Compra de Vivienda en Colombia: todo lo que necesita saber para tomar la mejor decisión

Comprar vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida. Sin embargo, más allá del tamaño, el valor o la ubicación del inmueble, lo más importante es hacerlo de manera informada. Por eso, construimos una guía que responde a la mayoría de preguntas que se hacen los colombianos antes de adquirir una casa propia. No existe una opción correcta o incorrecta para cada pregunta. Todo depende del perfil financiero de la persona, su edad, núcleo familiar y el uso que le quiera dar a la propiedad.

Aquí encontrará respuestas a las dudas más comunes para comprar vivienda en Colombia.

¿Crédito hipotecario o leasing habitacional?

En la primera opción, el cliente debe tener al menos el 30 por ciento del valor del inmueble (que por ley puede llegar a ser de 20 por ciento que aplica para VIS) y el banco le puede prestar hasta un 70 por ciento. Una vez se logra el préstamo, el cliente paga una cuota mensual de acuerdo con la cantidad de años. Con el leasing, alternativa que permite adquirir en arrendamiento un inmueble nuevo o usador, el banco puede prestar hasta un 90 por ciento del valor de la vivienda si es para uso familiar. Ambos modelos generan beneficios tributarios importantes, como deducciones en la base de los impuestos que pagamos en la declaración de renta.

¿Crédito en pesos o en UVR?

En la primera opción, la ventaja es que el valor de la cuota siempre va a ser el mismo durante toda la vida del préstamo. De esta manera, el usuario puede saber exactamente cuántos intereses le están cobrando y programar el dinero que debe guardar cada mes para esta obligación. En UVR es más difícil saber con exactitud el valor de la cuota, ya que va a depender de la Unidad de Valor Real la cual está atada al Índice de Precios al Consumidor (IPC).

¿A cuántos años?

Los créditos de vivienda en Colombia van desde los 5 hasta los 30 años de plazo. Tomar un préstamo a corto plazo genera un gran ahorro en intereses, pero representa una cuota mensual muy alta. Los créditos a largo plazo tienden a ofrecer una cuota más baja, pero con un pago considerable de intereses.. Sin embargo, ahora es posible que las personas paguen cuando quieran, durante toda la vida del crédito, sin penalización.

¿Reducción de tiempo o de la cuota?

Muchos colombianos utilizan las primas, cesantías o bonos para hacer abonos a los créditos. El cliente debe valorar si prefiere reducir el tiempo o el valor de la cuota. Lo primero implica pagar menos intereses a largo plazo, lo segundo puede representar un alivio al bolsillo, pues en los meses siguientes pagará un valor menor.

¿Comprar en planos o construida?

Comprar en planos es la mejor opción cuando se quiere adquirir una vivienda y no se cuenta con la cuota inicial. Si este es el caso, el mejor momento es durante el lanzamiento. El momento ideal es hacerlo en la primera lista o la llamada lista cero, porque es cuando se compra más barato.

¿Vivienda nueva o usada?

Comprar vivienda nueva tiene beneficios como la posibilidad de estrenarla y adaptarla a su gusto. También permite pagar la cuota inicial en plazos de hasta tres años, dependiendo de la constructora. Además, suelen tener una rápida valorización en su valor comercial, por lo que se consideran una buena inversión. En cambio, la vivienda usada tiene como ventaja que el comprador puede mudarse inmediatamente, pero se debe contar la cuota inicial. La oferta del mercado es amplia, en tamaños y valores, para diferentes necesidades y presupuestos.

¿Ingresos familiares o únicos?

Al solicitar un crédito, presentar ingresos familiares de hasta cuatro personas puede facilitar la aprobación, ya que el banco validará una mayor capacidad de endeudamiento, una variable muy importante para pasar los filtros financieros. En caso de que los clientes puedan acceder a subsidios del Gobierno nacional, es importante tener claro que solo se puede acceder una vez al auxilio y que, si se aplica en conjunto, por ejemplo, tres personas, todos quedarán como beneficiarios del subsidio y no podrán volver a aplicar.

¿El banco habitual o uno nuevo?

Las personas suelen tomar créditos con los bancos en los cuales tienen sus productos financieros. No obstante, es importante revisar toda la oferta del mercado para encontrar la mejor opción a largo plazo, pues cualquier punto porcentual que se pueda ahorrar en la tasa de interés va a significar bastante dinero con los años.

¿Crédito hipotecario por libranza?

Algunas entidades financieras ofrecen créditos hipotecarios por libranza, descontando el valor de la cuota directamente del salario. Esto permite acceder a una menor tasa de interés debido a un menor riesgo de no pago. Una de las preguntas más frecuentes es si al momento de cambiar de empleo se pierden estos beneficios. Aunque es importante preguntar esto al momento de tomar el crédito, algunos bancos mantienen las mismas condiciones a lo largo del préstamo (como el cobro de la misma tasa de interés) esté o no vinculado con la misma empresa.

¿VIS o no VIS?

La compra de Vivienda de Interés Social (VIS) es una opción para jóvenes y personas de ingresos bajos y medios, pues el valor máximo de estas unidades residenciales es de 175 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) y el Gobierno ofrece subsidios para las personas que ganen entre cero y cuatro salarios mínimos. Estas viviendas generalmente se entregan en obra gris y pueden no tener parqueadero.

¿Subsidios del Gobierno?

Toda persona que gane menos de cuatro SMMLV, no tenga vivienda, no haya sido beneficiario de otro subsidio, no esté reportado y esté pensando en adquirir una vivienda VIS, podría acceder a subsidios. El de ‘Mi Casa Ya’ hoy solo beneficia a unos grupos del Sistema de Identificación de Potenciales Beneficiarios de Programas Sociales (Sisbén); mientras que el Tasa Fresh no otorga una suma de dinero, pero sí una cobertura de la tasa de interés para la adquisición de un inmueble VIS. La cobertura puede variar entre 4 y 5 puntos E.A., y permite reducir el valor de la cuota. Las cajas de compensación familiar en Colombia otorgan hasta 30 SMMLV a hogares de bajos ingresos, y las gobernaciones y alcaldías están impulsando otras iniciativas.

¿Cuál es el papel de las fiducias?

Los fiduciarios mitigan riesgos y articulan los intereses de propietarios del terreno, constructor y compradores. “La fiducia mercantil cumple un rol fundamental en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, bajo dos esquemas: los encargos fiduciarios de preventas, y la fiducia inmobiliaria para el desarrollo del proyecto”, explicó Gustavo Martínez García, presidente de Alianza Fiduciaria. En la primera, se recaudan recursos de la cuota inicial y se entregan al constructor cuando el proyecto alcance unas condiciones técnicas y financieras viables. En la segunda, se constituye un patrimonio autónomo (que se convierte en propietario del terreno) que permite al promotor o constructor desarrollar el proyecto.