¿Cómo vislumbra el sector constructor al POT de Bogotá?

Bogotá y Bogotá Región son, en conjunto, un importante motor de generación de recursos para Colombia. La primera aporta el 25 por ciento del PIB nacional, y la segunda, junto con la capital, suman casi un tercio del PIB del país y el 55 por ciento de los ingresos tributarios con los que trabaja el Gobierno. De ahí, el interés del gremio constructor para que el nuevo POT ‘Bogotá Reverdece 2022-2035′, decretado en diciembre de 2021, contribuya realmente al continuo desarrollo del territorio.

Después de dos años consecutivos de alcanzar cifras históricas en comercializaciones de vivienda, al sector le preocupa no seguir avanzando a ese mismo ritmo debido al Plan de Ordenamiento Territorial hecho desde la alcaldía de Bogotá que no habilita, según el gremio, suficiente suelo para construir en la ciudad.

“Con lo que se planteó en este POT no vamos a lograr cubrir el déficit habitacional para la ciudad en los próximos 12 años, previsto en más de un millón de nuevas viviendas. Entendemos que se tienen que hacer cargas urbanísticas, que debemos cuidar la estructura ecológica principal de nuestra ciudad, pero también necesitamos construir las viviendas dignas que las familias necesitan”, aseguró Alejandro Callejas, gerente de Camacol B&C, durante la 56ª Asamblea Anual de Afiliados de Camacol Bogotá y Cundinamarca.

Por otro lado, según Omar Suárez, socio director de Suárez y Gómez Abogados, firma especialista en temas fiduciarios, tributarios, societarios, inmobiliarios y de construcción, un aspecto importante del POT que se debe considerar es el aumento del mínimo de metros cuadrados especificados para proyectos VIS (Vivienda de Interés Social), toda vez que dejan por fuera del mercado los proyectos VIS de renovación urbana diseñados a través de esquemas de coliving, para parejas y profesionales de ‘nuevas generaciones’ que buscan ubicaciones estratégicas.

“Este cambio hace que sea financieramente inviable el desarrollo futuro de dichos proyectos, ya que el precio de la tierra en estos sectores impacta negativamente el modelo, pues se requiere más suelo para el proyecto, dado el aumento de las cargas urbanísticas que debe asumir el constructor. Esto hace indispensable su inmediata revisión, como lo habilita el Decreto 555 de 2021″, puntualiza Suárez.

Hacia una vía clara de la reglamentación

Uno de los pilares sobre los que la alcaldesa justifica el POT es la emergencia climática que afecta al planeta, para lo cual es fundamental “dejar de depredar el suelo ambiental y rural y, más bien, mejorar y desarrollar el área que ya se está ocupando”.

No obstante, para la presidente de ProBogotá, María Carolina Castillo, la ciudad tiene mucho más potencial de crecimiento. “La población de Bogotá corresponde a un tercio de la población de Ciudad de México y a la mitad de la población de São Paulo, y la huella urbana de Bogotá es 7,9 veces menor que de la Ciudad de México, y 4,2 veces menor que la de São Paulo”, argumentó.

Otras de las prioridades de la Administración Distrital es construir un sistema de transporte multimodal con metros, trenes, cables, buses eléctricos y bicicletas, que no dependa de buses y carros, y hacer una ciudad más cercana en la que las personas tarden en promedio 30 minutos para movilizarse a lugares básicos, como colegios, centros de salud, CADES, alcaldías, etc.

Y uno de los planteamientos más radicales del POT, para tener precisamente una ciudad de 30 minutos, es ordenar a Bogotá en 33 Unidades de Planeamiento Local (UPL), tres de ellas rurales, y las demás, urbanas. “Con este POT ya no habrá localidades con un millón y medio de habitantes; las localidades urbanas serán en promedio de 400 mil personas”, afirmó López.

Precisamente, en cuanto a las UPL y, además, las 25 actuaciones estratégicas planteadas en el POT que señalan el suelo desarrollable para revitalizar la ciudad con proyectos mixtos, Daniel Galvis, gerente de desarrollo de Amarilo, expone: “Como gran desafío consideramos respetuosamente avanzar en un proceso acelerado de reglamentación en estos aspectos, que permita proveer suelo para atender la demanda de vivienda, así como la de comercio, servicios y otros usos, con el fin de responder a la continua generación de nuevos hogares”.

La necesidad de contar con una normatividad clara también la destaca Álvaro Vélez, presidente de Tríada: “El POT es especialmente importante porque fija las reglas para la generación de suelo, algo que es fundamental; sin embargo, sin reglamentación es aún difícil saber cuáles serán las consecuencias de estas normas. Estamos a la expectativa de un buen proceso de reglamentación”.

Entre los proyectos que contempla el plan de infraestructura programado para 15 años están la ALO Norte, el borde occidental, el Anillo Logístico de Occidente, y la ALO Sur. Castillo ve con preocupación la modificación en la conceptualización de las reservas viales, en particular de las relacionadas con la conectividad regional.”Estuvimos conversando sobre la importancia que tiene el POT y sobre todo de la reglamentación del mismo. Desafortunadamente cuando miramos los compromisos de la Administración en poder ir desarrollando esta reglamentación pues hemos visto que no se han cumplido los tiempos ni los propósitos inicialmente planteado”, sostuvo Callejas, gerente de Camacol B&C.

Volverse ‘constructores de ciudad’

En lo que concierne a transporte público, masivo y limpio está previsto, por supuesto, el Metro de Bogotá. Su primera línea, con un avance actual del 18 por ciento de la construcción y que iniciará en Bosa y llegará hasta la calle 72, permitirá que los pasajeros recorran los 24 kilómetros de extremo a extremo en tan solo 27 minutos. Su finalización está programada para 2028. La segunda línea –que será la primera subterránea en Bogotá– abrirá la licitación en julio de este año.

Se tiene programado construir siete cables, para conectar la población que habita en la montaña con el sistema multimodal de transporte. El área metropolitana, además, contará con trenes eléctricos.

Solo en este año, se están invirtiendo 12,8 billones de pesos en el plan de infraestructura y movilidad sostenible de Bogotá, según López, la mayor inversión en infraestructura que haya hecho una alcaldía pública.

De las 25 actuaciones estratégicas del POT de Bogotá, la Administración Distrital ha priorizado cinco de ellas, con el fin de dejarlas reglamentadas y subastadas antes de finalizar su gestión. Para ello, la alcaldesa hizo un llamado al sector constructor para ofertar proyectos concretos. “Es una figura nueva a la que los invitamos en tantas mesas como necesite Camacol y la Cámara Colombiana de Infraestructura, para que todos estén empapados del proceso y acordados con la reglamentación, porque en 2023, no solamente van a salir los lineamientos de esas actuaciones estratégicas, sino que también se pondrán en subasta pública”, explicó López.

Entonces, quien compre los derechos de desarrollo de esas actuaciones urbanas y se comprometa a desarrollar el potencial privado, comercial y de vivienda, etc., también se encargará de construir los equipamientos sociales. “Ustedes son los grandes constructores de vivienda, pero necesitamos que sean grandes constructores de ciudad”, puntualizó la alcaldesa distrital.

Por su parte, el gerente de Camacol B&C dijo: “esto puede salir bien aún si trabajamos en equipo, si entendemos que el desarrollo de Bogotá hace parte no solamente del sector público sino también del privado, que es quien finalmente ejecuta las políticas. Solo hablando con los curadores urbanos nos damos cuenta de que no hemos podido desarrollar una sola licencia de construcción con la nueva norma”.