¿Pueden los administradores prohibir que se arrienden parqueaderos a no residentes? La ley es clara

La legislación que rige la propiedad horizontal en Colombia, establecida en la Ley 675 de 2001, contempla de manera específica los derechos y límites que tienen los propietarios respecto al uso y disposición de los parqueaderos en este tipo de conjuntos residenciales.

Parqueaderos privados

Un aspecto clave que establece la ley es que los propietarios de parqueaderos, considerados bienes de dominio privado, tienen plena libertad para decidir qué hacer con estos espacios, incluyendo la posibilidad de arrendarlos a terceros, incluso si estos no son residentes del edificio.

De acuerdo con la ley, “el reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título”.

Parqueaderos de visitantes

Sin embargo, la situación es diferente cuando se trata de los parqueaderos de visitantes, los cuales son catalogados como bienes comunes de uso exclusivo. En este caso, la ley establece que dichos parqueaderos deben ser utilizados únicamente por los visitantes de los residentes o por los mismos propietarios si, por algún motivo, se les ha asignado su uso.

Según la ‘Cartilla de Propiedad Horizontal’ del Ministerio de Vivienda, “en cuanto a la prohibición de uso de los parqueaderos de visitantes, por parte de los propietarios o residentes de un edificio o conjunto, es administrativamente correcta en cuanto dichos parqueaderos no pueden ser usados por estos ni en forma permanente ni transitoria, pues los parqueaderos de visitantes son única y exclusivamente para el uso de los visitantes de la copropiedad”.

Aquí, entra en juego la Asamblea del edificio, que es la encargada de determinar si habrá algún límite de tiempo o un costo por la ocupación de estos espacios. La normativa no especifica si se puede cobrar por el uso de estos parqueaderos de visitantes, pero sí indica que esta decisión depende de lo que establezca la Asamblea de copropietarios.

Parqueaderos de uso común exclusivo

Los parqueaderos de uso común exclusivo en una propiedad horizontal son los espacios que, por lo general, se sortean a los propietarios de los inmuebles de manera exclusiva. Esta asignación se realiza según lo establecido en las Asambleas Ordinarias o en el Reglamento de la Copropiedad.

La ley 675 de 2001 establece que estos parqueaderos de uso común deben ser distribuidos de manera equitativa entre los propietarios, siempre y cuando dicha asignación no contravenga las normas sobre urbanización y construcción.

Dado que los parqueaderos de uso común no son de propiedad individual de los dueños de los inmuebles, la Copropiedad puede restringir el uso de estos a los propietarios morosos. Esta misma restricción se aplica a los parqueaderos de visitantes, pero no a los parqueaderos privados.

Áreas comunes

Cómo su nombre lo indica, los espacios comunes son para el disfrute de los residentes de la copropiedad. De acuerdo con el artículo 22 de la Ley 675 de 2001, “los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo”.