¿Por qué comprar casa ahora parece impagable? Aumento de precios y de tasas asustan a los colombianos. Habla presidente de Camacol

Para todos los colombianos que tenían en su lista de deseos de 2023 tener casa propia, las cosas se les han puesto difíciles. Los hogares sienten con fuerza la desaceleración de la economía, pues cayó el consumo en los hogares, pocos colombianos quieren endeudarse por las altas tasas de interés que han llegado a uno de sus puntos más altos en años recientes. Además, un recorrido por lo que ofrece el mercado hoy deja a muchos sin aliento, pues las opciones han subido ostensiblemente de precios.

SEMANA habló con el presidente de Camacol, Guillermo Herrera, sobre esta situación. “Comprar vivienda hoy y siempre va a ser un buen negocio. La vivienda es un activo que representa el ahorro, el ahorro de una familia de toda la vida. Con una ventaja grandísima y es que las viviendas siempre van a experimentar unos niveles de valorización real, es decir, por encima de los niveles de inflación. Esto sucede siempre en el largo plazo”, dijo.

El dirigente gremial aseguró que a pesar de esos indicadores económicos, invertir en una casa propia siempre será rentable. “En Colombia, presenta niveles de valorización que pueden estar por encima del 4 % real, es decir cuatro puntos por encima de la inflación. Es bastante importante para el bienestar de las familias. Nosotros, desde Camacol, celebramos y compartimos también la visión del ministro de Hacienda, del doctor Ocampo, que anunció que ya la inflación en Colombia llegó a su tope y que comenzará a reducirse. Estos niveles de inflación son los que afectan y terminan determinando al final el nivel de las tasas de crédito hipotecario”, agregó.

Herrera explicó que la vivienda no está alejada de la coyuntura mundial de aumento de precios y, por eso, sí hay incrementos. También dijo que hay problemas en los procesos de habilitación de suelos para construir que a la larga ha influido en los costos de las viviendas. “Además, todos sabemos lo que ha pasado con algunos insumos como el concreto, el acero y muchos otros que son importados. Entonces, las tasas de devaluación han afectado los costos de producción de vivienda. Además, el sector de la vivienda es un sector muy regulado, hay muchas exigencias y todo suma a tener costos más elevados”, enfatizó.

Herrera habló con SEMANA en una charla sobre los problemas en las demoras de los subsidios de Mi Casa Ya. Lea la entrevista completa:

SEMANA: usted está estrenándose como presidente del gremio de la vivienda, ¿cómo le ha ido en este primer mes?

Guillermo Herrera (G. H.): yo fui viceministro de vivienda hace siete años y ahora regreso al sector desde esta orilla en un momento en que hay unas alarmas prendidas. El que nos convoca seguramente, Mi Casa Ya.

SEMANA: ¿por qué le preocupa?

G. H.: Mi Casa Ya es un programa que ha tenido un nivel de crecimiento muy importante y ha beneficiado a cerca de 250.000 hogares colombianos en todo el territorio. Ha llegado a 340 municipios, 200 de ellos los de menores ingresos del país. Además, ha logrado dos cosas muy importantes: duplicar el nivel de ventas totales de vivienda en Colombia, que hoy son de más de doscientas mil unidades por año (hace una década eran apenas cien mil), y adicionalmente, gracias al programa, hoy se hacen más viviendas de interés social en el país que otros tipos de vivienda. Pero desde el año pasado, hemos empezado a ver que las ventas de viviendas de interés social han empezado a caer de manera continua.

SEMANA: ¿a qué se debe esa caída?

G. H.: a partir de octubre del año pasado, el programa de Mi Casa Ya suspendió el desembolso de subsidios por problemas presupuestales. Se agudizó tanto el problema que a febrero de este año encontramos que las caídas de las ventas de viviendas de interés social son del orden del 64 %. Y esto es una alarma que nos debe llevar a todos a revisar qué está pasando.

SEMANA: ¿cómo afecta esa caída al país?

G. H.: la vivienda de interés social no solamente es importante por los beneficios sociales que tiene para los hogares de menores ingresos, sino por el empleo que genera, cerca de 1,6 millones de empleos directos. También tiene efectos de encadenamiento con otros sectores que generan otros 2,4 millones de empleos indirectos. Es decir, cuatro millones de empleos están en juego. Además, todos sabemos que este 2023 va a ser un año con muchos retos económicos. Ya el Banco de la República y el Ministerio de Hacienda han dejado ver que las metas de crecimiento van a ser bastante bajitas.

