Colliers: renegociación de contratos será la ruta del sector inmobiliario

El mercado inmobiliario, como casi todos los sectores de la economía, ha sufrido los efectos de la pandemia, principalmente en el sector retail e industrial, por lo que el gerente general de Colliers Internacional en Colombia, Roberto Cáceres, le dijo a Dinero que una de las rutas es la renegociación de los contratos para ayudar a dinamizar el sector.

Dinero: ¿Cómo le fue a Colliers Internacional en el primer semestre?

Roberto Cáceres: El mercado en general presentó leves aumentos de la disponibilidad y una desaceleración de la demanda, lo cual es directamente proporcional a los periodos de cierre decretados por el Gobierno nacional para mitigar la contingencia mundial.

Para Colliers International Colombia ha sido un primer semestre lleno de retos, nos hemos tenido que adaptar a las nuevas tendencias del mercado, es así como nuestra área de innovación ha resaltado a través de la automatización de procesos y la creación de nuevas herramientas y servicios como la Renegociación de contratos y la Calculadora Space.

D: ¿Qué tanto impacto tuvo la crisis sanitaria en la operación de la empresa?

RC: Indudablemente la operación de la empresa tuvo que adaptarse a las nuevas condiciones que se requieren para ocasionar el menor impacto posible, alrededor del 90% de las líneas de negocio se trasladaron a realizar sus labores en trabajo en casa, mientras que el 10% restante que debían prestar sus servicios presenciales lo realizaron bajo todas las medidas de bioseguridad.

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Colliers creó todo un esquema de operación responsable desde el momento cero, lo que permitió adaptarse a esta nueva realidad en un tiempo récord, de igual forma, cuando empezaron las reaperturas graduales de distintos sectores económicos, nos preparamos para una reactivación responsable que compartimos a toda la población por medio de nuestros protocolos, material visual y guía práctica.

D: ¿Cómo está actualmente el sector inmobiliario en general?

RC: Para el cierre del primer semestre del año, se espera una reactivación de la economía colombiana frente a los efectos ocasionados por el aislamiento obligatorio decretado por el Gobierno para enfrentar la pandemia de la covid-19. Esta situación presenta retos para el Gobierno, las empresas y la sociedad en general, en tanto que las prioridades deben ser contener la propagación del virus, la estabilidad de las empresas y del aparato productivo, trabajando para lograr adaptarse a las nuevas dinámicas sociales, laborales y económicas que presenta la nueva normalidad.

El mercado de oficinas presentó una desaceleración en la demanda de espacios en comparación a años anteriores, principalmente asociado a un freno en el crecimiento del modelo coworking. Aunque las liberaciones de espacio no han sido el común denominador, los efectos subyacentes al aislamiento han ocasionado una oleada de renegociaciones de contratos, ajustados a los lineamientos decretados por el Gobierno nacional, con el fin de minimizar las pérdidas, tanto para arrendatarios como arrendadores. La oferta actual carece de oficinas con grandes áreas, lo que dificulta la búsqueda de espacios para empresas con un gran número de empleados.

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D: ¿Y con respecto al mercado industrial?

RC: El mercado industrial presentó un leve incremento en la tasa de disponibilidad, explicado por un aumento generalizado de la oferta y al ingreso de ampliaciones en parques industriales y zonas francas, los espacios han sido demandados principalmente por empresas del sector logístico, que toman un rol importante en la reactivación de la economía nacional. Por último, los precios de renta presentan un leve incremento en el presente trimestre, contrario a la disminución generalizada de los precios de venta.

Aunque el mercado de retail mostró buenos resultados en términos de ocupación durante el último año, este tipo de activo ha sido directamente impactado por la situación económica actual. El control de aforo en centros comerciales, los niveles de gasto a la baja y las nuevas preferencias de los consumidores han causado que múltiples arrendatarios se vean obligados a renegociar sus cánones y a disminuir la cantidad de sus puntos de venta. Reflejando así un incremento en la tasa de disponibilidad a nivel nacional y decrecimientos generalizados del 5% en precios de renta como estrategia para mantener una vacancia en niveles controlados.

