Fideicomisos inmobiliarios: ¿qué son y cómo funcionan?

¿Alguna vez ha escuchado hablar de los fideicomisos inmobiliarios? Si está interesado en saber qué son y cómo funcionan, aquí le explicamos.

Un fideicomiso es un acto de confianza en el que una persona transmite uno o más bienes a una entidad financiera (sociedad fiduciaria) u otra persona, para que los administre de cara a cumplir una finalidad determinada. Y así, esto se traduzca en un beneficio de quien sea designado en el contrato.

Frente actual panorama, los esquemas de fideicomisos se convierten en una herramienta de valor agregado en el sector de las edificaciones, ya que permiten que las personas se puedan asociar de una manera más simple, expedita y confiable para hacer un negocio.

De acuerdo con Ernesto Villamizar, managing director de Negocios de Confianza de Credicorp, “las cifras recientes de comportamiento en el sector de edificaciones siguen mostrando un comportamiento deficiente, pero a diferencia de otras épocas, como la crisis vivida a finales de los años noventa, los efectos en los actores han sido muy limitados”.

“Mantener y, si es del caso, mejorar las ventajas de los fideicomisos, para mantener el negocio inmobiliario como un impulsador de la economía y un generador de primer orden, es más que necesario”, agrega Villamizar.

¿Cómo funcionan?

Según la Asociación de Fiduciarias de Colombia, el esquema fiduciario es una herramienta para todos los que intervienen en un proyecto inmobiliario, como entidades financieras, proveedores, constructores, adquirientes, promotores, propietarios de terrenos, entre otros.

Conaltura, empresa constructora, explica que un fideicomiso inmobiliario “es un negocio fiduciario en el cual se transfiere un bien inmueble a la entidad fiduciaria para que administre y desarrolle un proyecto inmobiliario, según el contrato indicado, y transfiera las unidades construidas a los beneficiarios del respectivo contrato”.

Asimismo, Asofiduciarias define las responsabilidades de cada uno de los actores que intervienen en la asociación:

• Fideicomitente: es el constructor o promotor del proyecto. Este es quien define la finalidad del contrato y le indica las instrucciones a la fiduciaria. Igualmente, es el encargado de la ejecución, promoción y cumplimiento de la construcción.
• Sociedad fiduciaria: son sociedades de servicios financieros autorizadas y sujetas a la inspección, control y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia. Su función es administrar los recursos y bienes, esto conforme a lo dispuesto en las normas vigentes y las instrucciones dispuestas por el fideicomitente. Las sociedades fiduciarias pueden participan de proyectos de vivienda, renovación urbana, centros comerciales, oficinas, bodegas, turismo, industrial y zonas francas e infraestructura.
• Terceros participantes del proyecto: son todos aquellos interesados que no hacen parte del contrato fiduciario y, sin embargo, se vinculan al negocio o proyecto como futuro propietario o beneficiario de área.

Ernesto Villamizar recalca que “los fideicomisos inmobiliarios son un vehículo impulsor de la construcción en el país. La confianza, la administración de recursos, la separación patrimonial de los bienes, su financiación y la garantía de destinar los bienes al desarrollo de un proyecto, son algunas de las innumerables ventajas que estos vehículos brindan a desarrolladores, dueños de tierra, adquirentes de vivienda, bancos y el Estado”.

En un primer momento, previo a que empiece la construcción, el promotor o desarrollador (fideicomitente) celebra un contrato con la fiduciaria, a este se le conoce como “preventas” y en este se detallan las condiciones técnicas, financieras, jurídicas y comerciales que deberá cumplir para garantizar la viabilidad del proyecto.

Una vez comience y mientras dure la construcción, opera otro tipo de contrato llamado fiducia inmobiliaria que, como lo explica Villamizar, se trata de “una estructura más completa y segura ya que el fideicomiso es el propietario del inmueble donde se realiza la construcción, recibe los recursos de los interesados en adquirir unidades inmobiliarias, adquiere pólizas de seguros, puede adquirir el crédito con un banco y destina los recursos a que se haga la obra”.

Además, agrega, “los bienes constituyen un patrimonio autónomo independiente del constructor, que se crea con la finalidad específica de desarrollar el proyecto, situación que genera confianza y transparencia”.

De acuerdo con el experto, en las actuales condiciones económicas, figuras como los fideicomisos son aún más necesarias y útiles; sobre todo, porque sus características permiten generar confianza y eficiencia en proyectos de vivienda, centros comerciales o empresariales, así como otros proyectos que aportan al desarrollo del país.