SEMANA: ¿qué explicación les han dado ustedes sobre las demoras en las entregas de esos subsidios?

G. H.: yo aquí quiero reconocer también el interés, la prioridad y el gran esfuerzo que está haciendo la ministra de Vivienda, la doctora Catalina Velasco, para buscar soluciones a este problema. La ministra ha expresado en diferentes ocasiones que el problema se ha debido a condiciones de programación presupuestal entre el gobierno anterior, el del expresidente Iván Duque y el gobierno del presidente Petro. Yo creo que aquí no vale la pena entrar a discutir qué pasó de fondo, pero lo cierto es que se agotaron los recursos del subsidio para el desembolso de esas viviendas.

SEMANA: ¿eso es qué se traduce?

G. H.: por ejemplo, el año pasado, 23.000 viviendas de interés social, que ya estaban terminadas y vendidas, y de las que los hogares ya habían pagado su cuota inicial, se quedaron sin poder ser entregadas y sin poder escriturarse. La razón es que se necesita el desembolso de los recursos del subsidio a la cuota inicial y a la tasa de interés para que los bancos puedan autorizar esos procesos de escrituración. El problema es que esos recursos todavía no se han programado para su desembolso, a pesar de unos esfuerzos grandes que hizo la ministra en diciembre del año pasado y en febrero de este año con los recursos disponibles.

Lo cierto es que en 2023 se han acumulado otras 17.000 viviendas. Y hoy ya son 40 mil hogares, 40 mil familias, que vienen pagando sus cuotas iniciales desde hace años año y medio o más y están esperando. Con una angustia adicional: los créditos a los que aplicaron para esas compras de vivienda se pueden estar venciendo en los próximos meses.

SEMANA: ¿qué han pedido ustedes?

G. H.: nosotros hemos tocado puertas en el Departamento Nacional de Planeación, en el Ministerio de Hacienda y ahora en el Congreso de la República. Creemos que hay que dar este debate a propósito de la ley de adición presupuestal. Nosotros, como gremio, le hemos pedido muy respetuosamente al gobierno del presidente Petro que revisemos las posibilidades de incrementar los recursos que requiere el programa para este año, recursos que van para las familias. No son recursos que llegan a las empresas constructoras, sino recursos para las familias de menores ingresos, familias que ganan menos de cuatro salarios mínimos. Estos recursos se necesitan para poder escriturar sus viviendas.

SEMANA: ¿a que se enfrentan esas 40.000 familias?

G. H.: en los esquemas de vivienda en Colombia, después de la crisis del Upac, aprendimos a hacer algo muy importante que ha mantenido el sector de la vivienda alejado de las crisis inmobiliarias y de las crisis económicas mundiales que han golpeado al país. ¿Por qué? Porque después de esa crisis aprendimos que no se construye para vender, sino que se vende para construir. De esa manera, evitamos que se acumulen los inventarios de viviendas terminadas y terminemos en burbujas inmobiliarias.

Entonces, los hogares empiezan, además, a ahorrar mes a mes su cuota inicial. Gracias a Mi Casa Ya, los hogares no tienen que poner necesariamente el 30 %, sino basta que pongan el 20 %. Además, el subsidio se paga al final cuando las casas están terminadas y no al principio como era hace más de diez años y eso permite que el riesgo lo asuma el sector privado.

Hoy, hay 40.000 familias que no han podido escriturar su casa. Si asumimos que son de estrato 1 y 2, podrían estar en este momento pagando al mes alrededor de 500 mil a un millón mensual en arriendo, cuando deberían estar pagando las cuotas hipotecarias y disfrutando de su nueva vivienda. Ese es el problema y la magnitud social que vivimos.

SEMANA: ¿cómo viven los empresarios este problema?

G. H.: el empresariado asume un riesgo en la ejecución de estos proyectos, apalancados mediante créditos. Esas 40.000 viviendas deben tener un costo de seis billones de pesos, que requieren un apalancamiento financiero de cuatro billones. Esos cuatro billones de pesos le cuestan a la economía, le cuestan al sector, alrededor de 60.000 millones mensuales. En su mayoría, además, son pequeñas y medianas empresas. Podrían estar recogiendo estos recursos y las utilidades de sus proyectos para hacer más vivienda en Colombia.

SEMANA: ¿cómo va la vivienda en Colombia? ¿Cómo cerraron los constructores el 2022 y cómo arranca este 2023?