D: ¿Qué retos tendrá el sector en el mediano plazo?

RC: Los principales retos a mediano plazo se enfocan en potencializar el dinamismo del mercado, siendo la ocupación de espacios y el mantenimiento de los contratos actuales esenciales para que el sector pueda tener un comportamiento en “V”, sobrepasando la incertidumbre generalizada por la crisis y dando mayor relevancia a la renegociación de contratos sin generar aumentos en la tasa de vacancia.

D: ¿Cuál ha sido el sector más afectado? 

RC: El sector inmobiliario corporativo a nivel nacional evidencia que el mercado más afectado ha sido retail. Según Fenalco el 95% de los centros comerciales del país cerraron operaciones temporalmente, esto deriva en una renegociación entre arrendatarios y arrendadores con el fin de evitar liberación de espacios; la reapertura gradual del sector ha ocasionado que el precio promedio de renta no sufra variaciones relevantes, es necesario que el retail empiece a generar un cambio en las formas de consumo, posicionando las ventas a través de plataformas digitales que permiten atender el comercio y las necesidades de los ciudadanos como su enfoque al corto plazo.

D: ¿Cómo han adaptado su negocio a la realidad del virus?

RC: La necesidad de mantener el negocio ha hecho que la innovación haga parte del ADN de Colliers. En estas épocas ha sido la gasolina extra que ha hecho que se logren herramientas que nos faciliten el trabajo en home-office, minimizando la operatividad y enfocando esfuerzos en funciones más estratégicas que le dan dinamismo a la compañía. Colliers ha realizado células de innovación por medio de reuniones virtuales para crear y desarrollar ideas en equipo que permitan solucionar de forma eficiente algún problema o dificultad.

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La adaptación es importante, pero hacerlo de forma ágil y eficiente ha sido el objetivo de la compañía desde que la crisis empezó hacer eco en el mundo, la preparación de protocolos, herramientas digitales y una asertiva comunicación han sido elementos prioritarios que nos permiten mantener la operación a flote. Hemos potencializado los servicios de renegociación de contratos y Project Management debido a que son dos líneas de negocio que están más vigentes que nunca.

D: ¿Cómo está el tema de los arriendos en cuanto a precios, rescisión y nuevos contratos?

RC: Es innegable que un tema vital para afrontar la contingencia actual se basa en la renegociación, estimamos contracciones leves de los precios de renta y venta. La renegociación es el plan de ruta obligado para poder llegar a feliz término entre las partes y no afectar el dinamismo propio del mercado.

D: ¿Qué esperan para el segundo semestre y 2021?

RC: Para el segundo semestre se estima que en los tres mercados se sigan acrecentando liberaciones de espacios, junto con un incremento de la oferta, esto afectaría directamente a los precios promedio con tendencias a la baja. Para 2021 se espera que el mercado vuelva a tomar su cauce que venía demostrando en el año 2019.

D: Algunos estudios indican que Bogotá vive una burbuja inmobiliaria, ¿puede llevar la coyuntura a una crisis del sector?

RC: Debemos aclarar que el sector inmobiliario responde a un comportamiento cíclico (expansión, sobreoferta, recesión y recuperación), dicha dinámica se da a partir de las condiciones del mercado (oferta, demanda), por ende, podemos decir que el mercado inmobiliario colombiano se ajusta al ciclo normal del sector, la contracción de precios responde a un aumento de la disponibilidad de espacios o viceversa. Por otra parte, al hablar de burbujas inmobiliarias, esta siempre se genera por condiciones exógenas al mercado.

D: ¿Por qué Bogotá tiene unos precios tan altos en arriendos? ¿no le quita competitividad esto a la ciudad?

RC: Dependiendo del mercado esto es cierto o no, en términos generales, en las ciudades principales puede haber un sobrevalor en comparación con otros países debido al costo de la tierra. Para el caso del sector inmobiliario los tres mercados muestran variaciones relevantes, por ejemplo, el precio promedio de renta más alto del mercado industrial lo posee Medellín, en general los precios responden a una dinámica propia del juego de oferta y demanda que ha mantenido un repunte en los últimos cinco años.