Grave alerta del presidente de Camacol en SEMANA: “No tenemos más gasolina para seguir construyendo”

SEMANA: ¿Qué está pasando con la construcción que todos sus indicadores se ven negativos?

GUILLERMO HERRERA (G.H.): El tablero de indicadores del sector está en rojo. Los indicadores de actividad comercial, que sería los lanzamientos de nuevos proyectos y las ventas de nuevas unidades, han presentado unos niveles muy fuertes de contracción, así que, de enero a agosto de este año, comparado con el mismo periodo del año pasado, hemos perdido la mitad del mercado, las ventas se han reducido 49,8 % para ser exactos. Pasamos de vender 173.500 unidades a un poco más de 87.000, es decir, se dejaron de vender 86.000 unidades, que hubieran representado una inversión a la economía de más de 16 billones de pesos, una constante que además se ha venido manteniendo durante los últimos 14 meses.

SEMANA: ¿Y ante esa situación que han hecho ustedes como gremio?

G.H.: Hemos venido planteándole al Gobierno, desde marzo de este año, la necesidad de una estrategia contracíclica de intervención para contener esta dinámica. Más allá del beneficio social que genera la construcción de vivienda de interés social, este es un sector que pone gran cantidad de empleos directos, el año fueron más de 1,5 millones, pero el tema es que en lo que va corrido del año, además de las caídas en los indicadores de lanzamientos y ventas, la iniciación de obras nuevas de vivienda, que es lo que genera empleo, también ha bajado un 24 %. Esto en los próximos meses, sin duda, va a implicar que algunas personas o muchas personas que trabajan en este sector no puedan seguir trabajando en él, porque no tenemos más gasolina para seguir construyendo, esa es la perspectiva hoy.

SEMANA: ¿Qué explica estas caídas?

G.H.: Claramente estamos en un momento difícil, con una crisis económica marcada por una alta inflación y una política, creo yo, muy acertada del Banco de la República de intervenir subiendo sus tasas de interés, lo que ha incrementado el costo de los créditos hipotecarios, llevando a que muchos dejen de comprar. En Colombia la política de vivienda siempre ha sido el resultado de las crisis económicas que han enfrentado, como la del UPAC, tras la cual se inventaron las preventas; en la crisis global de 2008 crearon el Frech o subsidio a la tasa de interés; en la crisis de los precios del petróleo se inventó el programa “Mi casa ya’. Por eso sabemos que cuando estamos en momentos de declive económico, donde la vivienda puede ser un mecanismo contracíclico, se necesitan decisiones y anuncios del gobierno nacional.

SEMANA: ¿Y el Gobierno sí ha hecho esos anuncios?

G.H.: Sí, hay que decirlo y reconocerlo, lo ha venido anunciando desde el mismo presidente Petro, el ministro de Hacienda y la ministra de Vivienda. Ellos han dicho que la vivienda va a ser uno de los ejes centrales de la estrategia contracíclica, por ende, esperamos que de verdad haya un plan como los que Colombia ha implementado en el pasado. No es inventarse nada, pues son cosas que ya el país ha ensayado con éxito y que esperamos que en este Gobierno la vivienda pueda mantener los niveles de empleo, teniendo en cuenta que más del 70 % de la mano de obra del sector es no calificada.

SEMANA: ¿Y ustedes qué tan optimistas están con esos programas del Gobierno y su efectividad en el corto plazo?, pues mientras se lanzan, y la gente dice si lo va a usar, ¿cuánto tiempo pasa?

G.H.: Los agentes económicos se mueven básicamente por los anuncios y las decisiones efectivas que toma el Gobierno; nosotros como sector confiamos en la intención del Gobierno de darle un impulso a la construcción como un mecanismo contracíclico. Ya la Ministra de Vivienda ha venido haciendo unos anuncios que creo que están encaminados a proteger el tejido empresarial, como líneas de financiación a constructores con tasas subsidiadas a través del Fondo Nacional de Ahorro y de Findeter. También estamos pendientes de la discusión del presupuesto para el próximo año, para que tenga en cuenta las necesidades de financiación del sector, las cuales implican que por lo menos se cuente con recursos para que 70.000 hogares, que ya han venido adelantando sus procesos de compra, puedan recibir sus viviendas el próximo año; que en efecto puedan contar con esos recursos, pues es muy importante generar confianza.