G. H.: 2022 cerró en materia de ventas con una caída cercana al 8 %, pero todavía con unos niveles importantes de comercialización de unidades de vivienda. Fueron más de 200.000 y ya completamos así tres años vendiendo por encima de las 200.000. Pero arrancamos el año con una fuerte caída, una fuerte desaceleración de las ventas; tanto, que a febrero observamos que contra febrero del año pasado esas ventas se caen un 64 %. Ya empezamos a ver unas alarmas de que el mercado se está desacelerando, entre otras cosas, por dos razones importantes.

Una, la condición macroeconómica del país por las tasas de de crédito hipotecario que se han venido incrementando debido a las medidas que ha tomado el Banco de la República para contener la inflación. Como lo ha dicho el ministro de Hacienda, es un tema que se debe empezar a normalizar en marzo del año próximo.

SEMANA: ¿y cuál es la segunda razón?

G. H.: la suspensión del programa Mi Casa Ya, que afecta el desempeño de todo el sector. Y eso se ha reflejado en esa caída del 64 %.

De otro lado, no todo es malo. Gracias a esos niveles de ventas tan importantes que tuvimos en el año 2020 en el año 2021 y en el año 2022, proyectamos la ejecución de obras para 189 mil viviendas este año.

SEMANA: hoy hay mucho temor de comprar vivienda, por las altas tasas de interés y porque los precios parecen haberse trepado. ¿Es aún buen negocio meterse en una casa propia?

G. H.: comprar vivienda hoy y siempre va a ser un buen negocio. La vivienda es un activo que representa el ahorro, el ahorro de una familia de toda la vida. Con una ventaja grandísima y es que las viviendas siempre van a experimentar unos niveles de valorización real, es decir, por encima de los niveles de inflación. Esto sucede siempre en el largo plazo.

En Colombia, presenta niveles de valorización que pueden estar por encima del 4 % real, es decir cuatro puntos por encima de la inflación. Es bastante importante para el bienestar de las familias. Nosotros, desde Camacol, celebramos y compartimos también la visión del ministro de Hacienda, del doctor Ocampo, que anunció que ya la inflación en Colombia llegó a su tope y que comenzará a reducirse. Estos niveles de inflación son los que afectan y terminan determinando al final el nivel de las tasas de crédito hipotecario.

SEMANA: ¿y sobre las altas tasas de los bancos no hay temor?

G. H.: también, a instancias del gobierno del presidente Petro, hemos visto cómo los bancos han venido reaccionando al llamado que hace el primer mandatario para reducir sus tasas de interés en los créditos de consumo.

Ya sabemos también, y lo ha anunciado la ministra de Vivienda, que por lo menos hay dos bancos que estarían pensando en disminuir en al menos uno o dos puntos porcentuales las tasas que tienen para los créditos hipotecarios.

Yo creo que que en Colombia la vivienda tiene una misión económica clara, tiene una misión social muy clara, el tema es ver cómo articular los recursos públicos con los recursos privados para lograr ese resultado que hemos tenido durante los últimos diez años y es tener más vivienda y sobre todo más vivienda de interés social en mejores condiciones de acceso para los hogares más pobres de Colombia.

SEMANA: ¿por qué existe la percepción hoy de que las viviendas están tan costosas?

G. H.: el sector ha tenido que enfrentar varios procesos. Uno de estos ha sido la habilitación de suelos, que en las ciudades es labor de los alcaldes o de los consejos municipales. Y eso ha influido en el costo de las viviendas.

Además, todos sabemos lo que ha pasado con algunos insumos como el concreto, el acero y muchos otros que son importados. Entonces, las tasas de devaluación han afectado los costos de producción de vivienda. Además, el sector de la vivienda es un sector muy regulado, hay muchas exigencias y todo suma a tener costos más elevados.

SEMANA: ¿tiene algún mensaje de tranquilidad para los que están preocupados por su casa?

G. H.: desde Camacol es que aquí estamos con las familias, nuestra misión de ser es construir viviendas de mejor calidad para disminuir el déficit habitacional. Estamos trabajando con el Gobierno nacional para salir todos adelante con una solución que permita que los hogares, que hoy están a la espera, puedan acceder a estos procesos de escrituración y desembolso de los recursos. La señora ministra, Catalina Velasco, ha dicho en varios escenarios que a partir del 15 de abril estaríamos reanudando los desembolsos, entonces aquí estamos para apoyar.