Urgente: Camacol confirma desaceleración del mercado de vivienda en 64% por falta de recursos; pide más inversión del Gobierno

El panorama de venta de viviendas está en una etapa complicada, debido a que es necesaria una mayor inversión del Gobierno para solventar los problemas que tuvo el sector a finales del 2022 e inicios de este año.

El presidente ejecutivo, Guillermo Herrera, dio a conocer en una rueda de prensa los detalles del panorama. En primer lugar, indicó que el proyecto de Viviendas de Interés Social (VIS) tuvo una caída en lo corrido de febrero. Según las cifras de Camacol, el desplome fue del 64%, representado en la comercialización de 6.665 unidades.

“El panorama de la vivienda en Colombia, a febrero de 2023, presenta fuertes señales de desaceleración y signos de alerta que se deben atender de manera oportuna”, indicó Herrera.

Otro punto mencionado por Herrera fue la contracción de las ventas en el mercado de vivienda. Los resultados de Coordenada Urbana - Cálculos Camacol expuso que, durante el 2022, el mercado se contrajo un 7,5%, lo que generó que en los dos primeros meses del año en curso la tendencia se mantuviese.

Con fecha a febrero del 2023, la contracción alcanzó el 11,1 %. Eso quiere decir que se ha venido presentando una disminución en la venta de viviendas nuevas por unidad.

A pesar de que ese panorama es negativo, se contrasta con los inicios de obra. En materia de construcciones, este sigue arrojando niveles altos. Entre 2021 y 2022, esta cifra tuvo un aumento del 2,4 %, pasando de 182.911 a 187.310 viviendas que iniciaron obras. Además, en lo que va del año, la estadística ha continuado bajo esta tendencia.

La primera inquietud entonces es darle razón a ese contraste. Si hay un buen balance en las iniciaciones de vivienda, ¿por qué se está comprando menos? Esa respuesta fue compartida después por Herrera, dado que primero fue necesario enfatizar en otros aspectos relacionados con este contexto.

Con base en las cifras de Camacol, el 72 % del mercado de vivienda nueva corresponde a vivienda social. Sin embargo, desde octubre de 2022, empezó a presentarse una reducción en ese aspecto. En cuatro meses, la venta de viviendas VIS pasó de 11.534 unidades a 6.655 unidades. Esto ha sido un indicador de alerta.

“El sector constructor es uno de los pilares de la economía nacional, y, por ende, cualquier factor que impacte su normal desarrollo debe ser analizado y abordado con prontitud”, expuso el presidente.

Otra cifra en alerta es la rotación de inventarios de las viviendas VIS, el cual corresponde al tiempo estimado que se necesita para vender un inmueble. Lo esperado sería que sea menos, pero en el último bimestre y finales del 2022 ha venido el aumento mensual. Para abril del año pasado, la estadística arrojaba que tomaba cinco meses, pero desde octubre el índice se descontroló y empezó a representar valores más elevados. Es por eso que ahora el número se duplicó, llegando a diez meses. Camacol indica que un factor contraproducente es la longevidad de venta.

Como se puede apreciar, el punto de inflexión del contexto es el correspondiente entre septiembre y octubre del año anterior. ¿Por qué ha sido desde allí? Esta pregunta, junto con la mencionada anteriormente, fue resuelta por Herrera, quien expuso los motivos puntuales.

El primero consta de las tasas de interés de adquisición de vivienda. Para febrero de 2023, las cifras están en máximas históricas. En el lapso de doce meses, el incremento ha sido de 5.8 p.p., pasando de 10,8 % a 16,6 %, un registro nunca antes visto en más de 13 años. La inflación y, por consiguiente, las tasas han sido el primer obstáculo para el mercado de viviendas.

Empero, Herrera va de la mano con lo mencionado por el ministro de Hacienda y Crédito Público, José Antonio Ocampo, quien aseguró que la inflación alcanzó su punto máximo, por lo que vendrá una etapa de disminución, la cual se vería demostrada en la reducción de las tasas de interés para crédito de vivienda. Sumado a ello, ya hay entidades bancarias que las han bajado.

