Perspectivas de inversión en el sector inmobiliario

La inversión en el sector inmobiliario depende, entre otros, de los siguientes factores: entorno económico mundial, regional y nacional; comportamiento de las tasas de interés; conocimiento y proyecciones de crecimiento del sector, de sus precios, su rentabilidad, el riesgo y las alternativas de inversión existentes en ese mercado.

Clemencia Parra, presidente de Unifianza, presentó a finanzaspersonales.co las perspectivas de inversión en el sector inmobiliario.

Entorno económico mundial, regional y nacional

De las proyecciones del FMI se infiere que Colombia tendrá en 2010 y 2011, crecimiento positivo del PIB, inflación controlada, saldos en cuenta corriente con deterioro marginal y tasa de desempleo preocupante; elementos que deben ser considerados al momento de invertir en finca raíz.

Se evidencia que Colombia es una economía atractiva para los inversionistas extranjeros y se encuentra dentro del grupo de AL-5 (Brasil, Chile, Colombia, Perú y México) que está experimentando un resurgimiento de las entradas de capital. La fuerte afluencia de capital a los países del Grupo de los 5 de América Latina (Brasil, Chile, Colombia, Perú y México) tiene sus ventajas y desventajas. Por un lado, proporciona financiamiento de bajo costo y de fácil acceso, buscando impulsar la demanda interna.

Sin embargo, también plantea interrogantes sobre la competitividad externa y preocupa la exposición a un potencial ciclo de auge y caída.

Dicha situación puede llegar a inducir un auge en muchos mercados accionarios, así como un cuestionamiento acerca de posibles burbujas de precios de los activos. Por ello, se deberá analizar con detenimiento los precios de los bienes inmuebles al momento de realizar una inversión en el sector inmobiliario.

La economía colombiana presenta índices de crecimiento del PIB superiores al 4%, del consumo final del 3,8%, disminución en tasas de interés activas y pasivas, disminución de la inflación, disminución en tasas de cambio nominal y real del peso.

Todos esos factores favorecen la inversión en el sector inmobiliario, ya que se generan índices de valorización positivos de los bienes inmuebles, con tendencia de crecimiento real.

Comportamiento de las tasas de interés y del crédito

En el segundo trimestre de 2010, la tasa de interés activa descendió respecto a la observada en el mismo periodo de 2009, al pasar de 13,4% en junio de 2009 a 9,5% en el mismo período de 2010; igual situación presentó la tasa pasiva, la cual pasó de 6,3% a 3,7% en dicho lapso.

En el año 1998, la tasa de interés activa era de 44,5% y la pasiva era de 32,58%, situación que coadyuvó a una de las crisis más profundas que haya tenido el sector inmobiliario en Colombia. Por ello, la estabilidad en las tasas de interés que podrían disminuir del nivel actual, es un elemento vital para la inversión inmobiliaria.

El crecimiento de las carteras de consumo e hipotecaria es el resultado de la mayor dinámica de la actividad económica, así como el aumento en la demanda de vivienda -generado por los diferentes subsidios para la compra de vivienda nueva otorgados por el Gobierno- y por el menor nivel de las tasas de interés.

La inversión en finca raíz es más propicia cuando las tasas de interés son bajas, existe acceso al crédito, el nivel de endeudamiento es controlado y la cartera vencida se mantiene en niveles moderados, de forma tal que las medidas de corto y mediano y plazo con relación a los créditos, no prevén modificaciones sustanciales, lo que permite al inversionista solicitar créditos con reglas estables y propicias para el endeudamiento de mediano y largo plazo.

Comportamiento del sector inmobiliario y de la construcción

La información suministrada por el DANE en cuanto a comportamiento del sector, se debe enmarcar dentro del análisis que los expertos realizan sobre el ciclo del sector inmobiliario, en el cual se encuentran definidas las siguientes etapas: recuperación, expansión, desaceleración y recesión.

En la recuperación la disponibilidad de espacios para arrendar o vender es limitada, así como la oferta de inmuebles. En la expansión la disponibilidad de espacios para arrendar o vender continúa limitada y la oferta comienza a aumentar. En la desaceleración aumenta la disponibilidad de espacios para arrendar o vender y continúa en aumento la oferta de bienes inmuebles. En la recesión la disponibilidad de espacios para arrendar o vender es mayor y existe un alto inventario de inmuebles en oferta.

Colombia se encuentra clasificada por el FMI dentro de las economías intermedias en materia inmobiliaria, lo cual demuestra que la inversión en dicho sector es estable y existe aumento de los precios de los inmuebles con tendencias de crecimiento moderadas en el corto plazo.

En lo relativo al mercado de inmuebles nuevos destinados a oficinas, comercio, bodegas y vivienda en Bogotá, se observa que su comportamiento es variado, con un dinamismo en cuanto a oferta disponible para venta y arriendo, con crecimientos en el último año en comercialización que van del 7,5% al 37% en promedio por tipo de uso.

Es de anotar que a pesar de este favorable comportamiento del sector de la edificación a nivel global, el último dato reportado sobre el comportamiento del PIB de edificaciones muestra una disminución del 10% en el primer semestre del año frente a igual período del año anterior.

Es importante destacar que el PIB refleja la producción del sector valorada en pesos y que la composición de la actividad entre los diferentes destinos, o entre el tipo de vivienda VIS o diferente de VIS inciden en este comportamiento, recordando que el mayor aumento se ha registrado en vivienda y en especial en VIS.

En los últimos años se han observado modificaciones en los precios de venta, como resultado de una combinación de factores entre los que se cuentan: la dinámica de la demanda, los costos de construcción, precio de los terrenos, modificaciones en requerimientos y especificaciones de las construcciones entre otros, así como una valorización positiva en los inmuebles y por ende, su atractivo como alternativa de inversión.

Inversión en el sector inmobiliario

En conclusión, al momento de realizar una inversión en el sector inmobiliario, es importante resaltar algunos aspectos que la diferencian de otras alternativas de inversión, ya sea en el sector financiero, en acciones, en otros productos del mercado de capitales o en la adquisición de empresas, entre otras.

La inversión en bienes inmuebles es generalmente una inversión de mediano o largo plazo. La rentabilidad tiene dos ingredientes: la valorización y los ingresos provenientes de las rentas netas anuales. Esta rentabilidad depende del tipo de bien, de su localización, de su mejor y mayor uso, de la facilidad de arrendamiento y de la posibilidad de generación de rentas netas positivas.

El riesgo asociado a la inversión es muy bajo, dado que los precios de los inmuebles en Colombia tienen una tendencia de crecimiento positiva en términos reales. En la historia del sector inmobiliario, solamente en una oportunidad el crecimiento de los precios de los inmuebles en términos reales, fue negativo.

Para realizar una adecuada inversión inmobiliaria se debe contar con un adecuado conocimiento del mercado, con una asesoría profesional por parte de expertos en el sector, y así definir el mejor momento y la mejor ubicación para llevar a cabo dicha inversión.

Desde hace varios años en Colombia se han implementado otras figuras de inversión relacionadas con el sector inmobiliario, las cuales son representativas de bienes inmuebles como es el caso de titularizaciones, fondos de inversión inmobiliaria, patrimonios inmobiliarios, entre otros, que tienen una rentabilidad anual variada y en promedio se puede situar alrededor del 13% anual.