Los aprietos para arrendar o vender oficinas van para largo

Los ciudadanos colombianos salen a la calles y tienen la sensación de que el mundo volvió a ser como antes de la pandemia. Si bien hay ciertos protocolos que se conservan, la generalidad -desde la percepción- es que están de vuelta los trancones, los afanes, el comercio, los servicios.

Sin embargo, para el mercado inmobiliario de oficinas el panorama no es igual.

Un estudio realizado por la firma JLL, especialista en bienes raíces y gestión de inversiones, da cuenta de un desplome en el uso de oficinas, principalmente en Bogotá, donde los niveles de desocupación de estos espacios alcanzaros las cifras más altas registradas en 2017. La expectativa de lo hallado en el estudio es que, en el 2021, la vacancia podría situarse en el 20 %, el máximo esperado.

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Para los siguientes años, según lo establecido en la investigación, la ruta de la oferta inmobiliaria de oficinas, versus la demanda, seguirá todavía en declive, con una tasa promedio de vacancia de 18,5 % en 2022, y de 15,5 % en 2023. “El leve descenso de la tasa de vacancia obedecerá a la recuperación económica y a la reconfiguración de la demanda”, menciona el informe.

El vaticinio es que el modelo corporativo, que tuvo un cambio con la pandemia de covid, y ha sido adoptado por más de un año, a través del trabajo en casa y la reducción en la presencialidad en las oficinas, podría quedarse de forma permanente.

“La pandemia debilitó la demanda a través de dos canales. Por un lado, las empresas se vieron obligadas a reducir sus gastos corporativos a las presiones financieras y, por otro lado, el incremento del trabajo remoto generó que los usuarios replantearan sus lugares de trabajo”, sostiene el informe.

Ni con precios bajos

Otra de las proyecciones que hace la firma realizadora del estudio apunta a que el incremento en la vacancia represente una caída de 8,5 % en los precios de renta en la ciudad capital durante 2021.

En cuanto a las rentas No Prime, es decir, las que no están ubicadas en avenidas principales y zonas de alto flujo, caerán aún más, en alrededor de 9,5 %. De manera individual, la caída en el precio en la renta de los locales Prime sería de 7,1 % en el 2021. En parte, porque allí la ocupación no cayó tanto, debido a que negocios muy grandes fueron menos afectados por la crisis o, los dueños de los negocios pudieron negociar para mantenerse en el lugar aún sin demanda de usuarios, con los mismos precios de canon de arrendamiento o, inclusive, menores pagos.

En este contexto, habrá una nueva configuración de las oficinas y la búsqueda de ahorro de las empresas, lo que generará un ajuste estructural de las rentas, señala el estudio.

Según la investigación, en 2022, la firma JLL espera “un período de transición, con una caída de 2 % en las rentas y una tasa de vacancia general de 18,5 %, seguido de una lenta recuperación durante los años siguientes”.

Bogotá, caso aparte

Bogotá es considerada como el cuarto mercado más grande de Latinoamérica, después de Ciudad de México, Sao Paulo y Santiago de Chile.

Su mercado de oficinas está compuesto por nueve submercados que suman alrededor de 2,7 millones de metros cuadrados de espacios corporativos de calidad.

El distrito de negocios tradicional de la ciudad (CBD) se conoce como El Norte y acumula el 55 % del inventario del mercado.

El CBD contiene los siguientes submercados: Avenida Chile, que cubre el distrito financiero tradicional y representa el 8% del inventario total de oficinas; Andino/Nogal, el distrito comercial más importante de Bogotá con 8%; Chicó, el submercado más grande de la ciudad que contiene el 15% del inventario; Calle 100, que tiene el corredor de la vía homónima y que se extiende entre la Autopista Norte y la Carrera Séptima con 10% de la oferta; y, finalmente, Santa Bárbara, el área más al norte del CBD con 13% del inventario.

Por todas esas razones, también Bogotá tiene la situación más crítica en cuanto a la afectación que está teniendo el mercado inmobiliario de oficinas, tanto en precios como en ocupación.