálculos de Anif

Distintas organizaciones han estudiado la coyuntura del sector de vivienda. Una de ellas ha sido Anif que se pronunció hacia finales de febrero. Al analizar la estructura de asignación que se ha propuesto advierte que el presupuesto que se había socializado en enero de 2023 para el programa Mi Casa Ya se ubicaba en 560.000 millones de pesos. Si se parte de que en 2022 se otorgaron 60.159 subsidios equivalentes a 2,5 billones, “en un escenario sin modificaciones se estarían entregando alrededor de 13.000 subsidios en 2023. Nivel muy inferior al observado el año pasado.

Con la nueva asignación (1,5 billones de pesos), que depende de la aprobación del proyecto de Ley para adicionar y efectuar modificaciones al PGN 2023, se estaría hablando de que, en ausencia de modificaciones al escenario de 2022, el Gobierno podría hacer entrega de 35.000 subsidios. Esa estimación podría aumentar hasta 44.000 subsidios si la mayoría de estos fueran entregados a hogares de 0 a 2 SMMLV (salarios mínimos mensuales legales vigentes). Con eso, el monto per cápita del subsidio se reduciría, dando paso a un mayor volumen de asignación. No obstante, nuevamente se está hablando de un volumen de subsidios inferior al observado en 2021 y 2022 (62.017 y 60.159, respectivamente) y a las expectativas del sector, dice Anif.

Para este centro de pensamiento, aunque la estimación que plantea el Ministerio de Vivienda puede estar soportada en la nueva estrategia de asignación, existen varios puntos que vale la pena discutir para entender su viabilidad. “La asignación estaría estructurada a partir del puntaje del Sisbén y por un criterio de priorización territorial beneficiando a los municipios de categoría 4, 5 y 6. Dos barreras de entrada adicionales que, si bien nacen con la intención de priorizar a los más necesitados, hace inviable el desarrollo de vivienda VIS”, señala Anif. En primera instancia, la priorización según el puntaje del Sisbén asigna en las primeras categorías a hogares que pueden no tener los requisitos financieros para poder acceder a un crédito, llevando a que los subsidios no se materialicen.

En segunda instancia, la priorización por municipios entra en conflicto con los incentivos, la facilidad y factibilidad de construir edificaciones en territorios de difícil acceso, con poca oferta de servicios y bienes, costos de construcción elevados y poca rentabilidad o retorno de los proyectos, agrega Anif. Así mismo, son los municipios que cuentan con la menor demanda de vivienda y donde se desaprovechan los efectos a escala. Además, reduce la oferta de subsidios en las grandes ciudades, en las cuales todavía hay una importante densidad de población que los requiere.

Anif se cuestiona si Mi Casa Ya es el mejor instrumento para llegar a la población a la que hoy le está apuntando el gobierno. “El programa hasta la fecha ha sido el mejor instrumento de vivienda VIS en el país, otorgando más de 230.000 subsidios. Su funcionamiento y éxito se desprende del mecanismo de financiamiento que se ha logrado estructurar entre el gobierno, las cajas de compensación, el sistema financiero y los hogares, las pocas barreras de entrada que presenta y los incentivos que ha desarrollado para la participación de la oferta en el desarrollo de edificaciones. Es clara la necesidad que existe de proveer una vivienda digna a los de menores ingresos y se debería avanzar en la estructuración de un programa de estado sostenible que siente las bases para la reducción del déficit habitacional. Sin embargo, ese esfuerzo se debe hacer complementando los esfuerzos que hasta ahora se han realizado, no restructurar un programa que hoy opera por sí solo con buenos resultados”, agrega el centro de pensamiento.

Y concluye que la reforma a Mi Casa Ya limita la oferta y la demanda del sector, lo que reduce el éxito del programa. Esos lineamientos podrían tener efectos negativos sobre el sector de edificaciones en un momento donde requieren un mayor apoyo.