SEMANA: ¿Cómo se genera esa confianza?

G.H.: Lo hemos hablado muchas veces con la ministra y creo que parte de eso es el compromiso de recursos, lo cual ya se establece en el actual Plan de Desarrollo. La discusión ahora es cómo se reparten esos recursos, sobre todo en un momento de contracción económica, en donde sin duda habrá que hacer un esfuerzo presupuestal más importante para que el próximo año se mantenga la construcción de vivienda, su generación de empleo y de beneficio social (más del 70% de las viviendas que se construyen son para población de menores ingresos). Eso es lo que hemos hablado con el Gobierno. En el Congreso todos los partidos, sin distinción, están de acuerdo en que este es un sector económico por el que el país debe apostar.

SEMANA: ¿Cómo ve los cambios que se le hicieron al programa de Mi Casa ya?

G.H.: Se han introducido cambios que implicaron retos para su implementación inicial, pero que ya han sido internalizados por el sector, tales como el uso del Sisbén como criterio de calificación para la asignación de los subsidios. Esperamos que a futuro esos cambios permitan cumplir con el propósito del Gobierno de focalizar mejor. No obstante, esto no quiere decir que el programa antes focalizara mal, lo hacía muy bien y, de hecho, cifras del mismo Ministerio de Vivienda para 2022 indican que el 80 % de los beneficiarios de Mi Casa Ya eran hogares que tenían ingresos inferiores a dos salarios mínimos. Además, en el ánimo que tenemos desde el sector de trabajar con el Gobierno, hemos venido adaptando nuestra dinámica comercial para que esas nuevas medidas que implican, entre otras cosas, la utilización del Sisbén, se sigan cumpliendo de acuerdo con ese propósito del Gobierno nacional. Pero más allá de eso, creo que hoy la discusión es si hay suficiencia o no de subsidios en un momento en que hay una gran demanda agregada acumulada y en medio de un contexto de deterioro de la actividad.

SEMANA: Bajo esas perspectivas ¿ustedes creen que para el cierre de 2023 el sector alcanza a recuperarse un poco?

G.H.: Hoy tenemos un panorama ya definido a nivel presupuestal de una disponibilidad de recursos que, entre otras cosas, debe cubrir el rezago de viviendas que se terminaron el año pasado, que tenían un subsidio, pero no se habían podido escriturar, son unas 23.000; más una asignación de 52.000 subsidios para este año. Eso nos suma cerca de 75.000 subsidios a la cuota inicial que se deberían entregar este año, nosotros estimamos que el sector podría superar esa cifra, pero ya esa decisión presupuestal está tomada para este año y cualquier posibilidad de recuperación depende de lo que se decida en el presupuesto para 2024. Allí es donde vamos a ver cuál es el espacio y cuál es la estrategia del Gobierno nacional para la recuperación. Yo creo que ya en lo que queda de este año, los recursos están definidos, pero con la dificultad de que todos esos subsidios a la cuota inicial aún tienen que equipararse con el segundo beneficio del programa Mi Casa Ya, que son los subsidios a la tasa de interés, de lo que solo se tienen 52.000 para este año.

SEMANA: ¿Ese presupuesto de subsidios qué tanto impulsa al sector?

G.H.: La clave es que el anuncio sobre los subsidios para 2024 se haga este año. Eso permite que bancos y constructores empiecen a tomar las decisiones de inversión, que permitan mantener los niveles de actividad que, sin duda, requiere la economía colombiana en un momento de contracción como el actual.

SEMANA: Si al cierre de este año no se alcanza todavía la recuperación, ¿eso podría poner en riesgo a las constructoras que no venden lo suficiente o al empleo que genera el sector?

