¿En qué casos el arrendatario podrá cobrarle más dinero en el arriendo a su inquilino?

Actualmente, la figura de arrendamiento de un inmueble corresponde a la principal alternativa que más optan los colombianos para tener vivienda. De acuerdo con las estadísticas de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), en 2023 cuatro de cada diez colombianos vivían en arriendo (40,2 %).

Por lo tanto, los precios de arrendamiento y los posibles incrementos en el canon son temas que preocupan profundamente a los arrendatarios, puesto que cualquier ajuste tiene una gran incidencia en sus finanzas.

A raíz de esta situación, es clave que los arrendatarios y arrendadores tengan claro cómo se calcula el canon de arrendamiento, para no fijar precios muy elevados cuando hay que aplicar el incremento que se realiza cada año.

En primer lugar, el aumento en el precio del alquiler o canon de arrendamiento se fija teniendo en cuenta la inflación que se disponga en el año. Adicionalmente, la Ley 820 de 2003 establece un límite concreto para el aumento anual en el arriendo.

La norma indica que dicho incremento no podrá ser superior al cien por ciento (100 %) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor (IPC), en el año calendario inmediatamente anterior.

De manera que un arrendatario puede oponerse a pagar un aumento en el alquiler, cuyo valor supere el IPC. No obstante, es fundamental tener presente que esta normatividad solo aplica para el alquiler de vivienda urbana, puesto que en el arriendo en los locales comerciales aplican otras leyes.

Así las cosas, el incremento en el canon de arriendo no puede ser fijado de forma arbitraria por parte del propietario de la vivienda en alquiler.

¿Daños y reparaciones en la vivienda pueden causar un aumento en el arriendo?

De acuerdo con la legislación colombiana, el propietario de la vivienda tiene la responsabilidad de mantener el inmueble en condiciones habitables para el inquilino. Por lo tanto, las reparaciones a fallas eléctricas, fugas de agua o problemas de humedad, deben correr por su cuenta, porque son necesarias para garantizar que el sitio sea habitable.

No obstante, la situación cambia si es necesario aplicar unas reparaciones locativas para corregir daños causados por el inquilino. Una cañería tapada, vidrios rotos o daños en paredes o muebles por un mal uso, deben ser pagados por el arrendatario.

• Reparaciones que debe pagar el propietario: fallas estructurales: goteras, daños por humedad o problemas que sean producto del desgaste normal como la pintura o fallas en un calentador de agua viejo.
• Reparaciones que debe asumir el arrendatario: todo daño que sea producto de un mal uso, cuando se dañan puertas, paredes o ventanas. Si el inquilino hace modificaciones que no están permitidas por el propietario, tendrá que pagar los arreglos para dejar la vivienda en su estado original.

Así las cosas, los arreglos locativos causados por el inquilino no representan un incremento en el canon del arrendamiento, pero sí es un gasto que debe ser asumido por el arrendatario.

De igual manera, los costos de la reparación de daños causados por el desgaste y el paso del tiempo no pueden cargados al canon de arrendamiento, pues dichas reparaciones tienen que ser asumidas por el dueño de la vivienda.

No obstante, en el marco de la relación entre el arrendatario y arrendador pueden establecerse acuerdos que podrían generar un beneficio mutuo.

Por ejemplo, ambas partes podrían negociar un descuento temporal en el canon de arriendo, si el inquilino se compromete a sumir el costo de la reparación de unas goteras, daños por humedad u otro problema estructural.

Sin embargo, esta opción no es una vía contemplada por las normativas y ninguna de las partes está obligada a aceptar un acuerdo de ese tipo.