Vivienda VIS en Bogotá: ¿habrá menos para el otro año?

Según la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), las ventas de vivienda en el país han crecido 34 % respecto a 2021, lo que significa que han empleado al menos a un millón de personas en la construcción de estas viviendas, confirmando al sector de la construcción como uno de los más importantes al momento de fortalecer e impulsar el crecimiento económico del país.

Por ejemplo, esta semana se dio a conocer que se habrían entregado todos los subsidios de vivienda disponibles para el año. “Los recursos fueron comprometidos en su totalidad para esta vigencia. Se otorgaron 65.000 subsidios, cumpliendo de manera anticipada con la meta de 2022″, dijo la entidad. Además, desde Camacol se estima que el 70 % de las viviendas vendidas son tipo VIS, y que las ventas están lideradas por Bogotá y el Valle.

En el caso de Bogotá y Cundinamarca, la última encuesta de Camacol a los hogares para determinar la demanda potencial de espacios de vivienda y no habitacionales para 2023 en la región destacó que el 52 % de los bogotanos piensa en comprar vivienda para 2023, y que un tercio de los cundinamarqueses tienen los mismos planes. Sin embargo, desde el gremio de la construcción se ha alertado que las condiciones para la compra de vivienda en la capital pueden verse afectadas por la entrada en vigencia del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT), porque cambia las medidas mínimas de la vivienda, pasando de 30 a 42 metros cuadrados y, en general, busca que la ciudad no siga creciendo en periferia, sino que se densifique hacia el centro.

¿Por qué eso afectaría la compra de vivienda?

Alejandro Callejas, gerente de Camacol Bogotá, contó sus preocupaciones sobre los temas que ponen en vilo la construcción y venta de vivienda en la ciudad, de los cuales alertó al distrito y no han sido tomados en cuenta. De hecho, aunque el POT de Bogotá fue suspendido por varios meses tras una demanda que cuestionaba la legalidad y validez de su adopción, este asunto no fue discutido ni modificado. “Tener que asumir el incremento en el costo del suelo derivado de la combinación entre un aumento excesivo de cargas, incremento de la demanda y poca disponibilidad de suelo. Esto, aunque por supuesto afecta la construcción, tiene un impacto mucho más grave en la calidad de vida de los bogotanos, porque va a afectar en la generación de los productos inmobiliarios”, indicó Callejas.

Efecto cascada

La producción de viviendas es posible que baje, especialmente las VIS y VIP, que son las más apetecidas por el mercado. Estas viviendas son, además, las de más bajo costo y cuentan con impulsos a la construcción, como la devolución del IVA por compra de materiales que se empleen para el desarrollo de estos proyectos.

Las consecuencias de esa posible baja en la construcción son diversas. Por ejemplo, con menos ventas de vivienda, también hay menos cobros de impuesto predial, menor construcción de vías y espacio público, menor asignación de subsidios, etc. De hecho, ese desincentivo a la construcción en Bogotá puede significar un nuevo boom de vivienda en la región, en municipios como Soacha, Chía y Cajicá, en donde se han presentado problemas por falta de planeación en vías de acceso, acueducto y hasta redes eléctricas.

Además, el hecho de que la administración intervenga el tamaño y la forma de las viviendas de mayor acceso “solo hará que los hogares tengan menos opciones y busquen soluciones en los municipios cercanos o, peor aún, en la informalidad, con todos los problemas que esta trae para la generación de espacio público de calidad”, dijo el gerente de Camacol.

Desde 2018, el Dane ha mostrado la tendencia en la disminución en el tamaño de las familias en Bogotá. El promedio hoy es de 2,8 personas por hogar, según Camacol, se proyecta que para 2035, año límite de vigencia del POT, este promedio sería de 2,2 personas, por lo que exigir más de una habitación como norma general podría estar desconociendo el ritmo y estilo de crecimiento que tienen los hogares en la capital.

A estas modificaciones en el POT de Bogotá se le suman varios cambios propuestos en la reforma tributaria que presentará el gobierno antes de que se acabe el año. Sobre las afectaciones a las viviendas VIS, expertos tributaristas como Carlos Giovanni Rodríguez, de la firma Jiménez, Higuita, Rodríguez & Asociados, han explicado a la prensa que hoy un constructor con proyectos de viviendas que cumplen con las condiciones de ser de interés social (VIS) tiene una exención en renta de sus utilidades, pero con la tributaria, pagaría una tarifa de 35 %. Esto también aplica para las ventas de lotes para construir viviendas VIS.

Por el momento se sabe que el gobierno Petro planea la continuidad de los programas de vivienda como Mi Casa Ya, que permiten que miles de colombianos accedan a la vivienda propia con tasas preferenciales en sus créditos hipotecarios y con subsidios estatales, definidos en unidades de salarios mínimos, por lo que un incremento en este ítem puede afectar esta distribución o el monto de los subsidios.