Además, el siguiente ítem corresponde a que en 2022, por primera vez en ocho años que existe el programa Mi Casa Ya (MCY), los desembolsos de subsidios para los hogares se congelaron. En total, hubo 44 mil unidades de MCY desembolsados y 23 mil otorgados sin desembolso.

Además, en el primer bimestre del año en curso, se han otorgado 17 mil sin desembolso y hay oros 10 mil disponibles, pero que no cuentan con los recursos suficientes para ser subsidiados. Es decir, hay edificaciones que no se pueden habitar.

Por lo tanto, Camacol indica que hay 40 mil hogares esperando el desembolso de Mi Casa Ya. Para septiembre de 2022, había 23 mil viviendas terminadas que, sumadas a las que también fueron culminadas entre octubre y enero (17 mil), da como resultado 40 mil; esto, sin contar que por cada mes que pase, a ese valor se le agregarán seis mil hogares.

El problema acá radica en que los inicios y las finalizaciones de obras no paran, pero tampoco pueden avanzar en su entrega, debido a que la falta de recursos para los subsidios impiden ello. Es por eso que se han estado acumulando sin que nadie los utilice.

En ese orden de ideas y para mitigar esta problemática, Camacol propone que el Gobierno debe tener en cuenta una estrategia contracíclica, sustentada en cuatro pilares. Por un lado, ser conscientes de que este año estará marcado por la desaceleración; luego, tener en cuenta que el programa de Mi Casa Ya tiene un efecto multiplicador en la economía; también, que el sector edificador puede crecer 9,8 % y que la vivienda social implica empleo, inversión y demanda de insumos.

Con base a las cifras del Dane y del Banco de la República, las proyecciones PIB para el periodo 2023-2024 están contempladas en una desaceleración. Para el año en curso, se espera que la variación porcentual alcance 0.2 p.p. y para el próximo será de 1.0 p.p. Cabe recordar que 2021 y 2022 tuvieron una variación de 10.7 p.p. y 8.0 p.p. respectivamente. La desaceleración es inminente.

El presidente de Camacol hizo énfasis en que el programa Mi Casa Ya es un multiplicador fiscal, debido a que por cada peso invertido, se mueven 10 pesos en ventas en promedio. Eso quiere decir que, por cada 2.2 billones, habría ventas de 26.6 millones. Es un proyecto con beneficios económicos.

Asimismo, el sector de edificaciones tiene un potencial enorme para apalancar la economía. La proyección PIB para esta área está contemplada en 9,8 % al finalizar el año. Por otro lado, un beneficio en el impacto de la vivienda social es la generación de empleo, dado que les da posibilidad a 812 mil empleados, tanto directos como indirectos.

No obstante, esto implica una demanda de insumos de 15,5 billones de pesos. Además, en el caso de vivienda social sin iniciar obra, la generación de empleo es de 672 puestos y la demanda de insumos es de 14 billones de pesos. En ese contexto y con estas variables en el radar, ¿cuál es una posible solución para descongelar el sector de vivienda?

Camacol propone que debe haber mayor inversión pública en vivienda, para que no se arriesgue el ahorro de los hogares y evitar la pérdida de empleos. El sector requiere 3,3 billones de pesos de presupuesto, una cifra superior a lo que está concebido en el Plan Nacional de Desarrollo del Gobierno. Con esa inversión, las viviendas se descongelarán y podrán ser aprovechadas por la población que ya pagó la cuota inicial de la vivienda y que tiene el aval del crédito bancario, pero que llevan esperando meses.

“Siete de cada diez unidades vendidas en el país son VIS. Para frenar la desaceleración que presenta el sector y atender de manera ágil y eficiente los subsidios de Mi Casa Ya, se deben garantizar los recursos suficientes”, concluyó Herrera.