Se mantuvo barato el dólar en Colombia este miércoles, no superó la barrera de los $4.700 al cierre

El precio del dólar en Colombia se mantuvo en calma este miércoles 3 de mayo, luego de haber sufrido una escalada del precio en la última semana de abril de este año. De hecho, solo en el transcurso de esos cinco días, el peso colombiano perdió esa semana casi un 2,9 % de su valor frente a la moneda norteamericana.

Por ejemplo, la Tasa Representativa del Mercado para el lunes, 24 de abril, un día antes de los anuncios del presidente Petro (remezón ministerial), estaba en 4.523 pesos y para el viernes, 28 de abril, fue fijada en 4.624 pesos.

Ahora bien, revisando los mismos valores, pero de este miércoles 3 de mayo, el comportamiento mejoró. De acuerdo con los reportes de cierre de la Bolsa de Valores de Colombia para esta jornada, la moneda oficial de los Estados Unidos acabó en 4.624 pesos, lo que marca un retroceso de 89 pesos respecto a la Tasa Representativa del Mercado fijada para hoy que es 4.713 pesos.

De acuerdo con el comportamiento volátil del precio del dólar en Colombia, ya explicado más arriba, los colombianos han manifestado incertidumbre del comportamiento de la divisa e incluso algunos expertos han planteado la posibilidad de que este comportamiento se convierta a favor; por ejemplo, la dolarización de las rentas puede llegar a ser un mecanismo para imprimir liquidez a los fondos inmobiliarios colombianos.

Según el reciente análisis de la multinacional en bienes raíces JLL, la industria inmobiliaria colombiana se ha sofisticado en las últimas dos décadas con el capital institucional como protagonista.

Esta evolución del mercado implica beneficios, pero también trae consigo diversos desafíos para los actores, desde inversionistas hasta reguladores. En las últimas semanas, el mayor vehículo de inversión inmobiliaria del país ha estado en la mira de la opinión pública, al punto que algunos inversionistas han manifestado sentirse engañados.

“En JLL consideramos que esto refleja tres elementos: turbulencias en los mercados financieros globales, una brecha de educación financiera y cambios regulatorios y desinformación”, señaló Rodrigo Torres, director de Research de JLL Colombia.

El agravante de esta coyuntura es que la intención de acceder a una mayor liquidez en el mercado de capitales que está detrás de esta controversia no se materializará en un futuro cercano. La no dolarización de las rentas corporativas plantea una limitante estructural a la entrada del capital extranjero al sector inmobiliario colombiano.

Desde su creación en 1960 en Estados Unidos, los fideicomisos de inversión inmobiliaria, Reits (por sus siglas en inglés), han crecido en popularidad principalmente por tres características: ofrecen inversiones diversificadas en un portafolio de finca raíz con perspectivas de valorización sin requerir un monto de entrada excepcionalmente alto, reparten a sus inversionistas la mayoría de sus ganancias y gozan de algunos beneficios tributarios que favorecen su desempeño. A la fecha, hay más de 200 Reits en Estados Unidos y cientos en Latinoamérica.

“En Colombia existen cerca de 20 vehículos de inversión inmobiliaria bajo tres figuras: Patrimonio Autónomo de Titularización, como es el caso del PEI, con 8,5 billones de activos bajo administración distribuidos en 1,1 millones de metros cuadrados; Fondos de Capital Privado, y Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliarios (Fici) que superan los 5 billones en AUM y pertenecen a más de 15.000 inversionistas.”, dijo Torres.

La primera causa de la polémica reciente obedece a la suma del reajuste del mercado inmobiliario global producto de la pandemia y el incremento en las tasas de interés a nivel global, que impacta el costo de financiamiento, los supuestos de valoración y las alternativas de atracción. Esta situación se hace evidente en el débil desempeño de los principales índices de fondos inmobiliarios en Estados Unidos, Brasil y México en los últimos tres años.

Por otro lado, en 2021, la Superintendencia Financiera emitió la Circular 006, modificando la forma en que se valoran los Fici y el PEI. Hasta ese momento, los títulos de estos vehículos ya eran transados en el mercado secundario a través de la Bolsa de Valores de Colombia y se valoraban de forma similar a los activos de renta fija como los bonos, siguiendo de cerca el valor patrimonial.

Ahora, la valoración de estos títulos se determina con una fórmula basada en oferta y demanda. En un mercado con pocas transacciones y bajos volúmenes de negociación, esto puede tener implicaciones importantes. Es decir, una sola transacción de menos de 50 millones de pesos, que representa una proporción ínfima del valor de cualquier fondo, puede afectar a todos los inversionistas que cuenten con dichos títulos en sus portafolios.

“Este cambio que generó confusión es producto de la búsqueda por liquidez, aunque visto en retrospectiva luce inoportuno. Por un lado, conviene a los fondos inmobiliarios ofrecer sus títulos a un mercado amplio como la Bolsa de Valores para así acceder a mayores recursos que les permitan crecer su portafolio, y con ello, seguir sofisticando la oferta inmobiliaria del país. Por otro lado, la Superintendencia Financiera y la Bolsa de Valores buscan dar mayor liquidez al mercado de renta variable para apoyar su estrategia de regionalización.”, expresó Torres.

Desde una óptima más estructural, los fondos inmobiliarios colombianos están limitados a inversionistas locales poco sofisticados y son vulnerables a cambios regulatorios porque su acceso a capital extranjero es restringido. En particular, hay una barrera que diferencia a Colombia de la mayoría de los países de la región: la dolarización de las rentas. Entre los principales mercados inmobiliarios de Latinoamérica, solo en Colombia y Brasil no se pactan ni pagan en dólares las rentas de activos corporativos.