G.H.: Por ahora, nos preocupa más la condición de los hogares, pues el subsidio de vivienda es para los que necesitan tener un cierre financiero que les permita pagar una cuota inicial y la cuota mensual de un crédito hipotecario durante 20 años. Lo que quisiera es que este año no nos pase lo que sucedió el pasado, entre septiembre y octubre, cuando 23.000 hogares quedaron con el subsidio de la cuota inicial asignado, la vivienda terminada, la cuota inicial pagada, pero no se pudieron escriturar porque se agotaron los recursos del subsidio de la tasa de interés. Los desembolsos finalmente llegaron hasta junio de este año, pero el problema es que en el entretiempo se ajusta el salario mínimo y el precio de las viviendas incrementa. Aquí, más que el tema empresarial, que es complicado, se deben enfrentar los retos sociales, pues hay un montón de hogares que ganan menos de cuatro salarios mínimos y que necesitan ese cierre financiero sin que les suba el precio de la vivienda para no tener desbalances el próximo año. Desbalances que ya vimos este año con el incremento de los hogares que tuvieron que renunciar a la compra de su vivienda, porque se les descuadró el cierre financiero.

SEMANA: Ese es otro fenómeno preocupante, ¿qué tantos hogares han tenido que renunciar a la compra de su vivienda?

G.H.: Entre enero y julio de este año, el número de renuncias han crecido una tasa por encima del 95 %. Eso obviamente responde, entre otras cosas, a las dificultades que tienen que enfrentar los hogares cuando les van a legalizar el crédito y les piden un nivel más alto de ingreso, porque el valor de la vivienda subió. También se debe a los retos que ha tenido que enfrentar la política de vivienda para garantizar que los recursos de los subsidios lleguen en los tiempos en que deben llegar. Esa es una realidad social que no se puede desconocer. Hay un montón de recursos de ahorro de los hogares de menores ingresos, que han venido comprando vivienda con la expectativa de acceder a un subsidio, que debe atenderse para que esos hogares puedan cumplir con su sueño y podamos contrarrestar esos efectos de las renuncias que se han generado vía incremento de las tasas de interés. Esperamos que también se puedan corregir el próximo año.

SEMANA: ¿Esos hogares que desisten de la compra se quedan desatendidos o qué pasa con ellos?

G.H.: Aquí hay que dividir esto en dos partes: todo lo que pasó antes de que se modificara el decreto de subsidios y todo lo que va a pasar en el futuro. Antes, como lo habíamos mencionado, el 80 % de los compradores de vivienda ganaba hasta dos salarios mínimos; ahora que se filtran con el Sisbén, se va a confirmar que los beneficiarios sí estaban en los rangos de ingreso y de vulnerabilidad que busca atender el Gobierno. En cuanto a los hogares con ingresos más bajo sí es muy difícil llegar y sin duda, como lo dice un documento que se llama Misión hipotecaria, que fue contratado por el Gobierno en 2020, para ellos hay que revisar otros esquemas, porque no tienen capacidad de ahorro y de endeudamiento. En cuanto a lo que está por verse a futuro, lo primero es si la banca va a seguir financiando y, lo segundo, si va a tener en cuenta la capacidad de los hogares para comprar con o sin subsidios. La gran discusión que pongo en este momento y es si este es un sector que debe seguir creciendo en la asignación de subsidios o si debe tener un tope y decrecer en la inversión pública en esta materia. Aclaro que en el Plan de Desarrollo del presidente Petro se dejó una meta de 200.000 subsidios para estos cuatro años, que implicarían una inversión cercana a los 11 billones de pesos, pero la pregunta es si en una coyuntura de contracción económica, ¿vamos a gastarnos 50.000 por año, para cumplir con el promedio aritmético, o vamos a revisar si es mejor acelerar ahorita, meter más recursos para mantener los niveles de actividad y comercialización de los productos? Creo que esa es la discusión y la pregunta que tendrán que resolver los funcionarios públicos, que finalmente son los responsables del desempeño económico del país.